西安楼市终迎开盘潮！12个项目齐推货，整体去化乐观！

转载自百家号作者：地产S姐

上周（3月18日-3月24日），西安楼市一改2019年后开盘低迷的状态，当周集中开盘项目高达12个，取证入市套数3774套，开盘当天售出2862套，整体去化率为76%。

我们知道从去年10月分开始，西安月度去化率平均保持在70%左右，而且呈逐月下降趋势，2月整体去化率是68%，截止到上周3月的去化率已达到75%，看来3月市场确实回暖了，开盘结果较为乐观。

上周去化率在八成以上的项目共10个，涵盖限购区与非限购区，即便是一些没能摇号的项目，平销开盘的去化情况也不错，但价高的项目即便给予优惠，去化依旧惨淡，两极分化的现象在市场中依旧存在，畅销并非市场全貌。

壹丨去化拉升，市场惹火

感知市场的真实温度，观察同一楼盘不同时期的开盘结果最直观。

恒大TOP系力作——悦龙台于1月27日首开时，采用平销开盘，全款客户还优惠1%，最终238套售出178套，去化率仅为75%。

而在上周推货时，119套房源，核验人数高达262组，采用摇号方式开盘，全款客户仍享受1个点的优惠，最终，6#、8#楼全部售罄，去化率达100%，前后两次开盘结果差别明显，近16600元/㎡的均价参照周边项目并不便宜，比旭辉国悦府、正荣府高出1500-2500元/㎡左右，但这些项目此时刚好都无货，一定程度上也推高了悦龙台本次的去化。

其次，2月大明宫板块几块高价地的诞生，也拉高了购房者对于区域房价的未来预期，再加上升温的3月楼市，总之悦龙台的这次成绩可以说是“天时地利人和”的结果。

△恒大悦龙台

中海曲江大城2018年9月初开盘时，共推313套房源，均价14530元/㎡，售出230套，去化率为73%；而在上周推货时，推出的384套房源，虽然没能摇号，但还是售出310套，在推货量加大的同时，此次成交均价也有420元/㎡的上涨，最终去化率为81%，较往期成绩还是提高了。

△中海·曲江大城

绿城全运村虽然弃验率比较高，但开盘结果还不错，488套房源，售出400套，去化率达82%，剩下的主要是大面积房源。2018年四季度-2019年2月，港务区各项目的平均去化在68%左右，此番全运村的去化率也高于区域平均去化，同样跟充足的货源和市场回暖脱不了关系。

△绿城全运村

贰丨优惠频现，但高价仍是阻力

包括恒大悦龙台在内，上周入市6个项目在开盘时皆有优惠，这和去年是完全不同的光景。

核验人数达到1164组的万科真爱公园华府在开盘时竟推出了优惠政策，“一次性付款98折，按时签约总房款减3000元”，一万三出头的高性价比项目还能推出优惠政策，100%的去化在常理之中，中签的宝宝都很幸运啊。

而中建锦绣天地与中海长安府则相对黯淡，两个项目开盘时皆给予优惠，但去化成绩仍不理想。中建锦绣天地加推四栋住宅，涵盖小高、洋房产品，共219套带装修房源，其小高价格接近14000元/㎡，洋房近16000元/㎡，远高于雁鸣湖板块均价。

开盘时，该盘优惠根据首付比例上下浮动。开盘当天，一次性客户单价减少400元/㎡；首付比例≥60%单价减少300元/㎡；40%≤首付比例<60%单价减少200元/㎡；首付比例<40%单价减少100元/㎡。这明显是促进回款的营销手段，可即便如此，该盘开盘当天仅售出53套，去化率仅为24%。

△中建·锦绣天地

中海长安府也遇到了去化难题，上周共推两栋高层，合计534套，开盘当天认购可享总房款减一万元的优惠，但近15000元/㎡的均价似乎并未得到市场的认可，又因推货量大，开盘当天仅售出110套，去化率为21%。

中海长安府在春节前后平销成绩还是不错的，而上周开盘结果却不尽如人意，主要还是受到市场供应的影响，春节前后，全市供应呈紧缩状态，当时平销期仍有货的楼盘都吃到了这波市场空档期的红利，平销去化顺利。

其次，中海集团春节期间多盘联动，认购长安府的客户可享总价减一万五千元及2%-3%的优惠点位，而本次优惠力度明显不及上次。

△中海·长安府

叁丨价格美丽的非限购项目

非限购区域秦汉新城的西港兰池郡与万科理想城在上周也取得了不俗的去化成绩，从近期非限购区的开盘情况来看，给予优惠似乎已经成了“开盘标配”。

西港兰池郡按时签约可享98折优惠，其本次推出的产品为改善类洋房，放眼改善物业扎堆的秦汉新城，西港兰池郡平层售价9000-12000元/㎡，跃层13000-18000元/㎡，在区域内并不算贵，所推191套房源售出158套，去化率为83%。

△西港兰池郡

万科理想城开盘时，全款客户可享受98折优惠与总价减两万元的优惠，按揭客户99折与总价减两万的优惠。

秦汉新城高层/小高产品稀缺，万科理想城与启迪佳莲未来城每次推货反响都还不错，这次也不意外，万科理想城本次共推345套带装修房源，开盘当天仅剩7套房源，近乎清盘。该盘均价9500-11000元/㎡，与启迪佳莲3月8日所推的毛坯产品售价相近，性价比优势明显。

登记情况可能会有水分，但开盘结果却不会骗人，真实反映了三月西安楼市的回暖，但同时也看到了楼盘之间的分化现象，一旦区域内供应有所补给，价高者自然就失去了优势。从3月的预售证情况来看，供应量明显好于1/2月，4月只要保持供应的增加，市场就一定会保持稳定。