恒大去年净利润达722亿背后:不容忽视的土储战略及多元化布局

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  尽管房地产市场调控加码、行业迎来拐点,但恒大依然以净利润超700亿元的数据刷新了行业记录。3月26日,中国恒大(03333,HK)发布的2018年财报显示:去年公司营业额4662亿,同比增49.9%;净利润同比增长106.4%至722.1亿,远超万科492.7亿元以及碧桂园485.4亿元的净利润。

  

  该数据一经披露,立即引来现场媒体的追问,是什么原因使得恒大取得如此高的净利润?恒大董事局副主席夏海钧表示,这一成绩的取得,与恒大超前的土储战略布局、较低价格的土储成本以及提前偿还永续债有着必然的关系。

  然而不差钱的恒大并不满足于地产行业的业绩,将企业的扩张步伐涉足到文化旅游、健康养生、新能源汽车等多元化市场。恒大董事局主席许家印表示,恒大多元化选择的行业都是与企业体量相匹配的万亿规模领域,而体量不匹配的粮油、乳业和矿泉水行业已经退出。目前已经完成多元化布局,未来五年不再涉足新产业。

  净利润刷新行业纪录 土储战略提前布局

  年报显示,2018年恒大实现毛利润1689.5亿,同比增50.5%;净利润722.1亿,同比增106.4%;核心净利润783.2亿,同比增93.3%;营业额4662亿,同比增49.9%;总资产18800亿,同比增6.7%;净资产3086亿,同比增27.4%,多项核心指标均实现大幅增长。

  值得关注的是,恒大净利润远超万科492.7亿元以及碧桂园485.4亿元的净利润,再度登上行业“利润王”宝座,并刷新了行业纪录。

  对此,恒大董事局副主席夏海钧表示,较低的土地价格是恒大获得高利润的关键。截止2018年年末,恒大拥有3.03亿平方米的土地储备,均以较低的土地价格获得,楼面均价约为每平方米1635元。

  然而如此低的楼面价格并非一朝一夕获得,而是早在2006年恒大就开始进行土地战略布局。据了解,当时正在大多数房企盘踞一线城市时,恒大绕开竞争激烈的一线市场转而进入二线省会城市,其获取土地的成本仅450元/平方米。

  然而随着企业发展和房地产市场的快速升温,2009至2014年,恒大开始调整战略布局。在2009年至2014年期间,恒大以二三线为主的同时兼顾一线城市,二三线和一线城市的土储比为7:3。当销售额突破2000亿元后,2015年恒大开始加速进入一线城市,最终形成一二线土储比例占66%,三四线城市场的土储比例为34%。

  夏海钧表示,由于前期获取的土地成本较低,后期开发时,土地和房屋的价值空间相应较大。虽然总土储超过3亿平方米,但项目数量仅800个,这意味着每个项目均呈现出规模效应。在这种情况下,企业一方面分期开发,从而保证了足够的现金流,另一方面规模开发可以使建筑材料标准化,从而可以降低采购和施工成本。

  不过,恒大并没有大幅度提高销售均价,2018年合约销售均价为每平方米一万元。由于恒大的房产均是精装修,扣掉1500元的精装修费用后,约合有8500元每平方米,与国家目前商品房销售的均价基本相当,一般收入家庭是可以负担起的价格,以民生地产为导向的超前战略储备,以及给老百姓创造最好的住房是未来发展的方向。

  除此之外,利润迅速增长的另一个原因是,恒大于2017年提前偿还了1129亿元的永续债,为2018年及未来释放出超200亿元的利润。截止2018年底,恒大账上现金余额还有2042亿元。

  对于恒大净利润的增长,同策研究院总监张宏伟在接受《财经》新媒体记者采访时认为,由于2018年上半年三四线城市销售业绩较好,恒大营收和净利润出现明显增长。同时,恒大在去年年底进行了大规模的促销,包括无理由退房等,虽无实质性降价,但也起到了带动销售的作用。此外,恒大土储性质属于片区规模化的土地,且土地成本较低,大规模开发和销售必然会有高利润的获取。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,超前的土地战略布局,可控的土地成本为恒大赢得了高利润的增长空间。同时,低成本标准化的运营,成为未来恒大高利润的保障。

  深挖大湾区红利 重点布局人口净流入区域

  财报显示,2018年恒大新增项目105个,新增土地储备面积4993万平方米。截至2018年年底,恒大在228个城市拥有项目811个,土地储备达3.03亿平方米,土储成本为1635元/平方米,世邦魏理仕对恒大土地储备的评估值为9758亿元。

  值得一提的是,目前恒大在粤港澳大湾区拥有项目109个,总规划建筑面积约4927万平方米,相应的土储货值为1.6万亿左右,总货值超过16000亿元。此外,在未纳入土地储备的旧改项目方面,深圳项目就达45个。

  针对恒大在大湾区布局,夏海钧表示,目前恒大在整个湾区土地储备面积达2903万平方米,但土地储备进入报表的土储只有300万平方米,主要受深圳旧改项目影响,未纳入总土储范围。

  “未来几年进入一二线城市主要是进军大湾区,大湾区的核心就是深圳,这是恒大近几年重点进入的区域。随着中国大湾区的落实,会给公司带来巨大的业绩效益。”夏海钧说。

  在贝壳研究院名誉顾问杨现领看来,未来大湾区人口流通将增强,居民收入的持续增长能够支撑房地产行业的发展,这为未来大湾区的住房需求提供了强劲的支撑。未来,房企在大湾区内的改善性住房、城市有机更新和住房改造等方面有较大发展空间。

  此外,对于2018年房企加速抢收三四线城市红利,夏海钧认为,二三四线城市的观点已过时,恒大在发展战略、目标上的选择,是人口净流入城市。

  “恒大进入的均是人口净流入城市,多年来公司拿地的标准考量主要包括是否有产业支撑、是否有人口净流入。目前,恒大布局的城市均为产业积聚增长的区域,这些土储会给公司创造更大价值。提前进入人口净流入城市布局,土地储备价格相对更为便宜。”夏海钧说。

  对此,张宏伟表示,人口净流入的拿地标准具有前瞻性。未来,恒大若想继续实现有质量增长,仍要加大人口净流入较大的二线城市布局,同时还需把握好销售的节奏。

  多元化布局瞄准万亿规模市场 未来五年不再涉足新产业

  虽然已经成为名符其实的“利润王”,但恒大并不甘心做一个线房地产商,更多的布局早在九年前就悄然实施,多元化成为企业长远发展的战略目标。

  在业绩发布会上,许家印并不避讳谈其恒大没有持续下去的产业粮油、矿泉水、乳业,这在他看来,恒大选择退出的原因是因为企业目前已经是六千亿的体量,所选择行业必须与现在的体量相匹配,至少是个万亿市场规模的行业,才能有更长远的发展。

  许家印表示,目前恒已完成“以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技为龙头”多元化产业布局,未来5年将不再涉足新兴产业。他认为,恒大多元化布局首选未来市场规模大的产业,这需要前期进行大量调查及长时间探索,非一时决策。

  据了解,2018年,恒大加大了文旅、大健康、高科技三大板块业务的布局。文旅板块,目前在建15个“恒大童世界”,预计2021年起陆续实现开业,同时未来2-3年将在全国建立20-30个“恒大水世界”;而在大健康板块方面,博鳌恒大国际医院已正式开业,“恒大养生谷”已经有12个,2019年计划新增15个,预计会员消费额将突破100亿元。未来三年,恒大计划建设50个以上的养生谷,预计2021年将陆续开业。

  此外,在高科技板块,恒大布局了新能源汽车,通过入股广汇集团,入主瑞典新能源车企NEVS、卡耐公司,荷兰e-Traction,以及与世界顶级豪车制造商Koenigsegg组建合资公司,构建起集整车研发制造、动力电池、轮毂电机电控、销售渠道网络为一体的完整新能源汽车产业链闭环。

  值得关注的是,在大部分造车势力尚难以量产时,恒大宣布,首款电动汽车即将在6月投产,未来还将开发并推出涵盖中端、中高端、高端及豪华定位的全系列多品牌产品。

  汽车行业分析师钟师表示,汽车产业是仅次于房地产第二大消费产业,在未来房企面临天花板的情况下,提前布局汽车行业,可为恒大提供新的市场空间。恒大收并购多家汽车产业链中的相关公司的成果,有望年底见分晓。

  在汽车互联网行业资深分析师、中欧国际工商学院案例研究员钱文颖看来,恒大新能源汽车布局以战略投资为主,资本优势明显,投资逻辑较为清晰即打通产业链上下游。未来,恒大跨界发展新能源汽车的难点在于,收并购的公司需要进行资源整合。同时,一些相关新能源汽车的技术有被淘汰风险,恒大仍需长期探索和沉淀相关技术经验。

  有关未来恒大造车可能遇到的风险,许家印表示,恒大目前对于新能源汽车布局较为全面,既然选择新能源汽车这一市场,就一定要做到产品品质一流,因此具备高端的技术显得尤为重要

  针对恒大多元化布局以及五年内不再进入新领域,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,恒大此类战略有助于分散地产投资的风险,加强已布局项目的综合实力提升。尤其,文旅产业相对突出,有望形成更强的品牌影响力。另外,新能源汽车符合国家产业规划导向,恒大布局方向较好,但需进一步加强专业度。

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