盈利大增,净负债率降大幅下降!正荣平稳开启千亿时代

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  3月25日,正荣地产在香港举办2018年业绩发布会。

  这是正荣地产上市后的首份年报。无论资本市场、业务布局,还是规模扩张、财务优化,正荣在多条战线都取得突破性进展,各项指标表现抢眼。

  楼市资本论据年报观察,这家房企在过去一年取得了三大突破:一是登陆香港联交所;二是合约销售金额1080.17亿,如愿进入房企千亿阵营;三是财务状况大幅改善,净负债率从183.2%的高危状态下调到74%,实现了软着陆,堪称行业“去杠杆”标兵。

  

  董事长黄仙枝、行政总裁王本龙、非执行董事欧国伟及财务总监陈伟健出席业绩会

  销售额突破千亿以后,正荣继续拓展全国布局的同时,开始注重内功修炼和代际交接。楼市资本论注意到,创始人欧宗荣现已退出正荣地产的日常管理,正荣在职业经理人团队操盘下,平稳开启千亿时代。

  可谓,目前正逢正荣的光荣岁月,大举跃进1000亿超级体量,规模与盈利双轨并行!

  【一】跻身千亿阵营,规模盈利双丰收

  去年,受宏观环境不确定性风险、房地产政策调控继续从严、棚改货币化政策逐步退出等因素影响,楼市先扬后抑,下半年出现逆转态势。在商品房销售增速放缓的大背景下,正荣地产却逆势发展,规模、营收、利润等多项业绩指标增长强劲,表现亮眼。

  

  1、先看规模。

  年报显示,正荣全年合约销售面积644万平方米,同比增长69.8%;合约销售金额1080.17亿,同比增长54.0%,跻身房企千亿阵营,站稳行业前列位置。

  楼市资本论注意到,2015-2018年这四年间,不管是在房企规模爆炸增长的2016、2017年,还是较为动荡的2018年,正荣都保持了稳健成长,合约销售额、合约销售面积复合增长率分别达67.3%、61.0%,持续稳住行业TOP20行列。

  2、次看营收。

  报告期内,正荣全年营业收入264.53亿元,同比增长32.3%;行业综合实力排名上升至18位。

  3、最后看盈利。

  正荣实现股东应占利润21.21亿元,同比增长50.5%;股东应占核心利润19.52亿元,同比大增70.7%。无论净利润还是核心利润,均大幅超过营收增长,显示正荣实现了高质量增长。

  

  福州财富中心效果图

  今年是房地产行业的变革关口,销售下行和行业集中度提升这两大趋势不可避免,房企竞争将更趋激烈。面对行业变局,正荣决心继续保持适当的规模优势,将全年合约销售目标锁定1300亿元,目标增长20%;而其资产负债表上471.49亿的预收客户款项,则提前锁定了今明两年的业绩成长。

  【二】行业去杠杆标兵:净负债率大幅下降

  在规模、利润高速增长的同时,正荣的财务指标同样亮眼。其中最为突出的,莫过于将净负债比率从2017年年末的183.2%,压低至74%,兑现了2018年初的将净负债率下降至100%以内的承诺,降幅显著。

  楼市资本论认为,正荣去杠杆的力度和成效高居行业前列,主要得益于三方面因素:

  一是赴港上市,拓宽境内外资本市场融资管道。去年,正荣充分发挥上市平台优势,先后发行了7.6亿元美元票据、20亿元公司债,并完成35.04亿元资产证券化工作,包括IPO在内,全年共募集资金145亿元。

  

  二是加快回款,充实现金流。正荣去年在扩大销售总额的同时,年底进行了一次集中回款,使得综合回款率接近80%,在手现金达到283.69亿元,完全可以覆盖今年到期的238.39亿元短期债务。

  三是总权益大幅增长。年报显示,截至报告期末,正荣总权益录得244.79亿元,同比增长100.2%。其中,应收关联公司款项和现金还有开发中物业的几项指标明显增加。

  

  在大幅压低净负债率的同时,正荣大力优化债务结构,以成本较低且年期较长的银行贷款、境内外债券及资产支持证券,置换高成本的短期信托贷款。年报显示,截至2018年末,正荣短期信托贷款占总有息负债的比例,由上年末的54.9%减少为35.8%。

  融资成本方面,正荣去年借贷加权平均成本为7.8%,随着今年国内货币政策趋于宽松、融资环境改善,未来融资成本可望进一步降低。

  【三】聚焦都市圈,逆周期布局

  各项财务指标的改善,为正荣地产未来规模扩张提供了充足空间。业绩会上,董事长黄仙枝表示,正荣将继续逆周期拿地,以较低成本扩大优质土地储备。

  去年,正荣采取“聚焦都市圈、区域深耕”的拿地策略,斥资538.02亿元,以西部高成长城市为重点,新进13城,新增土地储备共57幅,总建筑面积 1114万平方米,平均拿地成本4800元/平方米。至此,正荣将业务拓展至成渝及华南区域,形成全国六大区域布局。

  截止到2018年12月31日,正荣在手土地储备共计2456万平方米,平均成本4491元/平方米,覆盖长三角、海西、中部、环渤海、西部、珠三角六大区域28个城市,货值约4200亿元,足够未来三年开发使用。

  

  楼市资本论注意到,正荣现有土地储备超过70%位于一二线核心城市,具备极强的变现能力。尤其是长期深耕的长三角地区,随着长三角一体化上升为国家战略,土储价值将有大幅提升空间。此外,正荣去年加码的新晋区域——粤港澳大湾区及西部区域,也随着政策利好迎来了高速发展时期,未来增长值得期待。

  

  正荣紫阙台

  正荣致力高品质住宅物业的开发,素有“改善大师”之称。去年,他们通过产品线的升级,打造了正荣府、紫阙台、云麓三大产品线并分别树起住宅标杆品牌,用强大的产品力来拓宽企业“护城河”。

  如果说,规模大小决定一家房企现阶段的行业排名,那么,产品品质将决定他们能走多远。在楼市资本论看来,跻身千亿俱乐部之后,兼具品质和规模双重优势的正荣,无疑将成为地产下半场竞赛中的佼佼者。

  目前,地产行业整体仍处于下行周期,但正荣无论规模、盈利、财务,还是布局和产品力,都达到了创业以来的最优状态,未来随着楼市改善型需求的持续释放,可望实现长期稳定的高增长。

  

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