万科郁亮：「活下去」是对自己人说的 白银时代依然是“贵金属”

　　（左至右依次为：万科首席财务官孙嘉，首席运营官张旭，董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，董事会秘书朱旭）

　　文 | 张心梦

　　“万科是危机感驱动的公司，而不是危机驱动的公司”、“活下去，是对自己人说的。”

　　在2018年全年业绩会上，万科创造出来的新名词很多，背后围绕的是万科转型的焦虑以及对行业巨变的思考。郁亮成为现场被提问的主角，一个有意思的现象是，当郁亮回答时，一旁的祝九胜频频点头，表示认同。

　　万科总裁、首席执行官祝九胜

　　作为长期占据中国房地产龙头老大位置的房企，万科在2017年似乎风头被碧桂园、恒大以及融创等一众房企追赶超越，而万科却说，早就对当老大没兴趣了。

　　不得不提的一点是，在房企纷纷转型的路上，万科确实出发的更早。而在行业频频爆出资金问题的时候，万科的“稳”似乎别有意义。

　　2018年万科实现销售额6069.5亿元，同比增加14.5%。2018年万科实现营业收入2976.79亿元，同比增加22.55%，其中来自房地产业务营业收入2846.21亿元，物业服务营业收入97.96亿元，其他业务营业收入3.26亿元。

　　伴随行业集中度的提升，市场单边快速上涨，2018年，万科在全国商品房市场的份额上升至4.05%，2017年这一数字为3.96%；在24个城市的销售金额位列当地第一。

　　万科的全部营业收入中，分区域看，集团房地产业务的结算收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为26.94%、29.33%、24.18%、19.55%。与其他房企相比，万科各区域间发展相对平衡。

　　在土地储备上，2018年，万科获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米。权益地价总额1351.4亿元，同比下降38%，楼面均价仅5427元/平方米。按建筑面积计算，其中72.1%位于一二线城市，按权益投资金额计算，其中81.4%位于一二线城市。

　　在致股东信中，万科说，现在还是一个白银时代。但这个白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。信中指出，中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但是，那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。

　　“活下去、基本盘” 新词背后的万科逻辑

　　针对此前万科掀起的关于“活下去”舆论风暴，郁亮认为，“从去年下半年以来各种说法让大家很操心，我们说活下去的时候明明是对自己人说的，别人或者操心我们活不下去，或者担心我们不让别人活下去，其实我们是对自己说的话，万科是危机感驱动的公司，而不是危机驱动的公司，这个区别很大”。

　　董事会主席郁亮

　　另外，对于市场的判断，郁亮认为，房地产行业进入白银时代，白银时代虽然没有黄金时代那么贵，但仍然是贵金属。

　　在白银时代，万科启动转型，这样才有足够的时间来探索和思考。白银时代会维持很长的时间，但转型和变革同样需要很长的时间，等行业到青铜时代的时候再转型就来不及了。万科对白银时代的判断从来没改变过，万科对转型坚定的认识也从来没改变过。

　　为了迎接这个新时代的到来，万科也是业内最早进行转型的企业。2018年，关键词收敛聚焦，万科认为不是收，也不是“砍”，而是“修枝剪叶”，做好基本盘。

　　同时，提到万科转型的成绩，万科管理层列举了一些数据，万科每年新增物流仓储面积中国第一，是全球第一物流仓储普洛斯的最大股东；在集中式租赁住宅方面，到去年底已经超过6万间投入使用，也是中国领先的长租公寓服务商。在物业方面，超过一半以上的面积已经不再是万科自己的楼盘。

　　针对万村计划的最新进展，总裁兼首席执行官祝九胜介绍，既有业务进了60个村左右，在城中村里面获取的房间接近10万间。在去年秋天，万科做了一些收敛聚焦的动作和安排。

　　“我们的出发点是希望通过这些城中村的微改造和整治，让城中村当中的租户能够住得更舒服、环境更好，这里面涉及的利益相关方挺多，问题比我们一开始想象的要复杂。再好的发心不一定能把事情解决好，当然政府也关注城中村的这些事情，也很关注我们万村的业务，我们会谨慎地考虑这个问题，稳妥地推进已获取的项目，尽快让它们成为可出租的状态”。

　　人才计划：“大江大海计划跟海盗行动一点关系没有”

　　“我们的战略发生变化，组织要相应转变，要进行事人匹配。未来公司里面不是基于人来做事，而是基于事找人。”

　　郁亮指出，万科的大江大海计划不是海盗行动。万科没有办法拥有全部人才。大江大海计划先在内部找，比如一些新的老总职位出来之后，通过集团公开竞聘的方式，然后吸纳社会上的优秀人才。万科更多主张从乙方挖人，因为他们更知道怎么把控质量，怎么更好的服务客户。所以，万科现在的大江大海计划一定不是2000年的海盗行动。海盗行动是指，2000年万科发展，从中海挖了很多人。

　　对于政策，万科则显得十分“谨言慎行”，“认真学习领导讲话，万科从来不评价领导的讲话。房住不炒非常重要，房企做本分很重要。”在众多房企中，万科对于政策、政府的态度堪称谨慎。

　　不过，对于未来市场走势，万科给出的判断是：经济下行压力并未消除。随着00后、90后成为消费客群，客户消费多样性丰富，企业需要更敏锐。同时，住房短缺时代结束，每个季度商品房销售面积同比增速下降。行业集中度上升，头部企业竞争更加激烈。城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。人民美好生活需要更多内容供应和空间服务，但企业转型并非易事。

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