【现场直击】龙湖集团也求稳:今年销售目标2200亿,无意分拆冠寓

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  龙湖集团(00960-HK)25日午间公布2018年度业绩,公司去年实现营业额1158亿元人民币(单位下同),按年增长60.7%;毛利率34.1%,较上年33.9%微升0.2个百分点;实现归属于股东净利润为162.4亿元,同比增长28.9%;核心净利润按年增长31.5%至128.5亿元。

  分业务来看,2018年龙湖约93.7%的收入来自物业发展业务;物业投资业务收入也同比增长57.7%至40.9亿元;物业管理及其他收入为32.64亿元。

  

  25日下午,龙湖集团在港举行2018年全年业绩发布会,董事长吴亚军携执行董事兼首席执行官邵明晓及执行董事兼首席财务官赵轶出席并答记者问。

  今年销售目标2200亿,未来2-3年核心盈利增长可达20%

  2018年龙湖实现合同销售金额2006.4亿元,按年增长28.5%。25日,龙湖首席执行官邵明晓在业绩会上宣布,集团今年销售目标初步确定为2200亿元,较2018年增长约10%。

  邵明晓表示,龙湖一直秉持非常稳健的策略,无论市场如何波动每年都保持均衡地增长。又指观察到很多城市系统性调控的方案都在出台中,最近也看到一些政策有适度地放松,虽然认为不会大放但集团对今年市场情况还是谨慎乐观,因此也预期今年销售仍有两位数增长。

  首席财务官赵轶则指,集团可以对市场承诺未来2-3年核心盈利的增长能达到20%以上,称虽然目前基数较大,但龙湖基本还是会通过土地的储备和运营的节奏来保持这样的增速。

  更多精彩请见以下采访实录: Q:今年投地开支预算会有多大?

  A:(邵明晓)龙湖一直秉持非常稳健的策略,大家也看到其实每年我们都是均衡地增长,无论市场怎么波动都是这样的。在买地方面,我们也是比较积极但是也比较谨慎地精准投资。像去年我们大概完成了727亿的买地金额,今年我们还会继续量入为出,我们会保持我们的资产负债表,一直跟大家承诺的半年的net gearing 在60-70%之间,全年是50-60%之间。这个是要坚持的一个底,以此来规划买地,相信今年买地还是有机会。

  Q:土储的分布是怎样的情况?会否配合大湾区发展规划?

  A:(邵明晓)布局上我们希望在全国的几大区域均衡布局,现在我们的西部、环渤海和长三角土地储备其实已经是比较充足的,下一步可能确实要在华南、大湾区、包括华东,因为华东和大湾区进入得相对比较晚,我们会加大力度。
大湾区也是我们最看重的一个战略区域,现在我们已经进入了7个城市,有15个项目,大概有150多万方的土地储备,权益储备超过100万方。整个货值超过530亿。尽管我们已经在大湾区把城市的骨架已经铺开了,包括深港、东莞、广州、佛山,包括珠海、中山,但实际上我们随着好的节奏到来的话会加大在华南的投资,我们也看好这个区域,大湾区未来会成为不光是中国,可能是全球最活跃的一个区域,它的科技、人文、消费各方面应该说未来是中国经济一个很重要的火车头,所以我们会加大这方面的布局。

  长三角其实我们已经做得比较强了,包括在浙江,在沪苏,我们的储备是比较多的,我们也会择机选择比较好的时机,加大我们的投资。但是我们这么多年一直都还是比较偏谨慎乐观的,就是我们在买地的时候有严格的投资纪律,我们通常不会碰地王,所以这么多年看下来我们买地基本上都还不错。

  Q:会不会把物业或商业板块进行分拆上市?

  A:(赵轶)关于物业商业这块,物业和商业是我们的主航道业务,暂时没有分拆上市的计划。商业现在还在孵化期,更不会把它拿去卖,非常简单,暂时没有分拆上市的计划。

  Q:去年业绩不错基数较高,今年交付的数据预期怎样?

  A:(赵轶)交付的问题我回答一下,现在我们可以对市场承诺未来2-3年核心盈利的增长能达到20%以上,虽然基数大,但我们还是会保持这样的增速。通过土地的储备和运营的节奏来保持这个。

  Q:今年销售目标说到有10%增长,具体数据是多少?

  A:(邵明晓)今年我们的销售目标应该还是会保持两位数的增长,今年我们确定应该是在2200亿这样的一个数字。

  Q:今年市场以稳为主,怎样才叫稳?怎么看今年的楼市情况?

  A:(邵明晓)今年其实大家可以看到三个“稳”嘛,稳地价稳房价稳预期,这整个政策包括一城一策,其实我们也观察到,很多城市系统性的调控的方案都在出台中,所以我们对今年市场是谨慎乐观。包括最近看到一些政策有适度地放松的,但是我们认为也不会大放,总体还是刚才强调的三个稳为主。所以今年的整个市场我们是谨慎乐观的。

  Q:董事长家族传承的计划是否有其他因素影响?

  A:(赵轶)董事长今天嗓子不舒服。我们内部也很清晰,董事长现在还拥有我们全部的投票权,还是我们的董事长。所以这个没有什么别的含义。

  Q:短期借款去年增加了80多亿,原因是什么?今年的融资安排是怎样的?

  A:(赵轶)短期借款,我们整体融资规模在往上走,但是我们主要是看比例,短期借款我们去年年底大概是110多个亿,占我们整体债务的比例不超过10%,这应该是行业里最优秀的,谦虚一点加个“之一”吧。第二个我们在手现金450个亿,短期借款大概110多个亿,这个覆盖可以说是4比1,所以我们不是看绝对额,是看相对比例。

  Q:今年是公司上市10周年了,有何感受?会考虑派息周年特别息吗?

  A:(邵明晓)上市十年因为公司有了资本市场的加持,所以公司走得越来越稳健。第二个是,这十年其实我们也看到市场的波动是比较大的,政策不断在变化,但是龙湖的管理团队还是非常敬业,能力也比较强,越来越成熟。第三个我们其实对客户,对投资者,包括对环境,对竞争、对市场的理解可能越来越娴熟。所以也有信心在未来继续交付比较好的业绩。

  赵轶:我们把基本的分红比例从40%提高到45%已经考虑了上市十周年的红利。45%的比例在行业里面也是不低的,未来我们也会保持这个分红比例。

  Q:房产税对公司未来的影响会怎样?这个政策有可能在短期内推行吗?

  A:(赵轶)房地产税应该说政府已经明确进入了立法的流程,但是节奏我们认为不一定会那么快,关键还是看政府的整个节奏。我们认为这个事情大家都已经充分地消化了预期,所以我们认为它对行业的影响应该是平顺的。

  Q:提到未来两到三年还是可以维持较快的增长,但土储较同行一直相对较稳,未来长远的增长动力会在哪些方面?

  A:(邵明晓)其实刚才和大家分享了,龙湖这么多年其实达成了非常稳健的增长态势,刚才CFO也讲了我们未来两三年会保持核心盈利20%以上的增长,这个对我们的考验也是比较大的。因为我们的土储策略上是选择了非常精准的适宜的土地储备规模,大家也知道我们的判断,未来房价的上涨不会是一个爆发式的增长,所以我们保持相对合适的土地储备的量对龙湖来讲是合适的。

  我们目前的土地储备大约是6636万方,权益达到了4559万方,够我们4年开发。因为再加大土地储备肯定会更多地占用资本,这是一个;第二个龙湖这么多年我们进入的城市一直保持比较克制,到现在为止我们一共进入了47个城市,完成了2000多亿的销售,所以我们对这些城市的理解,包括深耕的能力,团队投资的精准把握,这一点这么多年也相对较强。

  所以我们认为以现在的土地储备规模,让龙湖继续保持稳健的资产负债率,同时保持适当的相对比较快的速度增长是非常合适的。这么多年我们也这么跑过来了,加上龙湖总体的纪律性比较强,无论是在投融资、买地、运营、交付、服务,各个环节都是执行力是比较强的。这一点我们还是非常有信心的。谢谢。

  Q:冠寓去年的营收是4.26亿,此前有说希望到2020年做到行业前三,营收达到20亿,未来冠寓这一块的安排如何?

  A:(邵明晓)冠寓我们在去年已经开出了5.3万间,今年按现在的情况应该能开到10万间,累计起来是10万间。按这个速度到2020年应该会达到20亿收入。

  Q:冠寓的盈亏情况如何?

  A:(邵明晓)冠寓分两种,大概有20%是重资产,这个毛利率跟我们的天街差不多,大概65%-75%;龙湖的资金成本只有4.55%,所以这个生意对我们是特别合适的,但你的钱贵的话就不一定是好事。还有8成是中资产,可能租过来15年租期以上甚至20年,通过装修提升再租,这个从单店模型来看,差不多毛利率在35%左右,净利率在12%-15%。但是现在这个业务我们开业了5.3万间,还有一些都在建设,包括投入费用,实际上我们要到2020年开始有盈利。

  这也有个前提,我们看到这个业务要赚钱对运营能力是非常高的,包括成本、费用管控,包括获房成本;获房成本大概率应该不能超过房租的5成以上,如果超过5成以上要赚钱需要通过一些增值收入来做,挑战是非常大的。出租率方面,我们现在6个月以上的已经到87%,要到90%以上应该就能达成设定的目标。

  所以龙湖在冠寓这一块是稳扎稳打,当然这里面跟钱的成本有很大关系,因为我们的资金成本在行业内是比较低的,所以在这一点上我们还是非常有信心的,所以也没有分拆的计划。因为分拆如果你自己不赚钱,为了分拆而分拆这个不是我们的选择,我们四大航道是形成一个协同,都是我们的核心业务。

  3月25日午间公布业绩后,龙湖股价在下半日提振,截至收盘报25.15港元,全日升幅1.82%。

   作者|彭小留

   编辑|彭尚京

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