年报解读 | 融信集团:进阶千亿,稳健上行

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  3月22日,融信中国(3301.HK)正式发布2018年年度报告。报告显示,2018年融信销售业绩再上新台阶,全年合约销售额达1218.8亿元,成功跻身千亿俱乐部行列。在保持规模快速发展的同时,融信积极践行聚焦、平衡、轻资产战略,盈利能力和杠杆水平得到显著改善。2018年融信归母核心净利润25.0亿元,同比增长116%;净负债率105%,较年初大幅下降54个百分点。

  销售跨越千亿,区域优势显著

  2018年融信合约销售额达1218.8亿元,同比增幅达73%,成功跻身千亿俱乐部,完成全年目标的102%;销售面积562.4万平米,同比增长25%。自2015年成功跨越百亿之后,融信便步入快速发展轨道,连续两年销售额保持100%以上的增速,仅用三年时间实现百亿到千亿规模的跨越。

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  凭借规模和综合实力的不断提升,融信在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家单位联合举办的“2019中国房地产百强企业研究成果发布会”上荣获“2019中国房地产百强企业”、“2019中国房地产百强企业--成长性TOP10”。

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  业绩快速的增长主要得益于以下几方面:一方面是踏准周期的前瞻性布局,2015-2017年,融信踩准周期、在市场上行之前重仓布局长三角,以较低的土地价格获取了大量优质土储,为业绩的快速增长奠定了坚实基础。另一方面是高品质的产品,在融信看来,公司业绩向好的背后离不开客户对于公司产品的大力支持,而产品的高品质正是俘获客户“芳心”的制胜法则。目前融信已形成“1+3”的产品体系,“1”是指一个明星,世纪系,“3”是指三个主力,“府、澜、公馆”,经过十几年的积淀,融信产品的高品质得到了市场的认可。除此之外,强有力的营销也是规模快速发展的有力武器,2018年的房地产市场风云变幻,为了稳妥地完成年度目标,融信适度调整了导向,更加注重利润和现金流。具体到营销,就是要实现“有回款的销售,有利润的增长”。年报数据显示,融信中国2018年销售回款率达80%。

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  分城市来看,杭州、上海、福州销售额贡献占比居前三位,分别贡献了402.85亿元、219.16亿元、119.04亿元,三城市合计贡献占比达61%,其中杭州单城市贡献占比高达33%,城市聚焦深耕战略效果显现。2016年,基于对杭州市场发展前景的精准判断,融信重仓杭州积极拿地,面对杭州这座购房者最为苛刻、开发商竞争最为激烈的城市,融信反客为主以高标准打造高品质标杆产品,以产品品质征服消费者。凭借其在杭州形成的产品品质和品牌效应,2018年包括融信澜天、融信创世纪在内的多个项目均保持较高的开盘去化率。

  融信在规模快速扩张的同时,也一直在坚持稳健的发展。2019年融信销售目标为1400亿元,同比增幅仅为15%。业绩会上融信管理层对于看似“保守”的销售目标表示,现在并不是单纯追求规模的时期,虽然2019年不会有太大幅度的增长,但2020年就会有不错的提升。2019年,融信计划全面推盘135个项目,全年可售货值达到2000亿,其中长三角占比52.3%,海峡西岸占比20.7%。

  深耕八大城市群,‘1+N’布局显成效

  2018年,融信在审慎的拿地策略下,全年新增24宗地块,规划建面478万平方米。截止至2018年底,融信项目数量总计154个,总土地储备面积约2542万平米。而平均土地成本由2017年的6568元/平方米降至6356元/平方米,与21672元/平方米的平均合约售价相比,利润空间较为充足。从土地储备结构来看,80%的货值位于中国一线及强二线城市。除了重仓长三角城市群,融信在太原、郑州拥有一二级联动的潜在优质土地储备,未来有望成为企业发展的新粮仓。

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  融信自2013年起开始全国性战略布局,聚焦一、二线核心城市,扩展中西部地区布局。目前融信已形成海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北城市群全国八大核心城市群的战略布局,覆盖全国39个城市。融信在实施区域聚焦深耕市场、推行全国化战略布局的同时,还坚持区域深耕战略,扎根一、二线核心城市核心地段,积极拓展原有入驻城市周边具有明显外溢需求、净人口流入及有新兴产业规划的卫星城市,形成了多个‘1+N’布局。

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  利润实现稳增长,杠杆水平大幅改善

  截至2018年年末,融信实现营业收入344亿元,同比增长13%。同时,由于高利润项目的持续入市,实现净利润35亿元,同比上升31%。归母净利润22亿元,同比增28%。归母核心净利润25亿元,同比增长116%;净利率达10%,同比上升1个百分点。毛利润达到81亿元,同比上升61%;毛利率达23%,若扣除收并购项目重新估值影响,融信中国毛利率为29%,同比上升8个百分点。

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  在连续跨越式发展后,融信在2018年也主动换档“慢下来”,去杠杆、降负债,优化财务结构。在负债水平方面,2018年融信降杠杆措施成效显著,杠杆水平较2017年末大幅下降。2018年总债务为625亿元,较2017年末下降10%;净债务为375亿元,较2017年末下降23%。净负债率为105%,较2017年末大幅下降54个百分点。2019年融信依然把降杠杆当作公司的重大发展战略,计划今年净负债率降低至70%-90%,同时争取在近三年内,降低到行业较好水平。

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  在偿债能力方面,融信现金流充足,流动性良好。截至2018年末,融信现金及银行余额共计250.0亿元,较上年提升22%;现金短债比1.01,可完全覆盖短期债务,短期偿债压力较小。

  在融资方面,自2016年1月13日在港股上市以来,融信先后利用了包括增发配股、银行贷款、开发贷、公司债、企业债、美元票据、购房尾款ABS证券化等在内的多种融资方式,融资途径高效多元。截至2018年末,融信中国总授信额度超人民币1400亿元,未使用授信超人民币850亿元,其中80%为银行授信。与此同时,融信中国信用水平稳中有升,境内评级获中诚信证评和中证鹏元提升至AAA评级;境外评级方面,获穆迪和标普同时上调评级展望至稳定,显示了市场的充分信心。未来,融信将会继续坚持轻资产的发展策略,主动管理负债水平,更好的平衡规模扩张和财务健康发展。

  “聚焦、平衡、轻资产”将会成为融信2019年的战略重点。在产品方面,融信将继续聚焦改善型住宅,提供高品质产品;在公司发展的过程中,追求规模、利润和杠杆间的平衡;在轻资产方面,也会寻求企业之间的合作,强强联合。

  

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