业绩会直击 龙湖集团:商业和物业没有分拆上市计划(实录)

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  观点地产网 龙湖2018年成绩单还是一副“三好学生”的模样。

  3月25日下午,龙湖集团控股有限公司在香港举行2018全年业绩发布会,董事长吴亚军携CEO邵明晓和CFO赵轶出席现场。一如往常,龙湖也带了其他中高层露脸,这一回是工程部总经理黄世轩和沈阳公司总经理刘兴伟。

  根据午间发布的财报,2018年龙湖实现营业额同比升60.7%至1158亿元;毛利同比升61.8%至395.3亿元;归属于股东的净利润162.4亿元;减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心溢利同比升31.5%至128.5亿元,毛利率升至34%。

  值得关注到的是,2019年为龙湖上市第十年,在这个节点上,龙湖提升分红比例至核心净利润45%。

  “守信笃行,步稳谋远”被放置在现场最显眼的位置。2019年销售目标2200亿元、开9个天街、冠寓累计开业接近10万间……龙湖的主航道业务是整场业绩会的关注点。

  “审慎”龙湖的2200亿目标

  财报数据显示,2018年,龙湖实现合同销售额2006亿,同比增长28.5%;销售面积1236万平米,同比增长21.6%,超过9成的销售贡献来源逾一二线城市。

  分区域来看,环渤海、长三角、西部、华南及华中片区分别实现销售额689.7亿元、559.2亿元、472.4亿元、215.1亿元及70.0亿元,贡献率分别为34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。赵轶介绍,在期内有销售贡献的37个城市中,一半城市的销售进入区域前十,7个进入前五。

  “我们对2019年的市场预判比较审慎,保留弹性。”业绩会现场,龙湖提出2019年2200亿元的销售目标,同比增长10%。全年,可售货值为3500亿元,主力推盘项目207个,全新项目71个,香港启德地块也有望在第三季度推向市场。

  2200亿的销售目标略显保守,不过,赵轶说,龙湖未来2-3年的核心盈利增幅都会在20%以上。在他看来,虽然基数比较大,但龙湖还是能够通过土地储备和运营节奏来保证增长。

  土地获取方面,观点地产新媒体于业绩会上获悉,期内,龙湖共斥资700多亿元获取共91宗地块,新增土地建面为2189万平米,权益建面约1372万平米,平均权益收购成本为5297元/平米。截至2018年底,龙湖土地储备合计6636万平米,权益面积为4559万平米,平均成本为5218元/平米,为当期签约单价的32.2%。

  若按地区进行分析,龙湖大部分土储位于环渤海和西部,占比均在30%以上,长三角占20.7%。华中和华南相对较少,占土储比例分别为8.8%和5.9%。

  邵明晓透露,由于西部、环渤海和长三角土储较为充足,未来龙湖会在华中和粤港澳大湾区加大投资。他称,公司看好大湾区,现在已经进入7个城市,有约150多万平米土地储备,权益储备超过100万平米,货值逾530亿元。

  “拿地资金规划方面,我们会继续量入为出,负债率全年保持在50%-60%。”邵明晓强调,多年来龙湖投资一直偏谨慎乐观,买地的时候有严格的投资纪律,通常不会买地王。

  作为融资能力最像国企的民企,龙湖一直维持的健康资产负债情况。同时,财报中显示,2018年龙湖的短期借款有所增加,从上年36亿增至117亿。赵轶对此分析称,对比往年,短期借款整体融资规模往上走,但从比例看,短期借款占总体债务规模不到10%,维持行业较低水平。

  此外,龙湖在手现金为452.6亿元,覆盖短期借款达到4倍。观点地产新媒体查阅龙湖历年年报获悉,龙湖近几年来发债期限都比较长,债务方面良好的结构化安排,也是龙湖在流动性趋紧的2018年能够维持较低成本的原因。

  财报中显示,龙湖期内公司净负债率为52.9%,有息负债约为1198亿元,平均借贷成本为年利率4.55%,平均贷款年限5.88年。

  “长租对于钱贵的企业不一定好”

  2018年,龙湖正式更名为龙湖集团,以实现战略业务协同发展。资料显示,龙湖四大主航道业务分别为地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务。

  不同于住宅开发10%增速的保守要求,龙湖对于其他主航道业务有较好的预期。龙湖管理层于业绩会中透露,2020年,龙湖天街将开至50个,租金收入达到60亿;冠寓2020年收入超过20亿元。

  在物业投资方面,观点地产新媒体了解到,龙湖期内租金收入为40.9亿元,较上年增长57.7%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。

  天街依旧是最主要的收入来源,截至年末,龙湖集团共开业29座天街,总建面约296万平米,整体出租率约97.4%,回报率来到7%。

  邵明晓对于天街的发展很有信心。一方面,天街选址基本上都是一二线城市的地铁上盖项目,有良好的区位优势,另一方面则是龙湖商业的运营能力和品牌效应。

  长租公寓方面,截至2018年末,冠寓已开业达5.3万间,录得租金收入4.2亿,开业半年以上的公寓出租率达到87%。

  “冠寓前期还处于不挣钱的状态,预计2020年能实现盈利。”邵明晓分析,龙湖冠寓分为轻资产和重资产两种,其中20%是重资产部分,回报率约为5%-6%。受惠于4.55%的借贷成本,属于龙湖能够承担的范围。随即,他话锋一转,称“这对于钱贵的企业就不一定是好的”。

  中资产占冠寓的大部分,这是一种通过整租,经过装修提升再出租的发展模式。邵明晓透露,这部分毛利率约为35%,净利约为12%-15%左右。

  邵明晓表示,长租公寓对于营运能力要求非常高,“获房成本大概率不能超过房租的5成以上,如果超过5成以上要赚钱,就需要靠一些增值服务来做。”

  龙湖明确没有将主航道业务进行分拆的计划:“为了分拆而分拆不是龙湖的选择,四大主航道会形成一个协同,都是龙湖的核心业务。”

  以下为龙湖集团有限公司2018年度业绩发布会现场问答实录:

  关于战略

  现场提问:龙湖强调步稳谋远,未来两到三年保持快速增长。但龙湖土储相对同行趋稳,商业冠寓营收增长快,但总营收占比还较小。龙湖未来长远增长动力会在哪儿?

  邵明晓:多年来我们坚持达成稳健的增长态势。未来两三年,公司会保持核心盈利20%以上的增幅。

  这对我们考验比较大。但我们判断未来房价不会爆发式上涨,这种情况下,龙湖选择了精准、适宜的土地储备规模。集团目前总土储6636万方,权益面积4559万方,够我们四年开发。如果再加大土地储备,会占用很多资本。

  龙湖这么多年,进入城市保持克制。到现在我们进入48城,完成2006.4亿销售额。我们对这些城市的理解,深耕,团队对投资的精准把握,能力练得相对强。所以以现在的土地储备规模,让龙湖继续保持稳健的资产负债表,同时保持适当的、相对较快的速度增长,非常合适。这么多年,公司也是这么跑出来的。

  再加上龙湖整体无论是在投融资、买地、运营、交付、服务各个环节,都执行力比较强。所以保持长远持续增长,我们非常有信心。

  现场提问:龙湖会不会考虑把物业或商业做分拆?

  赵轶:智慧服务和商业是我们的主航道业务,我们对它们赋予了使命,智慧服务是我们的战略支撑,对几个主航道进行跨航道支撑,商业现在还在孵化期,更不会轻易拿去卖,这两个业务都没有分拆上市计划。

  关于上市十年

  现场提问:公司上市来到第十年,这十年最大的变化是什么?今年会不会派周年特别息?

  邵明晓:第一,上市十年来,因为资本市场加持,公司走得越来越稳健;第二,十年市场波动较大,政策也不断变化,但龙湖管理团队非常敬业且能力强,越来越成熟;第三,我们对客户、投资、环境、竞争、市场的理解越来越娴熟,有信心在未来继续交付好业绩。

  赵轶:我们把基本分红比例从40%提到45%,已考虑上市十周年红利。45%分红在行业里是不低的,未来我们也会保持这个分红比例。

  关于投资

  现场提问:龙湖今年投地的预算和开支会是多大,土地储备的分布又是怎样?会不会配合大湾区发展规划,华东城市群规划,在这两地多一点部署?

  邵明晓:龙湖一直秉承稳健的策略。不论市场怎么波动,每年龙湖都保持均衡增长。买地方面,我们坚持积极但又谨慎、精准地投资。去年,公司用于买地的金额超大约727亿。今年,我们还会量入为出,保持健康资产负债表,净负债率全年在50%—60%之间。今年买地是有机会的,但在布局上我们希望在全国五大区域能够做到均衡。

  在西部、环渤海和长三角,公司土地储备比较充足,下一步我们要在华南,以及进入相对较晚的大湾区、华中区域,加大拿地力度。

  大湾区是龙湖看中的战略区域,目前我们已进入7个城市,有15个项目,大概有150多万方土地储备,权益储备超过100万方,整个货值超过530亿。尽管我们已在大湾区把城市的骨架铺开,包括深、港、东莞、广州、佛山、珠海、中山。有了政策的鼓励支持,大湾区在科技、人文,消费等各方面,未来会成为中国经济重要的火车头,我们会加大这里的布局。

  长三角,我们已做得比较强了,在浙江、沪苏,龙湖土地储备较充足,但我们也会择机行事,如果有好的时机,还会继续加大土地储备。不过,龙湖一直恪守谨慎乐观,买地的时候有严格投资纪律,通常不会去碰地王,这么多年看下来,买地的精准度是不错的。

  现场提问:香港投资计划是怎样的?怎么看待现在的香港楼市?

  邵明晓:龙湖在香港只有1个项目,在启德,按照现在节奏,三季度就可推向市场,到底推不推到时候再看。因为有这个项目,对香港我们也做了初步了解,未来有机会会在香港再投一些项目。

  香港楼市,从去年四季度开始调整,调整幅度8—10%,但最近有趋稳趋势。总体上,龙湖从整个大湾区大战略来看待香港,香港未来有很多机会。

  关于财务

  现场提问:去年龙湖业绩不错,今年会不会维持那个增长幅度?

  赵轶:未来两到三年,龙湖的核心盈利增幅会在20%以上。虽然基数大,但是依然还会保持这样的增速,通过土地储备,通过运营节奏来保证。

  现场提问:龙湖的短期借款,去年增加了80多亿,其中原因是什么,今年接下来的融资安排是怎样的?

  赵轶:龙湖整体融资规模往上走,但我们主要看比例。短期借款去年年底是110多亿,占整体债务比例不超过10%,这应是行业里最优秀的,谦虚点,加个“之一”。另外,在手现金450亿,短期借款大概110多亿,覆盖倍数是4倍多。所以我们不是看绝对额,是看相对比例。

  关于地产开发

  现场提问:今年销售目标是多少?

  邵明晓:今年销售目标还会保持两位数增长,2200亿。

  现场提问:2018年龙湖已售未结的合同销售额1951亿元,和2017年对比有何变化?变化的原因是什么?

  赵轶:2017年年底已售未结的合同销售额1300多亿,2018年是1900多亿,原因是销售自然增长。已售未结的部分,单价在1.5万至1.6万之间,毛利率在25%以上,会为未来龙湖的收入和利润提供强大保证。

  现场提问:去年底,邵总说销售型物业达到25%毛利率就可以出售,这个策略是否有变化?

  邵明晓:销售型物业,我们认为整个行业毛利率在25%—30%间。过去几年市场好时,毛利率在30%以上。但如果市场面临挑战,25%毛利率是我们的底线。这个策略没有改变。

  最近市场上,来访量在增加,个别城市预售证价格有所放松,但不会太多。对我们来说,仍是达成25%的毛利就可以出售。另外我们的已售未结部分毛利率也是25%—30%。

  关于投资性物业

  现场提问:去年龙湖集团投资性物业毛利率下跌了,是什么原因?

  赵轶:商业和冠寓都属于我们的投资性物业,商业毛利率在75%,跟去年相比仍有提升。冠寓前期还处于不挣钱的状态,两者拉通来看是60%。今年我认为会比60%高一些,到明年2020年冠寓就会盈利了。

  现场提问:到2020年租金收入60亿,这个目标有没有变?

  邵明晓:2020年要达到60亿租金收入,指的是商业这一项。商业项目开业后,租金增长是有预期、有计划的。我们现在在手商业项目70多个,到去年底总计开业29个商场,今年会新开业9个,到2020年总计开业50个商业项目。今明两年开业量比较大,而且都是高能级城市的地铁上盖。

  现场提问:今年明年龙湖商场密集开业,但很多都开在江浙沪包邮区,怎么看电商给商业带来的压力?

  邵明晓:龙湖商业选址非常严格。我们现在在手项目70多个,到去年年底共开业29个商场,今年会再开出9个商场,到2020年会开出超过50个商场。我们选址基本是一二线城市,地铁上盖TOD,非常好的位置。

  我们定位相对偏城市新锐家庭、城市中产,业态组合也比较丰富。再加上一个有超过十年经验的运营团队,所以我们的商业发展非常顺利,毛利率都在70%以上,效益非常高,开业商场出租率在97%以上。

  这得益于龙湖2011年确定“持商业”战略。在2011年到2015年年终,我们还抓住机遇在很多城市买了多块地铁上盖项目,现在回头看是不错的决策。

  现在的场景是,大家都在抢线下入口,线下入口尤其地铁上盖,非常珍贵。两三年前大家还在问电商冲击,现在几乎很少有人问了。现在包括O2O,新零售,发现线下入口能量级增长边际不错,反而线上增长边际在趋缓。

  再加上中国大的趋势,一线、二线大城市基本都在采取政策,吸引年轻的高素质的、高能量的人口流入。很多城市都是数十万甚至更多的人口净流入。这些年轻,有致富能力的高能量人口,反而在朝大城市聚集。所以在这些城市里面,以天街这样的选址和运营能力、品牌,我们对它的增长非常有信心。

  现场提问:冠寓去年营收4.26亿,但之前说2020年希望做到行业前三,营收20亿。接下来咱们在这方面的安排是怎样的?

  邵明晓:冠寓,我们去年已开业超过5.3万间,今年按照规划应该累计开业能接近10万间。按这个速度,到2020年会达到20亿以上收入。

  现场提问:冠寓目前的盈亏情况是怎样的,龙湖接下来对冠寓怎么考虑?

  邵明晓:冠寓分为两种,其中20%属于重资产模式,这部分的回报率、毛利率跟天街差不多,毛利在65%到70%之间,NPI/cost一般在5%—6%之间,好的在6%以上。龙湖的资金成本只有4.55%,这个生意对我们特别合适。另外还有80%中资产模式,租期在十年到二十年左右,龙湖租过来后,通过装修提升再出租。从单店模型来看,这部分毛利率在35%左右,净利在12%—15%左右。

  冠寓目前开业5.3万间,还有一些正在建设和投入,预计要到2020年开始盈利。冠寓要盈利,对于运营能力、成本能力、费用管控的要求非常高,获房成本不能超过房租的五成以上,超过五成以上还要赚钱,就需要通过增值收入来实现。开业6个月以上的冠寓,目前出租率87%。龙湖冠寓属于稳扎稳打,这和融资成本有关系,龙湖融资成本在行业内较低,因此对冠寓我们非常有信心,也没有分拆计划。四大主航道业务都是我们的核心业务,未来要形成协同。

  关于政策

  现场提问:今年整体市场以稳为主,稳的方法,是市场在上涨,要往下压的稳,还是市场在下跌,要往上拖的那种稳?

  邵明晓:整个政策可以总结为三个稳:稳地价、稳房价、稳预期。还有一城一策,我们也观察到很多城市系统性地调控方案都在出台中,我们今年对市场谨慎乐观。

  现场提问:房产税对未来影响会怎样,有没有可能短期推行?

  赵轶:房产税,政府已明确开始进入立法流程,但不一定那么快推行,关键还是看政府整个节奏。大家都已充分消化预期,所以判断它对行业的影响是平顺的。

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