业绩会直击 田明:朗诗不一样,要让资本市场一眼看清(实录)

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  观点地产网 在地产圈里,无论是田明还是朗诗,都是比较特别的存在。

  在开发商都陷入路径依赖的局面时,“我们不一样”是田明最常挂在嘴边的话。

  3月25日,朗诗绿色集团有限公司在香港举行2018年度业绩发布会,董事局主席兼执行董事田明、联席总裁兼执行董事王磊、首席财务官兼执行董事申乐莹、副总裁兼执行董事周勤、副总裁兼执行董事周勤谢远建出席现场。

  “我们的盈利模式和一般内房股不一样”、“朗诗的商业模式不一样”……

  事实上,登陆港股5年,资本市场确实对不一样的朗诗看得也不甚清晰。

  作为一个开发商,除了规模相对较小,小股操盘、大量轻资产开发服务收入以及多元化的业务分布,朗诗所走的路径都不同于大部分投资者对内房股的估值模型。

  作为上市平台,田明显然不希望朗诗长期被资本市场误解。为降低与资本市场沟通成本,朗诗宣布将剥离创新业务,包括物业管理、长租、养老、设计等非地产业务。

  “我们想让上市平台更加纯粹一点、专业一点,成为一个专业的绿色地产的开发商和开发服务商,这样跟市场沟通会比较方便。”

  剥离创新业务

  抛开规模、土储等重资产因素,朗诗2018年交出了一张并不算差的成绩表。

  数据显示,2018年朗诗出品的销售签约381亿,同比增长20%,其中71%集中在国内一二线城市,另有35亿占销售来自美国市场,占比约9%。

  期内,朗诗实现收入75.6亿元,同比上升22%;净利润为14.4亿元,同比上升99.9%;核心净利润12.7亿元,同比增加36.1%;毛利率及净利率分别为28.5%及19.1%;ROE则较去年上升10.8个百分点到30.3%。

  虽然做到了比行业平均水平高出许多的ROE和净利率表现,但资本市场对内房的评估令朗诗在市值管理上始终停滞不前。

  田明指出,现在香港资本市场对内房股的估值主要是以房企目前土地储备、货值,对应未来的销售利润为估价标准。但朗诗的业务并不那么单一,朗诗分为两部分A(开发部分)+B(服务部分)。

  年报显示,在朗诗2018年完成的75.6亿营收中,有约10亿元来自于管理服務,另外长租公寓业务实现收入1.25亿元。

  “朗诗没有走国内开发商激进拿地、开发的路线,那样风险很大,我们靠的是技术和产品能力。”田明如是说。

  也因此,资本市场并没有给出满意的估值水平,上市五年,田明一直试图改变这一局面。

  另一方面,田明介绍,虽然长租公寓贡献了1.25亿元的营收,但由于长租业务目前仍处于爬坡扩规模的阶段,对上市体系的利润表现实际是有不利的影响,“2018年,我们长租业务亏损了1.9亿元,如果剔除这个部分,朗诗的净利润会进一步提升,ROE水平也有上升空间。”

  出于对长租业务的长期看好,朗诗还将继续扩大这一业务规模。2018年,该公司拥有的房源数量为4万多间,这也意味着,以长租业务3-5年的现金流回正周期计算,未来几年还将对朗诗上市平台的利润产生负面影响。

  为此,朗诗决定将长租、养老、物业等非地产的创新业务从上市平台中剥离出去,但他同时强调,这一部分业务以轻资产为主,因此剥离业务后总资产并不会有很明显的变化。

  目前,上述决议还要经过第三方评估以及董事会研究,最终提交分类股东进行表决。

  至于长租、养老等业务经过一段时间培育能够实现盈利时,是回到上市平台还是单独上市,则要到时候再考虑。

  值得一提的是,从去年末到今年,包括旭辉、奥园、滨江等不少国内开发商都纷纷将物业平台拆分上市,并在资本市场取得不俗表现,对朗诗而言或许有一定借鉴意义。

  不过田明看起来始终不想操之过急,更对朗诗商业模式胸有成竹:“我们对股价不着急,先让业务清晰一些,做让资本市场一眼看清的公司。”

  值得一提的是,朗诗在美国拥有大量业务,而美国地产模式一直是田明最追捧的模式。

  在美国,开发商小股操盘的权益均值是30%,里面有各类投资机构。随着房地产金融属性渐显,以后项目的投资主体会多元化,“朗诗在走向成熟的房地产市场模式。”田明坚信。

  据透露,朗诗的合约销售权益比例大概为30%。

  “我们喜欢三三制,地、产品、钱各自有人负责,我们就是其中负责操盘的一方。”

  “我们的杠杆还是太低”

  观点地产新媒体留意到,除了高于行业平均水平的ROE和净利率水平,朗诗净负债率水平39.8%则大大低于大多数内房企,同比下降4.3%。

  另外,2018年朗诗的加权平均融资成本为7.4%,较去年同期基本持平,账面现金与上一年相比增长62%,达到54亿元,现金短期债务比为8.7。

  手握足够现金保证了企业的安全,但对房企尤其是内地房企而言,朗诗仍有不少的加杠杆空间。

  “杠杆率也不是越低越好,我们还是有点低。因为没有太好的项目去拿,太贵的地不想拿。”但田明同时指出,只有在市场相对低迷的时候,朗诗才会有更多机会获取便宜的项目,通过合作、并购等方式拿地。

  目前显然不是这样的时机。

  “最近金融出现了一定的放水,地产商出于对规模和排行的看着,希望在一二季度拿地转化成当年的销售,加上一城一策有所松动,导致目前土地市场一片红火。”

  数据显示,2018年,朗诗新增28个项目,其中中国20个,美国8个。新增可售面积246万平方米,可售货值388亿。截至2018年末,朗诗出品的项目,累计可售面积为672万平米,累计货值1219亿元,其中2019年可实现销售货值为500亿元。

  虽然规模增长没有同行快,但田明对朗诗的利润表现颇有信心。

  “2019年的盈利,利润率还是会保持增长,我们依然是向上的。包括我们剥离掉了一些亏损的创新业务,所以综合来看,大概率是保持增长。”

  以下为朗诗绿色集团有限公司2018全年业绩发布会现场答问实录:

  现场提问:公司未来在轻资产合作方面的战略怎么样?

  田明:朗诗轻资产模式是在2014年的时候开始实施的,到现在已经5年时间,我们提出了产品差异化,资产轻型化,盈利多样化,当时地产转型升级的三个战略。

  产品差异化是在朗诗一贯的绿色产品的基础之上,扩大我们的产品竞争优势。因为我们的产品在市场上销售的更快,卖的价格更高,我们的产品品质都会超出周边、竞品楼盘。

  由于有这样的优势,我们有条件小股操盘。小股操盘是指股份比例不大,不在50%以上,或者全部股份,但是由于我们的专业性,投资拿地的时候,在做产品的时候,在建造、营销、运营管理的时候是我们负责全程的工作。

  战略的依据是我们的产品在市场上更好卖,所以其他开发商愿意和我们合作,不仅是小开发商。合作的对象一般有四种人:第一种是金融机构,管投资的,像平安不动产,信达等等。

  第二种是市场上综合性的公司,主业不在房地产,但是也会做房地产的项目,出于优势互补,会一起合作。

  第三种,还有一些是有地的人,包括地方的一些国有企业,或者其他类型的公司,平台公司,小型开发商。

  第四种是主流开发商,主流开发商不是我们主要的选择,因为主流开发商和我们一样是同质化的需求,没有互补性,我们想要的他也想要,我们不想要的他们也不想要,所以一般跟主流开发商合作都是在拿到一块特别大的地的时候,分散投资,分散风险,或者拍地的时候组成联合的竞标体拿地,只会在这样的少数情况下合作。

  所以我们的资产轻型化,小股操盘模式是建立在产品差异化竞争优势基础之上的一种商业模式的选择。选择的依据是产品竞争优势。

  现场提问:目前公司长租公寓发展情况如何?

  田明:我们有计划将长租公寓从集团剥离出去。我们看好长租公寓这个行业,中国会像发达国家一样,一半以上的居住需求是通过租赁的方式来解决。在中国的大城市,经济发达的,人口导入型的城市,公寓市场以后将会发展。

  但长租公寓跟集团的核心业务兼容度不太高。另外我们主要做的是二房东模式,这样的盈利模式注定了把物业租下来,到改造,到投入运营,回本有一个周期,一般3-5年,现金流才能转为正的。加上我们2017年获得了1.5万间房源,在国内主要一线二线城市,2018年达到了4万多间,在持续的快速的爬坡。累计的回本时间需要比较长,这个业务都会产生比较大的亏损。

  剥离的过程会请第三方独立机构来评估,也会董事会提交给股东进行表决,按程序进行,公允的、规范的来做这件事情。这更多的是业务上的剥离,而不是资产的剥离。

  现场提问:管理费能不能量化?

  王磊:朗诗的商业模式我们占一部分股份,由我们独立开发管理,收取相应费用。通常会分几个部分,第一部分是开发管理的服务费和营销费,根据项目规模,销售单价会有比较大的浮动,整体平均来说在销售额的4%-5%之间。

  第二部分是技术开发的整合费和技术服务费。由于朗诗有绿色建筑差异化的能力,我们有很多项专利,在产品整合上我们会按照建筑平米收取相应费用,这部分费用从100到200、300,视具体的产品类型和项目定位有调整。

  第三部分是由于我们自己的开发管理为项目创造溢价,可能是销售价格,可能是毛利率,可能是IRR,超出部分之后,我们会有一个溢价分配,当然是超出部分的利润,20%、30%,到达一定阶梯之后可以到达40%、50%,没有完全一样的模板,根据项目不同分类。

  总体来说,按这三类形成我们内部相对完整成熟的操盘、开发管理的收费模板。我不知道有没有说清楚。

  现场提问:未来3-5年计划在美国的房地产发展规模会达到什么水平?

  周勤:朗诗美国是13年9月份在洛杉矶南部设立的,开始就坚持本土化的策略,到2017年结束的时候,结束的时候我们在美国本土也进入了前40的排列。

  2018年美国公司实现了非常显著的增长,从营收到利润的水平。接下来3-5年,我们会继续进一步深耕这四个门户城市,同时已经在2018年进入了美国高成长性的城市,凤凰城。

  这样的市场布局,一方面可以继续支持朗诗美国在现有市场深耕,同时也为我们在市场上提供了非常好的空间和进一步发展的想象空间,以及进一步发展的资源。

  未来的3-5年,朗诗美国会继续坚持本土化策略,进一步往前推进,我们的目标是能够成为本土最优秀的建商之一。到目前为止,美国公司获取的项目没有一个是在公开市场通过竞标获得的,基本上都是在专业的投资渠道当中,通过专业的运作、评估,以及合作来获得的。

  现场提问:长租公寓、物业和养老,这些业务的资产规模大概有多大?剥离出去会对净资产收益率的影响是多少百分比?

  田明:我更愿意是理解成剥离业务而不是剥离资产,因为对于106这样以房地产为主的重资产的公司来说,我们讲的物业,或者说养老,长租公寓,这些都是服务业。

  服务运营的企业都是跟人打交道的,所以没什么资产,更多的是把106公司里面比较复杂的业务,非绿色地产开发服务的业务剥离出去,资产并不多,资产在里面占的比较很小。

  这个本质上是把一段时间里不盈利的其他业态的业务剥离出去,让106这个公司变得业务上更清晰、更专业,然后更容易被市场理解。

  所以资产没有发生什么变化,但是亏损减少了,因为原来长租公寓这些新的业务是在亏损期。亏损减少,朗诗绿色集团的收益率会因此而提升。我预计2019年像长租公寓的业务还是要继续产生亏损,2020年以后还是会产生亏损,而且这个亏损额会随着业务规模的放大还会逐年加大。

  2018年长租公寓亏损1.9亿,如果说这1.9亿没有放到上市公司的话,将变成我们的利润,我们的利润就不是14.4亿了,还是再加上1.9,这样朗诗的ROE本来已经达到30.3%,还会进一步提高。这是我们站在本集团股东价值最大化的角度,做的一项业务的剥离。

  现场提问:朗诗的杠杆率比较低,有没有准备加大杠杆率?朗诗内部对净资产负债率的上下红线大概是多少?

  申乐莹:朗诗的净负债率目前在40%左右,在行业里处于一个相对低的水平,这其实也是由于朗诗资产轻型化模式带来的好处,我们不需要加杠杆增加负债来实现业务增长和盈利增长。

  朗诗未来会保持审慎稳健的财务策略,会控制在行业以下的水平,一直保持这样一个监控公司负债率目标,保持稳健审慎的经营策略这样的理念。

  田明:我们的负债率比较低,后面会不会把负债率适当提高一点,这个取决于对宏观形势的判断。

  现在的负债率是比较低,是准备熬过一个寒冬的。其实朗诗对宏观经济,对中国经济,世界经济,对中国的房地产一直有自己的关注研究判断,这是我们制定战略重要的外部依据,除了自己自身的资源禀赋,更重要的是外部的市场环境。

  朗诗一直很客观、冷静的在看中国的房地产,中国的房地产已经过了有无阶段,下面更多是供给侧改革,提供好房子,市场上不缺房子,而缺舒适、健康、节能、环保的好房子。

  而朗诗正是这样的一个定位,所以如果说大的市场形势在下行的话,我们的机会会更多。我们是喜欢熊市的,越是熊市的时候,你想找朗诗来合作的人越多,因为他的产品可能在市场上销售遇到了问题,跟我们合作能够卖的更快,价格更高。

  当市场一片火热的时候,或者政府限销售价格的时候,这时候地产商就没有动力和我们合作。你做那么好有什么用,反正我能卖掉。市场不好的时候,朗诗的武功正好能派上用场。

  我们朗诗的这种能力是着眼于市场调整以后,进入要提供好房子阶段的。如果说市场的温度下降,朗诗的杠杆率可能适度提高,我们会提高我们拓展项目的规模,因为那时候是我们的用武之地。

  现场提问:公司拆分的业务未来会不会单独的拆分上市,有没有相应的时间表?另外看到有些房企已经大规模把当年的土地储备快速变成当年的销售,这方面朗诗有没有打算,或者好的做法?

  田明:从本集团拆分的一些业务,因为是战略级的业务,培育的周期长,亏损的时间也比较长,金额也比较大,所以不太适合由上市公司来承担这样的事。这个显得对上市公司的股东不是太好,所以我们让它退出。

  至于说退出的业务探索能不能成功,什么时候会选择独立的上市,这个问题不是本集团能够回答的,要问我们的上级的朗诗控股。尽管我也是朗诗控股的董事长,但是今天我的身份是本集团的主席,所以那个问题是另外一个问题。

  另一方面,目前土地市场有点突然起来,在很多城市都出现了非常热的拍地现象,有三十四十家企业同时报名。这里面有很多因素,可能跟有些人资金链宽松有关系,也可能跟有些人判断政策调整有关系。

  其中一个重要的因素就是开发商这些年都把年度预售的排行榜看得非常重要,每年都给自己定一个非常高的增长,所以这样就产生一个需求,除了手上已有的可售货值以外,往往需要在第一季度,第二季度拿到一些短平快的项目。

  有的项目只要三个月、四个月拿到地就可以开盘销售,如果来得及,在上半年会有补仓需求,来提高销售规模,提高排行。这是中国行业前几年,以及一直到现在普遍存在的情况。

  朗诗与众不同,第一我们是稳健的,我们想做一家百年老店,我们并不太关注在每一个年份里面,自然年度里面的排行,我们更关注的是长久的竞争力。

  第二我,们的盈利模式也不太一样,我们不是靠规模,靠排行,我们实际上更关注经营质量,因为我们赚钱更多的是希望靠我们的产品能力,靠我们差异化的产品优势赚钱。

  朗诗不会去做那种为了冲年度的销售规模而去在一季度,或者说三四月份猛抢地。不管地有多高都抢,我觉得那是对股东不负责任的,对公司经营不利,朗诗不会这么做。

  现场提问:青杉资本在朗诗的长租公寓运营当中扮演什么角色?投入和退出的周期大概是多长?

  田明:我们要创立青杉资本的意图,是因为美国的市场经济比中国早,他们已经经历了好多轮的发展,中国的发展未来也会向着一些,从先进国家的发展能找到一些启示,这是我们当时看到了中国经济在变化调整,看到了中国房地产在调整,我们未来向什么地方升级进化。

  申乐莹:我们的目标是未来能够成长为像铁狮门地产基金的管理人,目前在我们投资的这些基金当中,青杉扮演的角色,第一是基金的管理人。

  比如说信达合作的,青杉是基金协会备案的基金管理人,同时也是这些基金里的列后投资人,比例在10%-30%不等。未来随着历史业绩的积累,以及能力的增强,可能这个比例还会进一步的下降。

  事实上,地产基金这样一个平台就是去整合金融资源和项目资源,最后对投资人,包括夹层,以及劣后级投资人创造良好的回报。在这个过程当中我们首先寻找项目做投资,同时会搭一个基金的盘子在这个基金里面。

  其次在开发管理上,肯定是由朗诗来进行管理的,未来持有类资产的运营也是由朗诗进行的,最终退出的方式有两种,第一种是销售散售的退出,大部分开发项目实际上跟着销售走的。对于散售型的,是根据项目实际的销售节奏走的。

  对于持有性的项目来说,我们会持有一段时间,视乎项目在市场上的价值会进行整售的退出,也可能进行资产证券化的退出。像和平安不动产第一个投的在去年已经实现了现金流方面的退出,退出的时间没有固定的时间。

  田明:我们已经有两个成功的退出案例了。

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