泰禾土储货值7.8万亿 千万债务风险可控

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  3月25日晚间,泰禾公告显示,将与世茂房地产控股有限公司(以下简称世茂)围绕南昌茵梦湖项目开展合作。这是继3月22日泰禾集团出售杭州蒋村项目部分股权于世茂后,双方又一次牵手。

  与世茂的两次项目股权合作,泰禾均已提前兑现利润、实现盈利,在业内人士看来,泰禾引进项目合作方,既能在项目层面提前收回现金,又能借助合作方的融资、拿地等优势资源,提高运营效率,降低融资成本,改善财务指标,实现全方位的优势互补与跨越发展。

  再度牵手世茂,出售茵梦湖项目51%股权

  根据公告,泰禾子公司将向世茂股份全资子公司转让茵梦湖项目51%股权,本次交易完成后,泰禾将间接持有茵梦湖项目49%股权。双方将充分发挥各自优势,提升茵梦湖项目的产品品质与服务品质,并加快项目的开发与运营进度。

  据了解,茵梦湖项目毗邻国家级小蓝经济开发区,该区域布局有包括世界500强在内的众多高端企业,涵盖多领域产业链,大量产业精英和商界翘楚落户在此。

  项目整体占地近2000亩,总投资150亿元以上,建成后将呈现城市特色风情商业、水上运动中心、文化娱乐、康养等新型业态,并被纳入当地重点推进项目之一。

  自2018年接手茵梦湖项目后,泰禾克服诸多困难,梳理和解决一系列的历史遗留问题,用时仅一年,则盘活了沉寂将近10年的项目。项目

  在泰禾内部人士看来,如今随着世茂的加入,强强联合,必定会加速茵梦湖项目落地,进一步完善该区域居住和生活配套,打造优质生活圈。

  前瞻布局,高溢价土储频获市场认可

  随着项目陆续引入合作者,也给泰禾未来的发展带来了更大的想象空间。

  据不完全统计,目前泰禾手握土地储备高达7.8万亿,并且集中于一二线城市,围绕着京津冀、长三角、粤港澳大湾区等布局,土地储备优质且低价。

  数据显示,2016年,泰禾土储成本平均6500元/平;2017年降至5500元/平;而2018年上半年,新增土地均价亦不到4000元/平。这主要取决于泰禾在2016年起,就逐渐淡出招拍挂市场,转而倾向于通过并购、参股操盘等方式获取土储。

  与此同时,优质土储资产也给泰禾留下了高溢价空间,从此次与世茂的合作即可窥一二。根据协议约定,无论是茵梦湖项目亦或是杭州蒋村项目,若销售净利率高于约定水平,则高出部分将给予泰禾一定比例的超额奖励。这正是泰禾高溢价能力的印证。

  在业内人士看来,优质土储相当于房企的弹药库,充足的资源给房企提供了较高的周转空间。与泰禾7.8万亿的总货值相比,千亿债务风险仍处于可控范围。

  从财务会计的角度出发,目前财报中所体现的土地储备均以陈本价格入账,而泰禾绝大部分土地储备已布局多年,若按如今的评估价格计算,不考虑未来销售溢价,直接合并到财务报表中,泰禾负债率则将大幅降低。

  降权益、 降负债,迎新发展

  合纵连横渐成房地产行业的一种“新常态”,房企间抱团拿地、抱团投资、抱团开发等“强强联合”的戏码不断上演。

  泰禾集团却一直属于权益集中度较高的公司。在克而瑞、亿翰智库发布的2019年1-2月中国房地产企业权益榜中,泰禾集团分列第18位及第14位。

  这也是为何此次传言将拿出超10个项目引入合作伙伴会引起市场强烈关注的主要原因之一。

   “项目股权方面的引入合作伙伴,是双方共赢的选择。既是对泰禾资产价值的认可,也是希望通过发挥各自优势,提升产品品质与服务,加快项目开发、运营进度。”接近泰禾的人士指出。

  泰禾与世茂的本次交易预计将为泰禾增加净利润并提前兑现收益,其中,杭州蒋村项目的股权转让,预计可为泰禾集团增加归属于上市公司股东净利润约7987.50万元,而茵梦湖项目股权转让则预计可增加其归属于上市公司股东净利润约4.23亿元,收益提前兑付也在一定程度上能改善泰禾的现金流。

  有市场分析则认为,选择让渡部分项目权益,代表着泰禾的思维在逐步走向开放,接纳更多优质的伙伴共同开发、运营。基于此,泰禾亦将获得更多资金、资源的支持,拥有更大的发展空间。

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