V年报 | 正荣:搞得定的高负债率,和搞不定的低利润率

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  千亿房企阵营中又增加了一员大将。

  3月24日,闽企正荣地产发布年报,迈入千亿阵营。

  虽然2018年房地产市场处处是无法掩饰的悲观情绪,但2018年依然是地产股的业绩大年。

  很简单的原因,房地产预收款模式决定了,今年的营收和利润,实际上是过去两三年的销售转化来的。也就是说今年的业绩,早在两三年之前已经锁定。

  2015年、2016年、2017年上半年都是房地产大牛市,毫无疑问,2018是大部分房企业绩高涨的一年。

  正荣的业绩看起来也颇为傲人,合同销售额1080亿,同比增长54.0%;合同销售面积644万平方米,同比增长69.8%;核心利润大增70%;······

  

  问题在于,销售业绩1000多亿,权益比百分之九十多,为什么正荣股价低的不忍直视?25日最新股价5.28元,比那些今年的新晋房企阳光城、蓝光、奥园都要低,同胞兄弟融信更是高出正荣两倍多的股价,市场在担心什么呢?

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  按年报显示,2018归属股东净利润同比增长50.5%。可增长50%也只有21.20亿元,净利率才7%点多,确实有点差。

  正荣地产50%以上的土地储备在长三角地区,前年苏州、南京、合肥等地房价涨得很不错,净利润却如此之低,有点说不通。

  

  这个数据简单来说就是,正荣每卖1000万元的房子,才挣70多万元的净利润。这个数据可以说相当低了,2017年起,上市房企平均净利率已经回两到位数 。

  正荣的这个水平不要说和稳健的老牌房企比了,即使和以迅猛著称的闽系兄弟比,也毫无优势。

  实际上,近年来正荣的净利率与毛利率一直保持在较低水平。2014年-2017年,公司毛利率分别是22%、23.4%、21.7%、20.8%,净利润率分别是2.6%、9.7%、8.5%,7.61%。

  毛利率是判定一家上市公司赚钱与否的最重要指标,净利润率是衡量一家企业赚钱能力的重要指标。

  

  从数据上来看,正荣地产卖房子赚钱并不给力,卖房子赚钱的能力也待商榷

  正荣地产一直以“改善大师”作为企业自身定位,但反映在产品售价上可能却并非如此。这主要源于旗下项目所处的地段比较差,品质不行,公司的品牌号召力还不强。

  对正荣来说,要提高净利率恐怕还要从这些方面多下下功夫了,否则只营收不增利,就没太大意思了。

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  2正荣年正荣年报正荣

  正荣年报发出后,宣称净负债率大幅降低。对正荣来说,这怕是一个比营收、利润更为重要的数字。

  一直以来,高负债率是悬在正荣地产头上的达摩克利斯之剑。

  1998年,欧宗荣创立正荣,先后在宜春、南昌、莆田、福州等城市发展,2013年进入上海、南京、苏州、长沙等城市,成为全国性房企。

  正荣地产野心始于2015年。2014年至2018年的5年时间,正荣地产合约销售额分别为169亿元、306亿元、490亿元、701.5亿元和1000亿至1080亿元。

  看的出来,从2015开始,正荣地产销售激增,一年一个台阶,公司仅用4年时间就增长了5倍。


  从百亿销售额迈入千亿,排名50位跻身前20,高规模增长伴随的是高周转高杠杆高融资之路。

  2018年,正荣的销售额超过千亿,同样的它的负债总额也超过了千亿。年报数据显示,正荣2018年的负债总额高达1169.20亿元,而2014年至2017年分别为418.55亿元、532.11元、777.69亿元、941.97亿元,负债总额在高速增加。

  这是促使正荣不得不快速IPO的根本原因。随着正荣成功上市,开始频频向市场要求, 上市14个月已融资167亿。

  虽然扩宽了融资渠道和手段,截至2018年中期年报时,正荣的净负债率依然高达171.8% 。

  从正荣股价来看,这种单纯依靠高增长、高收入的模式已很难换来市场和投资者的认同。

  此后,原财务总监谈铭恒辞任。正荣地产董事会委任从新城控股挖来的副总裁陈伟健担任公司的财务总监。

  据谈铭恒此前透露的消息,公司将采取长债置换短债,调整债务结构等一系列的方式,在2018年底将负债率降低至100%。从此次年报透露的消息来看,这个目标应该已经达成。

  

  年报显示,截至报告期末,集团净债务与权益比率大幅下降至74.0%、现金对短期借贷比率改善至约1.2倍。

  正荣地产董事局主席黄仙枝介绍,上市后,正荣地产得以扩大融资途径,公司的净负债率得以下降,期内完成发行7.6亿元美元票据,20亿元公司债,并完成35.04亿元资产证券化工作,2018年正荣地产的借贷加权平均成本为7.8%。

  净负债率的下降为正荣地产未来规模扩大提供了一定空间,但正荣依然不能掉以轻心。

  虽然调整负债结构等一系列金融创新举措,帮助正荣优化了财务,但实际上债务隐忧依然存在。在银根收紧的大环境下,偿还能力略显平庸的正荣,其实依然还面临着金融难题。

  在2019年,摆在千亿正荣身上的另一难题其实是,搞定了高负债率后,如果去搞定低利润率?

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