年报解读 | 宝龙地产土地储备约2120万平,近七成土储位于长三角

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  2019年3月19日上午,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家单位联合举办的“2019中国房地产百强企业研究成果发布会”在北京举行。此次百强企业研究以“稳健谋发展,提质开新篇”为主题,发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体,鼓励企业积极改进业务模式、高效整合发展资源,引领行业在新时代下实现持续、健康成长。

  宝龙地产顺应行业趋势,坚持品质发展,提升综合实力,荣获“2019中国房地产百强企业”,“2019中国商业地产百强企业”,“2018-2019中国房地产年度社会责任感企业”等荣誉。

  

  3月22日,宝龙地产(01238.HK)在香港召开2018年度业绩发布会,发布截至2018年12月31日的全年业绩。2018全年,宝龙地产合约销售金额达人民币410.36亿元,较2017年上升97%;收入为人民币195.94亿元,较2017年上升26%;租金及物业管理服务收入为人民币22.49亿元,较2017年上升25%。

  销售业绩大幅攀升,充足货值未来可期

  自2014年销售额突破百亿后,宝龙地产每年均保持稳步的增长速度,2014年—2018年销售额年复合增长率达40.1%。2018年,宝龙地产销售额同比更是创下自2010年以后新高,全年合约销售金额410.36亿元,同比增幅高达96.5%,完成全年目标的117.2%;全年合约销售面积282.16万平方米,同比增长80.6%。

  

  图:宝龙地产2014-2018年销售业绩情况

  宝龙地产销售业绩实现大幅增长主要得益于两个方面:一方面是充足的储备货值,2018年宝龙地产总货值达680亿元,充足的货值为业绩的高增长夯实基础;另一方面是强劲的产品力,宝龙地产产品特点明显,市场竞争力较强,开盘去化率较高,商业综合体产品线分为宝龙一城、宝龙城、宝龙广场,住宅产品线为院/墅、府、邸、家。较强的产品打造能力、户型标准化、三点一线等高品质呈现,均加强了产品的市场竞争力。

  

  图:宝龙地产2018年销售业绩分布情况

  2018年,宝龙地产积极应对市场变化,根据不同地区市场开发特定产品,灵活调整各地区、各项目的销售策略,去化加快。有7个项目单盘合约销售超过20亿元。分区域来看,长三角销售贡献最大,销售额占比75.6%;分城市来看,杭州、宁波、上海业绩贡献居前三位,其中杭州和宁波销售额贡献占比分别为16.5%和16.0%。

  2019年宝龙地产约有80个可售项目,902亿的可售货量,其中长三角占比75%。从可售货值与项目分布来看,宝龙地产完成2019年500亿元的销售目标压力不大。

  多元化投资模式扩土储,优质储备助推业绩增长

  2019年,宝龙地产继续坚持多元化的拿地方式,加大合作并购力度。全年通过招拍挂、合作等方式在浙江、江苏、福建等地新增29幅土地,总建筑面积约574万平。截止到2018年底,宝龙地产总土地储备约2120万平,其中,正在开发建设中的物业为1280万平;持作未来发展物业约840万平。

  

  图:宝龙地产2014-2018年土地储备情况

  在拿地成本高涨、拿地门槛提高的背景下,宝龙地产与旭辉、金茂、碧桂园、中梁等达成战略合作,以多元方式新增土地储备。从投资分布来看,2018年,宝龙地产在“以上海为中心,深耕长三角”战略指引下,聚焦长三角区域,持续深化长三角布局。2018年宝龙地产长三角新增土储占比高达77%。优质的土地储备以及与国家战略高度契合的区域布局将为宝龙地产规模的稳定扩张奠定坚实基础,此外较低的拿地成本以及长三角旺盛的市场需求在保证丰厚利润的同时,还将大大降低企业流动性风险问题。

  商业运营持续升级,租费收入稳步提升

  2018年9月30日,宝龙迎来旗下首个超高端城市综合体厦门宝龙一城的亮相,这是宝龙地产在商业地产领域的集大成之作,也是宝龙地产新五年规划中的重要落子,标志着宝龙商业综合体三大产品线:宝龙一城(超高端)、宝龙城(高端)和宝龙广场(中端)完整亮相。

  厦门宝龙一城定位为“品质标杆”,其作为厦门岛内首创的“六位一体”商业综合体,开业当天的客流量就达到30万以上,开业后月均客流量200万人次,已成为潮流青年网红打卡地标。杭州滨江宝龙城定位为“经营标杆”,上海七宝宝龙城则被定位为“体验标杆”。未来公司商业综合体项目将以此三个标杆为基础,走精品化路线,并引入更多新技术、新业态、新潮流。

  截至2018年底,宝龙地产经营及管理的商业广场已达到36家,另管理3个轻资产项目,运营面积超400万平,开业项目及开业面积均位居行业前列。得益于商业运营机构的不断完善,管理能力的不断提高以及据项目所在地的文化及区位条件进行更合理、人性化的规划设计,差异化产品,使公司持续保持在商业地产领域的竞争优势,带动租金及物业管理服务收入不断提升。

  

  图:宝龙地产2014-2018年租费收入情况

  2018年,宝龙地产租金及物业管理服务收入达22.49亿元,同比增长24.7%。根据未来三年商场开业计划,2019年计划新开业7座购物中心、2020年计划新开业8座、2021年计划新开业7座。随着未来三年大量购物中心的集中开业,及现有项目经营效率的提升,商业板块将保持稳定的增长,未来,宝龙地产租金及物业管理服务收入将保持稳定的增长态势。

  多元业务协同发展,互联网助力商业升级

  宝龙地产持续深耕商业地产主业的同时,继续扩大在酒店、文化艺术等领域的投资,尤其酒店产业,通过打造“艺珺”、“艺悦精选”、“艺悦”自营艺术酒店品牌,以“艺术+酒店+互联网”的融合模式发掘品牌内涵,形成独具创新的“艺术酒店+文化+商业”的复合体验。截止目前,宝龙地产已开业自创品牌连锁酒店8家,且在未来三年计划开业的10余家酒店中,绝大部分是自营艺术酒店,并将尝试对外输出自营艺术酒店品牌,试水轻资产酒店运营。

  

  面对实体商业普遍担心的线上冲击,宝龙地产提出“创新整合”的理念,在多个业态中实现线上-线下互动互通的流量共用。在宝龙商业综合体的三大产品线中,宝龙地产提升文化、艺术、娱乐等综合体验,为线下商场赋予更多的商业价值。同时利用多年线下商场优势资源打造智慧商业体验,2018年1月,“宝龙创想实验室”开业,该实验室以蒸汽时代背景下的工厂为原型,集合了人脸识别、虚拟试穿、无人零售等技术,对接新零售,业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等。依托创想实验室,储备优秀新技术和新物种,打造宝龙的新商业基石,为商业地产、互联网+、合作伙伴提供诸多创新成果。

  继与SAP、万商俱乐部等机构达成合作后,宝龙与腾讯在资源技术、商业经营、人工智能和大数据等领域达成深度合作,并联合发布“纽扣计划”。“纽扣计划”与“NewCommerce”同音,寓意连接与合力,揭示未来商业运营逻辑就是运营方在业主、商户、消费者之间建立基于全新商业场景的互联、共享与服务能力。未来,“纽扣计划”将推动“新商业”战略走进商业场景下的万物互联,将商户、消费者、运营者连接在一起。

  经过近几年的不断尝试,公司旗下的地产、商业、酒店、文化等产业板块相互渗透、相互赋能,已走出一条多元业态协同主业发展,共同提升品牌特色的道路。公司标杆项目厦门宝龙一城、杭州滨江宝龙城、上海七宝宝龙城等,业态布局均是以商业结合艺术,让艺术融入商业,营造商业与艺术互动共赢的生态环境,满足老百姓对美好生活的追求。

  挖掘土地与业态的真实价值,拓宽艺术与商业相融的边界,多元业态形式和跨界相融结合,使得宝龙未来业绩可期。宝龙也将继续坚守自身对品质与创新的追求,深耕优势地区与差异化路线,在内部运营、外部拓展方面提质增效,夯实业绩成果,创造更多的可能,实现更稳健的发展。

  

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