地产商的日子不好过，买房人“趁人之危”的时候到了！

近期，《2019中国房地产百强企业研究报告》发布，发布机构由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同组成，其权威度可见一斑。

结合3月20日发布的“2019中国房地产开发企业500强”榜单，参谋长总结了几点比较重要的信息。

1.老大哥仍然是老大哥。

尽管排名稍有变动，但恒大、碧桂园、万科仍然稳坐开发商榜单前三。恒大蝉联第一，万科和碧桂园位置调换，分列二三位。

这足以说明，老大哥仍然是老大哥，且还将继续保持老大哥的地位。

为什么？

因为头部房企的市场份额近几年来持续提升，行业集中度进一步提高。

换言之，在房地产这样的资金密集型行业，这天下终将是老大哥们的天下。

2.三四线城市在为地产商续命。

2018年是房地产行业的寒冬？至少从百强房企的销售业绩来看不尽然。

报告中指出，截至2018年底，房地产百强企业销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%。

既然调控政策高压不松，那么销售增长从何而来？

2018年的销售增长中，三四线城市贡献极大。从百强房企的销售情况来看，一二线城市销售额占比均呈下降趋势，而三四线城市则较2017年提升3.9个百分点，上升至45.2%。

3.改善型住房元年。

没有什么比开发商的销售情况更能直观反应市场需求。销售业绩增长，很大程度也是得益于开发商的审时度势。

从数据来看，参谋长把2018年称作是“改善型住房元年”。

看数据情况，这一年，90-140平米住房的销售额占比由50.2%上升到52.3%，140-200平米的由16.8%上升至19.6%，而其余面积的住房销售占比均出现不同程度的下降。由此可见，2018年是改善型住房需求显著上升的一年。

外表光鲜，房产巨头们的焦头烂额

尽管2018年交出的这份成绩单，纸面成绩好像还算过得去，但实际上，地产商们的日子并不好过。

且不论早已被老大哥们挤压得只剩苟延残喘余地的中小型开发商们，即使是稳坐头部交椅的房产巨头们，很多也正身陷囹圄。

1.棚改收缩，谁来为2019年的销售成绩单续命？

正如上文中所说，2018年，三四线城市是百强房企们的救命稻草。而棚改货币化政策的收缩对于三四线楼市的打击是巨大的。

早就说过，楼市归根到底是政策市，从2018年的政策变化给地产商推盘动作带来的波动性影响就可见一二。

销售成绩无以为继，在头部地产商一二月份交出的成绩单中已经初现端倪：

百强房企中1月份销售额出现同比下降的有35家，其中下降幅度超30%的达到13家；

碧桂园、万科、中国恒大的销售额均同比下滑，降幅在30%左右甚至更高。

三四线城市房地产的降温已成必然，除非有特别重大的政策利好出台，否则地产商再也无法依靠吸三四线城市的血来维持业绩。

2.事故频出，高周转模式下的必然？

没有哪家开发商希望“房子质量不好”成为自己的品牌标签，尤其是对于头部品牌而言，房屋质量风波对于品牌形象的打击是致命性的。

这一年，处在质量问题风口浪尖上的房产巨头是万科。

2019年开局至今，万科已经有杭州、长春、三亚、西安四地项目陷入质量漩涡。四地爆发的业主维权事件多与万科旗下项目的装修简配、工程质量问题有关。

不仅仅是万科，2019年以来，参谋长看到地产商出现工程质量问题、安全问题的新闻越来越频繁。

就在不久前，新城控股常州金坛项目遭业主投诉，精装房砖石断裂、地板门窗多处划痕；保利地产子公司更是连续发生两起建筑安全事故，影响十分恶劣……

杨国强在碧桂园2018年财报中着重强调了安全和质量问题。但问题是，意识到问题的重要性是一方面，但房地产行业需要现金流、需要高周转，而当下的销售压力又无异于雪上加霜。在这样的模式下，质量和安全问题如何保证？

3.土地市场持续降温

土地市场的降温，是政府和开发商两端齐齐作用的结果。

今年，在已经公开的2019年各省市地区的政府财政预算报告中，超过半数的地方政府主动调低了今年的“土地财政”收入计划。

而在开发商这头，多数开发商对拿地这件事也失去了过往的热情。

追根究底，除了土地并未大规模供应之外，2019年是房企的还债高峰期，开发商的资金链确实压力很大，导致不敢大量买地，这是收缩战线应对市场调整期的投资策略。

致买房人：地产商的日子不好过，

你们“趁人之危”的时候到了

购房者和开发商的关系十分微妙，时而对立，时而又命运相连。但总体而言，购房者仍然处在一个较为弱势的位置上，并不具备与开发商抗衡的实力。

但不能与开发商抗衡，并不代表不能与开发商博弈。

尤其是当开发商置身于水深火热的局面之中的时候，恰恰是购房者抓住机遇，变被动为主动的时机。

参谋长为广大购房者支几招。

1.看到开发商割肉打折，可以把握机会。其实，很多开发商是希望打折销售的。因为很显然，和打折割掉的那一点肉相比，回笼资金，保证稳定的资金链对它们来说更为迫切。因此，看到开发商打折销售，对于本就有购房意愿的你来说，不失为上车良机。

2.警惕质量和价格陷阱。开发商为了促进销售，会使用的手段可不止打折这一个，购房者也不能因为看透了开发商的心理就得意忘形。类似“零首付购房”、“返本销售”这样的关键词，都值得警惕。另一方面，房屋的质量问题也不是个案，建议购房者在交房前仔细确认。

3.改善型刚需，请上车。正如参谋长在上文中提到的，2018年是“改善型住房元年”，预计这一趋势在今年会继续保持。开发商为了迎合市场需求，在今年可能会加大推出改善型商品的力度，供应量起来了，既降低了购房的难度，也更容易有价格上的优惠。