最低3字头最高10万+ 宝安的新房差价为什么这么大?

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最低3字头最高10万+ 宝安的新房差价为什么这么大?

宝安区是深圳新房的主力供应区域,根据深圳中原地产统计,去年深圳入市的117个新盘中,宝安占据23个。去年在楼市成交平平的情况下,宝安个别项目在年末发力,高性价比定价吸引了不少购房者。

实际上,宝安区2018年新增供应楼盘主要集中在沙井、福永等刚需区域。万科星城和华强城就贡献了接近4600套房,另外还有博林君瑞、卓越中寰两个项目入市。

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相比较其他区域,宝安的新房价格分化比较大,既有宝安中心区的10万+楼盘,碧海的7万+、也有边缘区域如松岗、沙井等的“4字头”楼盘,可选择较多。2019年宝安预计有20个新盘入市,集中在沙井以及宝安中心区,这两个片区房价可以说是天差地别。

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一边是新兴的区域——沙井一带,新房价格为4字头居多,公寓售3字头。区域内虽小产权房聚集,厂房众多,但随着旧改的兑现,新建住宅小区逐渐增多,沙井片区的面貌大大得到提升。而将该区域拉入购房者的考虑范围内的一大因素归功于地铁11号线的开通,加之区域的配套如新国际会展中心等的规划和建设,购房“一路向西”热度逐渐升温。

而另一边,则是宝安中心区一带,区域内的小区品质都比较高,新房价格部分已经破10万,如壹方中心前期售价为12万/平。宝中地理位置优越,临近前海,宝安区政府也在这里。区域内各项配套成熟,高端商业、写字楼、文体、市政配套等等皆在此集聚。宝中可以说已经成为深圳的豪宅区域之一。

2019年粤港澳大湾区开春探市Day6,网易房产小分队前往宝安,探访2019年区域潜在入市楼盘以及在售热点项目,主要为宝安中心区及沙井两大片区的楼盘。

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踩盘线路:会展湾南岸→新锦安海纳公馆→华强城→云玺锦庭→沙井海岸城→都市茗荟→泰华梧桐聚落→万科星城→京基御景珑庭→中粮大悦城→卓越中寰

01会展湾南岸

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项目简介:会展湾·南岸位于宝安区展览大道与重庆路交汇处,项目为招商和华侨城打造的商务综合体,包含了约3万㎡公寓、3万㎡五星级酒店群、6.7万㎡甲级商务写字楼和1.2万㎡商业,其中商业将由开发商自持,目前在售为一期产品,未来还有二期规划。

项目动态:会展湾南岸正在建设中,目前在售的是65-100平米1-3房公寓,均价4.6万/平,另加5000元/平的装修费,剩余50套左右。后期将会有写字楼产品,据悉写字楼产品公司个人都可以购买,具体户型和推售时间待定。

项目点评:项目距离11号线地铁站口较远,未来规划有20号线、12号线等,其中距离20号线重庆路站步行约5分钟。会展湾·南岸周边有不少工业园,环境较为一般,不过紧临全球最大的会展中心——深圳新国际会展中心,?地理位置和发展潜力非常好。

02新锦安海纳公馆

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项目简介:新锦安海纳公馆位于宝安区甲岸路与金桂街交汇处,为新锦安壹号公馆的二期,临近1号线和5号线的新安站、宝安中心站和翻身站。从售楼处贴出的一张项目效果图看,二期的海纳公馆总共有八栋住宅,以及一栋写字楼。住宅楼为超高层建筑,层数为49层,应该是该片区附近除了壹方中心的最高住宅项目了。

项目动态:项目当前在建,目测已经出地面三十层左右,据悉项目具体户型包括有70平两房,89平三房,116平四房,总套数为1800套左右,毛坯交房。项目当前的售楼处也是原本的一期售楼处,现场销售表示样板房预计四月开放,预售节点会在五月左右

项目点评:项目地处宝安行政中心范围内,周边商业、医疗、市政、教育配套都比较丰富成熟,居住环境较好,交通也便利。此外,相比较一期的250-350平的大户型,项目二期户型的户型更适合多数购房者,门槛低了不少。说回价格,项目一期的壹号公馆在2016年开盘,去年年底已经交楼入伙,据悉当前的二手房挂盘价在11万左右。项目对面的二手房小区西岸观邸,据了解目前部分小户型会低一点,但均价也基本在九万左右。

03华强城

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项目简介:华强城原为塘尾第一工业区旧改,属于宝安区福海街道,临近11号线塘尾站B出口。项目占地12.8万㎡,总建面81万㎡,包含了住宅、写字楼、公寓和商业,其中总房源数5000套左右。项目共规划有三期,一期已开盘,二期建成将移交给政府,三期有大型综合商业、公寓、写字楼。

项目动态:项目于去年11月开盘推出1240套住宅,均价约4.6万/平,毛坯,当天去化86%,一期已脱绿网,预计今年6月30日前可入住。目前剩余160平房源2套。华强城三期目前建设中,住宅是86平3房、109平3房和127平4房一共464套,推出节点还没确定。

项目点评:华强城去年年底和万科星城同期开盘,定价不高,是当时卖得比较好的项目。项目之前一直因为与村民的纠纷,拖了几年时间才开盘推出一期。项目体量较大,此外为11号线地铁口物业,自带近10万㎡商业,此为项目的优势。缺点在于目前周边环境比较差,都是工业区和农民房,部分紧挨着项目。周边来看,有不少农民房改成的公寓,单间600~1200元/月。项目自带有幼儿园,小学中学划分学区内是塘尾万里九年制学校,比较一般。

04 云玺锦庭

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项目简介:从现场的工程概况牌可以看出,云玺锦庭是一个体量不大的项目,建面10.5万平,由三栋34-36层的楼体组成。从项目效果图和海纳公馆的销售人员得知,云玺锦庭共382套住宅,90㎡以下户型的房源达到了八成,算是一个容积率也比较高的小社区了。

项目动态:云玺锦庭当前楼体已经脱绿网,属于准现楼状态。项目的三栋住宅下是底商部分,当前也在同步施工中,据悉云玺锦园将在今年现楼入市。

项目点评:项目属于真正的地铁上盖物业,紧挨1号线新安站。云玺锦庭地理位置优越,与新锦安海纳公馆距离非常近,项目周边有深圳最大单体商业壹方城,此外教育、医疗及休闲等配套都非常完善。

05 沙井海岸城

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项目简介:“沙井海岸城”位于11号线马安山c口东侧,步行10-15分钟,具体为沙井街道南环路与宝安大道交汇处,项目原为万丰南山工业区及万丈埔工业区(一区)片区城市更新单元,更新方向主要为居住、新兴产业功能,将配建有不少于30班小学和不少于48班的中学和其它公共配套。

项目动态:万丰海岸城目前施工状态来看,正在挖地基。目前正在地面施工的为展示中心,今年的进度预计会加快。

项目点评:提及海岸城,深圳网友应该不陌生,是南山的一大地标,而沙井海岸城则规划为80万㎡的超大型综合体,可以说是个沙井数一数二的巨无霸旧改项目了。据周边楼盘销售介绍,沙井海岸城预计商业体量会达到16万㎡。沙井海岸城一侧有不少工业厂房,有一侧靠着去年开盘的博林君瑞,已经卖完,均价4.4万/平,目前在装修外立面。

06 都市茗荟

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项目简介:润恒都市茗荟与云玺锦园紧挨着,位于新湖路和甲岸路交汇处。项目分为两期开发,一期于2014年12月16日取得建设许可证,也就是我们当前已经看到的现楼楼体部分。资料显示,都市茗荟花园一期,占地面积1.9万平米,总建筑面积11.7万平米,共规划有4栋住宅塔楼,其中A、B座35层,C座30层,D座25层。都市茗荟花园二期建面20多万平,分为1栋ABCDE座,还有一栋是幼儿园,住宅体量有724套,楼体基本都在43层的高度,目前建设中。

项目动态:项目目前已是现楼状态,但一直没有开放售楼处,此前一直有传言说项目一期预计下半年入市。但根据现场和海纳公馆销售人员八卦得到的小道消息,项目一期体量不大,且都是大户型,在限价的压力下所可以拿到的预售价格润恒老板一直不满意,因此据悉其实都市茗荟一期的大部分房源已经内部消化掉了。不同于一期的2016年开工,2018年竣工,当前已是现楼状态,一路之隔(新湖路)都市茗荟花园的二期,当前则仍在施工状态。

项目点评:都市茗荟临近宝安区政府,位于宝安的豪宅区域,周边各项配套都比较成熟,同时又是1号线新安站地铁口物业,居住氛围浓郁,环境较好。

07泰华梧桐聚落

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项目简介:在润恒都市茗荟二期地块与壹方中心之间,当前还有一个项目在动工,便是泰华梧桐聚落项目了,具体位置为新湖路与兴华一路交汇处。资料显示,泰华梧桐聚落项目用地面积25433.67㎡,总建筑面积71051.37㎡,住宅建面约46175.7㎡,项目规划有约2500㎡少量商业。据了解,泰华梧桐聚落项目共8栋建筑,包含了4栋住宅,余下为商业及会所。项目停车位为395个,绿化率30%。

项目动态:现场围挡多是泰华梧桐科技创新园的示意图和广告,关于泰华梧桐聚落的信息比较少。当前施工进度可以看到项目已经出地面了,预计今年有望入市。

项目点评:泰华梧桐聚落地段较好,周边各项配套成熟、齐全。项目区域内旧改不多,区域的小区品质都比较高且楼龄也新,待入市的几个项目均已动工建设,建成后区域面貌将会得到提升。

08 万科星城

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项目简介:万科星城位于上星南路与上星路交汇处,属于新桥街道,是沙井街道上星工业区城市更新单元,项目占地面积18.7万㎡,总建面预计在90万㎡左右,体量也是比较大的。一共分六大地块建设,02号、03号及4号地块为住宅产品,于去年开盘。万科星城01地块规划有幼儿园及一所九年一贯制学校,明年8月30日建成交给政府。05及06地块则涵盖有商务公寓、商业、酒店、办公产品等,目前节点不明。

项目动态:万科星城去年11月份开盘,采用线上选房的方式,推出了所有住宅3337套,当天卖出1900套。目前在售79-136平,剩余一千套左右,均价4.4万/平,还需要加装修费。项目3月23日推出沿街商铺,只有90多套,户型是19-247平,备案价格在8-15万/平。

项目点评:整体来看,万科星城为知名房企万科开发,体量也比较大,自带幼儿园及九年一贯制学校,自带商业等配套,周边配套较成熟(据悉沙井海岸城的商业或达到16万平米),这些是项目的优点,不足在于楼盘周边多小产权房,离地铁口比较远。具体来说,万科星城距离马安山地铁站大概两公里,不算是地铁物业,未来周边规划有18号线及26号线,预计设置站点会比11号线地铁口近。说回小产权房,项目周边有不少成熟住区,其中东侧是城市丽都花园,此外还有棕榈堡、丽莎花都、名丽豪城,北侧则靠近沙井市民广场,其中有的小区就是小产权房。沙井一带素来小产权房肆虐,未来万科星城建成,加上周边的博林君瑞、沙井海岸城等,整个居住氛围会大大提升。anyway,此前深圳不少楼盘业主因利率维权,记者咨询了现场的银行工作人员,其告知近期房贷利率大多上浮5%。

09 京基御景珑庭

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项目简介:京基御景珑庭,原为京基沙一村旧改,是京基在沙井的第一个楼盘。京基御景珑庭位于沙井街道西环路与新沙路交汇处附近。从沙盘看,京基御景珑庭一共有7栋高层和1栋小高层。

项目动态:项目目前营销中心还没正式对外开放。现场销售介绍,项目规划有440套住宅(约40套回迁),户型是95-135平3-5房;公寓320套,户型为40/70/75/88平,公寓和住宅都是带装修出售。

项目点评:项目距离地铁较远,高德地图测量距离步行到约沙井站3.1公里,楼盘周边有公交车可以直达地铁站。此外周边工厂较多,环境有待改善。京基御景珑庭周边的商业配套不错,除了自身带有6000平商业外,周边有天虹商场,步行大约3-4分钟,还有永辉超市,周边有沙井传统的老街商圈,总得来说能满足住户的购物需求。周边医疗配套为宝安第二人民医院。从楼盘的围挡的信息来看,项目周边有沙井中学、荣根学校和蚝业小学。

10 中粮大悦城

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项目简介:中粮大悦城为宝安25区城市更新,位于宝安区新安25区创业二路与前进一路交汇处西,由中粮地产操刀,总建面达到了100万平米,据悉旧改时间达到七年之久。现场工程概况牌信息显示开工时间为2018年五月,预计竣工时间为2020年。当前项目多个地块已经全在施工状态。据了解,如此大的旧改项目,将包括有328米超高层五星级酒店、甲级写字楼及中高端商业中心、16万多平方米的超级购物中心、高级复合商务公寓住宅、学校、幼儿园等综合业态。

项目动态:项目1号地块当前也已经平整完毕,但建筑进度也没有赶上2号3号地块。去年,来自中粮地产的官宣消息曾称:中粮大悦城部分土地已平整完毕,下一步将进行基坑作业,项目预计年底开放展示中心,2019年入市,具体时间待定。

项目点评:项目临近灵芝地铁口,目前周边配套丰富,商业方面与海雅缤纷城、中洲πmall等。项目临近灵芝公园、新安公园等。此外,区域目前有多个新建小区,居住氛围较好。不过靠灵芝地铁的一侧,则城市面貌一般,未来由赖旧改的兑现。中粮大悦城自身为大兴旧改,建成后大大提升片区的面貌,丰富各项配套。

11 卓越中寰

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项目简介:卓越中寰,又名誉珑豪轩,是辛养工业区城市更新,位于宝安区沙井街道蚝乡路与环镇路交汇处东南侧。项目占地4万平米,建面34.5万平米,共有01/02/03/05四个地块,规划有住宅、公寓、商业等产品。小区共有1512户,车位2100个,车位充足。

项目动态:卓越中寰项目去年开盘推出的是03地块的住宅,已经售完,带装修价格4.3-4.4平米,03地块规划有1栋小高层为104户43㎡公寓,目前剩余20来套,带装修价格3.8-4万/平。02地块为2栋回迁房和1栋人才房。01地块推出节点待定。05地块预计5月份开盘,共有2栋33层住宅,2梯5户,为98平和160平户型。

项目点评:卓越中寰所处的位置是沙井比较成熟的小区聚集区域,图片上是万科翡丽郡和西荟城,该区域与沙井历来给人的脏乱差形象完全不同,几乎都是新建的商品房小区,配套也比较齐全。周边有各个楼盘的底商、西荟城带有沃尔玛、商业mall,此外周边还有新沙天虹等商业配套,卓越中寰自带3万平米的购物商场和1.5万平米的沿街商铺。项目不近地铁,最近的站点是11号线是沙井站,大约1.7公里。实际上,沙井的多数楼盘都不靠近地铁。项目05地块户型面积段选择较少,前期住宅带装修均价4.3-4.4万/平,比周边二手房要低,西荟城大约在4.8万/平左右,而地铁口鸿荣源禧园赠送多近地铁,价格可卖到5.2万/平。

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