五百亿销售VS五百亿债务,宝龙地产控债压力不小

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  执行“369”高周转模式一年后,宝龙地产(01238.HK)交出2018年度成绩单。财报显示,宝龙去年合约销售410.36亿元,同比上升约96.5%,达成年度350亿元业绩目标。自2014年跨越百亿门槛后,这是其增速最快的一年。

  但规模扩大背后,债务攀升的隐忧如影随形。数据显示,宝龙地产截至2018年底之债务总额491亿,离500亿仅一步之遥;但对应公司在去年合计只录得合同销售额为410.36亿。而2019年之合同销售目标为500亿。

  这意味着,宝龙地产在今年没有任何其他开支,卖整年的房子刚够偿付债务。而其他财务相对稳健的房企,债务销售比往往在0.5左右。

  对此,宝龙管理层主动求稳,将“控债务、优化结构、降低成本”作为今年的主战略。

  盈利与债务之忧

  过去一年,宝龙通过招拍挂、合作等方式,以低溢价率在浙江、江苏、福建等地新增29幅土地,总建筑面积约574万平方米。从其拿地模式看,新一线和二三线城市占较大比例,土地平均溢价率10%左右。

  规模的扩大已反映在营收上。2018年,宝龙总收入195.94亿元,包括物业销售166.67亿元、投资物业租金收入11.24亿元、物业管理服务收入11.25亿元及其他物业开发相关服务收入6.78亿元。

  财报显示,公司于2018年实现毛利75.53亿元,同比增长44.5%;毛利率38.5%,较2017年同期上升约5个百分点。年内核心盈利约25.79亿元,较2017年同期上升约35.2%。

  但如果对比往年数据,宝龙在纯利上还是有所下滑。2018年其年度利润为36.48亿元,同比下降5.69%。公司拥有人应占利润录得为28.37亿元,同比下降14.98%。

  对此,在3月22日的业绩发布会上,宝龙地产总裁许华芳称:“去年的销售增长了1倍,会计准则方面,我们的行政费用和营销费用都是前置的,翻了1倍,所有的成本都翻了,但是利润是后置的。”

  从财报数据看确实如此,报告期内,公司行政开支由2017年的8.95亿元上升至14.81亿元,同比增幅65.4%。同时,融资成本净额由2017年的5.73亿元大幅上升至13.77亿元,增幅140.3% 。

  与盈利能力相比,宝龙管理层显然对负债情况更为担忧。宝龙副总裁兼首席财务官廖明舜称,2018年底的总债务规模是491亿,按照董事会和管理层的要求,年底在490亿的总额之内,不能再突破这个数字。

  管理层坚决把控债务背后,是宝龙逐年攀升的负债率。2018年,其总资产负债上升6.1个百分点到75.2%;净负债率则由2017年的86.8%增长14.8个百分点,达到了101.6%的历史新高。

  目前,宝龙一年内到期的借款约为147.22亿元,一年后到期的借款约为343.8亿元。截至2018年末,其所持现金及现金等价物为148.4亿元,刚好覆盖一年内到期借款。

  此外,在行业整体融资难背景下,宝龙去年的融资成本亦略有上升。据悉,宝龙地产2014-2018年加权平均融资成本分别为8.05%、7.55%、6.18%、6.29%及6.48%。债务隐忧下,许华芳表示,会把控债务、优化结构、降低成本作为今年的主战略。

  商业地产难挑大梁

  宝龙对自身的定位是,作为商业地产公司,专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。然而从财报看,作为宝龙品牌打造与发展的重点,商业地产却难以在营收上挑起大梁。

  从合约销售占比看,2018年其约销售额约为410.36亿元,住宅销售金额328.86亿元,占比达80.14%;商业销售金额为81.50亿元,占比19.86%。其中,租金及物业管理服务收入约22.49亿元,在总销售额中占比仅5.48%。

  实际上,在商业地产整体运营环境艰难的情况下,宝龙近两年开始以住养商,发力住宅以寻求商业运营资金。过去三年,其租金及物业管理服务收入分别取得26%、30%、25%的增长。截至2018年末,宝龙经营及管理的商业广场有36家,另管理三个轻资产项目,按平均成本回报率为12.2%。

  而未来三年,宝龙管理层表示2019年计划新开业7座购物中心、2020年计划新开业8座、2021年计划新开业7座。其表示,随着商业板块稳定增长,预期五年租费收入复合增长率稳定保持在25%。

  值得注意的是,相较于传统商业,宝龙正试图拥抱新商业模式。

  2018年底,宝龙与腾讯达成战略协议,双方宣布在资源技术、商业经营、人工智能和大数据等领域达成深度合作。具体模式是,将商业运营从消费者、商家和业主三个层面进行全方位数字化升级改造,打造智慧商业。

  对此,许华芳曾表示,商业将走向技术驱动、业态革新,不再有线上线下之分,传统企业和互联网公司的连接与融合是大势所趋,这是一个更加丰富多元的未来。

  新模式能否为营收带来质的变化还是未知,而宝龙方面已主动求稳降速。2019年,宝龙管理层提出的销售目标是保底500亿元,增长22%;商场增长25%到28.1亿元;酒店增长15%,到7.8亿元。

  “今年整个同行增长的幅度都比去年会稍微稳健一点,从企业角度来讲,做保守的策略是好事情。” 许华芳称。

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