商业地产现调整态势 如何才能立于市场潮头

中国商报/中国商网（记者 陈晴）如今，商业地产对消费增长和百姓美好生活的推动作用正不断增强。通过对商业地产企业规模性、运营能力等指标进行科学量化，中指研究院首次发布中国商业地产百强企业研究报告。

报告显示，2018年，我国经济增长面临多重挑战，商业地产行业整体运行也显现出了调整态势，但商业地产百强代表企业通过扩大规模、提质增效、优化布局、稳健经营等手段，其整体经营表现优于行业大势。报告认为，未来商业地产百强企业需要紧跟时代大势、借鉴先进经验，持续内外兼修、加强磨炼，才有望继续屹立于市场潮头。

中国商网 陈雪辉 摄

产品延伸与资本扩张并举 经营规模稳步壮大

2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度有所增加。

从规模上看，企业分化更加明显：万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米，其它企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。

从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.3%，增速扩大3.9个百分点。

商业地产百强企业通过城市布局与产品系列同步扩张，夯实了企业规模化发展根基。此外，通过强化资本运作和收购，包括开展企业和项目层面的整合，百强企业资产结构进一步优化。

借力消费升级与技术创新 运营水平持续提升

商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能直接反映其运营实力。从商业地产百强代表企业的平均租金来看，整体呈现震荡提升的趋势。

2018年，商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4元/平方米月，同比增长6.5%。从结构上看，百强代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。

从出租率来看，百强代表企业重点项目表现较为稳定。2018年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%，较2017年提升0.1个百分点，代表企业间重点项目的平均出租率差异相对较小，基本上都维持在90%以上。

当前，万达、华润置地、大悦城等百强代表企业积极进行运营升级，实现了提质增效。一方面借力体验消费、共享消费等风口，适时调整产品设计及业态配置；另一方面借助科技手段，全方位挖掘客户需求，提供更便捷的服务，获得了各类承租客群的认可，一步步实现高质量运营。

布局潜力城市与核心区域 可持续增长空间稳步提升

2018年，全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。全国300城商办用地推出规划建筑面积2.81亿平方米，同比减少0.2%，共成交2.2亿平方米，同比增长2%；商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。

从不同城市的分类来看：2018年，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大；二线城市成交面积同比上升5.8%；三四线城市商办用地成交面积同比下降1.2%。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下降幅度最大。

面对行业形势的变化，特别是部分城市商办供求关系的失衡，商业地产百强企业及时调整应对策略，放缓了在商办土地市场的投资节奏。2018年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%，百强代表企业的目光更加聚焦于三四线城市。

下一步，百强企业将进一步升级发展目标，在规模化发展、兼顾稳健与质量的战略布局下，进行持续扩张。

长短期负债结构优化 融资创新获突破

在2018年上半年，国家经济领域强调“去杠杆”导向，房地产相关业务的资金渠道受到明显影响，现金流压力显现，商业地产运营领域也面临一定冲击。商业地产百强代表企业2018年底的资产负债率均值为72.5%，较2017年提高0.7个百分点，而且过去几年一直呈现稳步上升的态势。但从绝对水平来看，百强代表企业的整体负债率水平尚在合理区间，经营稳健性获得了保障。

另外，更多的百强代表企业积极调整负债结构，通过扩大长期融资规模、有效控制短期负债水平，逐步实现了债务结构的平衡。在众多融资渠道中，境内外债券、资产证券化融资等方式表现突出。

2018年十家商业地产百强企业共发行境内公司债8支，发行规模222.1亿元，同比大幅增长455.3%；十家商业地产百强企业海外债共发行8支，发行规模218.8亿元，同比增幅达101.7%。从发行利率看，十家商业地产百强企业境内公司债发行利率为6.2%，与2017年相比增长1.2个百分点；十家商业地产百强企业海外债发行利率为6.0%，与2017年相比上涨1.2个百分点。

报告指出，展望未来，机遇虽大却易逝，挑战虽多犹可越。对于商业地产企业而言，一是要借鉴国内外领先企业发展经验，以运营为根基，并以合理的金融手段为翼，真正地追求和实践行稳致远，打造百年名企；二是要深刻把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流，善于因势利导，抢占发展先机；三是要进行全面提升，恪守“远、大、准、变、稳”五字诀，勇于开创商业文明新天地。

报告认为，当前，我国经济社会已迈向高质量发展阶段，这赋予了商业地产新使命、新要求。使命所在，目标所向，商业地产百强企业应擎起提振消费、变革创新的大旗，锐意进取、攻坚克难，在满足社会需要的同时成就自身，建功新时代。