公司丨坚持净利润增长 中海地产看淡规模战

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  中房报记者 翁晓琳丨香港报道

  2019年是中海成立40周年,颜建国称“中海进入了不惑之年”。面对行业规模化的考验,颜建国的回应始终稳字当头。在领先行列如万科、恒大、碧桂园业绩规模已经突破5000亿元的情况下,中海地产从2017年2100亿港元、2018年2900亿港元再到2019年3500亿港元的销售目标设定,再度被业内评价为“保守”。

  “保守”和“积极”两个词如同硬币的正反两面,却同时出现在一家公司身上。中国海外发展有限公司董事局主席兼行政总裁颜建国上任后,就狠抓销售,积极扩大土地储备,调整内部管控,还出台激励制度鼓动人心。

  而按照颜建国在今年业绩会上透露的信息,中海地产已经握有6955亿港元的货值,却只设定了同比增加16%的3500亿港元目标。而前两月公司合约销售额就已经达到了501.09亿港元,“保守”的质疑声继续出现。

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  一线城市项目占比提高

  从中海地产的拿地路径可以发现其看重一线城市的决心。2016年中海地产在一线城市的获取项目数量为零。据最新披露的数据显示,按照权益金额结构来看,2017年一线城市占比为13.5%,2018年增加至34.4%。港澳占比也从2.6%提升至7.6%。

  对于未来一线城市占比是否会突破50%的比例的提问,颜建国对中国房地产报记者直言:“要看有没有机会,我们也会平衡风险。”

  对于中海地产来说,一线城市的土地储备意味着发展的潜力。“去年北京上海香港土地投资额达到了400亿港元,超过三分之一。北京销售329亿元,从销售口径来看,排北京第一。去年下半年市场下行,一线城市却表现更好,量价增长。”颜建国直言。

  颜建国给中海地产设定的方向是:“我们还是会坚持一二线城市,深耕现有城市,以及对于城市群适当外扩。”

  有接近中海的人士对中国房地产报记者表示:“在城市布局上,中海主要考虑盈利和毛利率。一线城市一个项目的毛利率可能就是三四个三线城市项目的毛利率。中海不做三四线城市的项目,专注做一二线城市及香港项目。”

  不过,相比较此前中海地产主要依靠中信地产和中国建筑旗下房地产板块的整合与并购所带来的土地储备,如今中海地产拿地的成本显然更高。

  从其2018年拿地付出的代价可以发现,中海地产舍弃了过往“斤斤计较”的一面。例如深圳坪山的5年限售地块,中海地产拿地楼面价高达25493元/平方米。业内预计该项目未来售价超过5万元/平方米才能获利,但是如今该区域 “地王”项目都没有卖出这个价格。

  中海地产方面对此并未有太大的担忧,“我们内部的土地投资回报率在15%,销售利润率在12%~13%。土地成本的提高并不是特别大的问题,一线城市土地成本比较贵。”颜建国直言。

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  考核与激励

  2018年,在“又快又好”发展目标下,中海地产实现销售合约额3012.4亿港元,同比增长29.8%;收入1714.6亿港元,同比增加同比增长3.3%;经营溢利707.3亿港元,同比增长12.5%,净利润率26.2%。

  销售额提升的背后,一方面是中海地产新开工、在建面积创新高。一方面的考核与激励双管齐下。

  中国房地产报记者了解到,中海地产此前对不同公司设置了不同的考核标准,“既有利润的指标,也有销售指标,同时也有面向未来的指标。还开始有买地的指标、新开工的指标、在当地市场能不能快速地进入前三位的指标。”

  按照颜建国此前的设想,4个一线城市能达到300亿元销售额,17个城市平均销售额能超过50亿元。

  这次业绩会上,颜建国还透露了具体的数据,“中海进入的30多个城市,如果能做到当地前三位,城市容量按照2018年计算,可以达到6000亿元,只要深耕当地市场,做到前三位,就足够支撑发展。”

  更为重要的是,考核指标还关系着薪酬调整和激励制度。截至2018年末,中海地产已经向404名中高级管理人员授出股份期权。

  有接近中海的人士对中国房地产报记者透露:“此举并非简单的项目跟投,而是有一套自己的激励机制。只是目前激励机制主要面对的是中高级管理人员和骨干人才,范围并不算太大。”

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  “从盈利的角度看,住宅排第一”

  中海地产除了一直坚持的住宅市场外,也在积极尝试新的领域。最受关注的就是其在持有型物业发展的决心。按照计划,投资持有商业物业总营业收入预计2020年达到50亿港币,2023年达到100亿元。

  有中海地产高管对中国房地产报记者表示:“按照上层要求,商业毫无疑问也会是未来发力点,公司此前在商业这一块的确有些薄弱。相比较住宅,并不是重点,以后这样的局面会得到改变。”

  值得注意的是,去年年中被提及的长租公寓业务并未出现在年报中。很显然,按照目前中海地产的59.5%的资产负债率来看,长租公寓对于前期投入需求以及后期运营管理要求都较高。追求毛利率的中海地产放缓了这一部分业务的尝试。

  对于新业务,颜建国表示“从盈利的角度看,住宅排第一,会用90%资源;持有商业作为第二层次,定位为明天的产业,用7%到8%的资源;创新业务为第三层次,会用1%~2%的资源。公司发展既要看好当下,也要看明天,给未来转型留下空间。”

  (此文刊于中国房地产报3月25日07版 责任编辑 徐妍 )

  流程编辑:刘凯

  审读:戴士潮

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