地产企业集中度为何提升

在市场经济环境下，大鱼吃小鱼是一个常见的现象。比方说：钢材、铝材行业的竞争，越是规模化的钢材、铝材企业，他的生产成本就越低。这里有一个规模效应。钢材、铝材是同质化的商品，拼的就是成本，随着竞争的加剧，成本较高的小钢厂、小铝厂就被逐步被淘汰。

在我国现阶段，地产行业也有明显的集中度提升的现象。这里面的原因何在，作者，结合雪球上一些人士的言论，试探讨之。首先，行业市场空间巨大，14亿人口的国家，住房的需求是巨大的。下表，是笔者整理的全国地产销售情况简表：

因表格比较长，我把表格分为两个部分。从表中，我们可以看出，市场巨大，从2010年到2017年，每年销售面积都有十万亿平方以上，销售金额都有五万亿元以上。未来十年如何呢，地产业内人士估计，平均每年销售面积近十几万亿平方米，销售金额近十万亿，应该会有。十年以后会如何呢，十年以后，地产仍是个重要的行业。

接下来，我们把地产行业排名靠前的企业，市场占有率情况列一下，根据克而瑞商业杂志披露，行业近期排名如下：

1中国恒大、2碧桂园、3万科、4绿地控股、5融创中国

6保利发展、7中海地产、8、华润置地。

下表是万科历年情况简表：

（数据来源：万科企业年度报告整理）

下表是中国恒大的历年情况简表：

（数据来源：中国恒大年度报告整理）

下表是保利地产的历年情况简表：

（数据来源：保利地产年度报告整理）

从以上表格，我们可以看出，排名靠前的地产企业市占率确实在提升，整个行业集中度也在提升。援引克而瑞数据，从2015年到2018年短短三年时间：行业TOP3的份额从7.7%提升到12.6%；TOP10从17.0%到26.9%；TOP20从23.1%到37.5%；TOP30从26.6%到45.2%；TOP50从32.1%到55.1%；TOP100的集中度从40.0%到66.7%。不过，行业第100到200名的市场份额，过去两年下降了，这说明100名以后的开发商，整体上已经变成前100名开发商的菜了。排名靠前的企业为何能够多吃多占？雪球上有关人士提出如下论点：

规模! 对于民营地产企业而言，长期生存之道就是规模，因为有规模才有成本优势、人才优势，包括但不限于：

一、拿地成本低，开发商拿地，分三种情况。一种是在土地拍卖会竞价，价高者得。另一种是收购其他小开发商的土地。还有就是和政府议标拿地。一般来说，和政府议标拿地的拿地成本最低，在拍卖会竞价成本最高，第二种的居中。

和政府议标的项目，比如恒大童世界、万达广场、华夏幸福产业新城等，这些项目门槛太高，政府想做，别人又干不了，只能找大开发商独家议标。为什么那么多开发商挤破头要当全国三十强、二十强？因为只有这样才有小地主把土地转让给你。为什么要冲击全国十强，因为只有这样才有机会和政府独家议标。

另外，大型地产企业一般有专门的研究团队，研究团队会对拿地的时机、拿地的位置，给出最专业的建议，有利于企业抓住最好的机会，以最低的成本拿地。典型的例子就是，中国恒大以1500万年薪，聘请知名学者任泽平为恒大副总裁，分管投资研究工作。

二、融资成本低，大型企业和银行合作密切，银行总行给予额度授信。同时大型企业一般是上市公司，有专门的金融财务人才，熟悉金融市场，在证券市场（A股、港股）可以便利地吸引战略投资者、发行债券等。而小企业融资还部分依靠民间借贷，利率高企。

三、材料成本低，规模集中采购，量大必然优惠。

四、设计成本低，标准化复制，一张图纸用N遍，比方中国恒大的楼盘，有好事者研究过，恒大在全国的很多项目，都长的一模一样，从小区设计，到楼盘户型都是标准化复制。

五、营销成本低，央视一个广告为全国几百个楼盘同时打了广告（如碧桂园在央视的广告）。同时，大型企业有能力搞体育营销，比如广州恒大足球队、大连万达足球队之类。社会知名度高，民众乐于接受，有品牌溢价。

六、运营成本低，这里要普及一个“人均效能”的概念，是指一个人能产出多少业绩，一般我们用销售额/员工数，就能得出人均销售额。人均效能是企业管理效率的重要指标，大型房地产公司近几年都越来越重视效能，而一个明显的事实是，规模越大的房企，人均效能更高。如图（来自塞普地产研究院）

这就会导致一个结果：小房企的市场份额被大房企吞并后，小房企裁员100人，而大房企可能只需要招20个人，就能完成同样的工作量。这样幅度的效率提升并不是天方夜谭，因为大企业的管理系统更完善，工作标准更清晰，具有巨大的规模优势，一个人就能完成小房企几个人的工作（此部分内容来自知名人力资源经理汪涛）。

只有规模大，才能成本低，才能给出有竞争力的销售价格，提供最具性价比的产品。以上种种，共同指向一个结果：大型房企市场占有率提升非常快，目前百强房企已经占据70%的市场份额，小型房企的存活越来越难。

以上内容，由作者结合雪球上一些人士的言论，整理完成。