中海地产的商业版图：一不小心，快全国第二了

在说年报前，先报一个已经不那么独家的料。

最新信息显示：中海地产在不久前完成了一起重磅并购，收购对象是位于国家级经济开发区——苏州工业园区的核心区域的一个商办资产。

之所以说是重磅收购，是因为：

• 项目地处城区和区域交通枢纽，且是苏州工业园区的核心区域；

• 体量不小，总建筑面积约20万平方米；

• 被并购的项目名叫苏州国际财富广场，是一座超甲级写字楼，将改名为中海财富中心。

至于，并购金额啥的，我就真不知道了。

事实上，今天要谈的东西跟中海这个收购有关。

之所以要谈，是因为在中海最新的年报里，发现了一些让人兴奋的东西。

年报显示，2018年，中海销售规模实现了快速增长，合约销售额3012.4亿港元，同比增长近30%，不仅超额完成了年初定下2900亿港元销售目标，而且增速创出了近五年来的新高。

住宅开发之外，中海的另一个优势板块开始浮出水面。年报显示，2018年中海商业地产实现营收40.6亿港元，同比增长超过38%。

除了仍旧是那个“盈利之王”外，中海还是全国最大的单一业权写字楼发展与运营商，截至目前持有并已投入运营的写字楼42栋，你可以称中海为“写字楼之王”。

不知不觉间，中海的商业地产收入已跨入行业第一梯队，从现有的数据看，仅次于行业老大华润置地。

上述的这个收购，是中海扩大其商业地产版图的最新代表作，这也显示中海不仅依靠自身拿地开发，还采取并购的方式筑牢在写字楼领域的护城河。

在3月20日中海2018年财报的发布会上，中海的掌舵人颜建国表示：中海的业务分为三个层级，分别是为公司的今天、明天、后天的发展布局，今天的主业是住宅开发，因为其周转快、利润高；明天的业务是商业资产管理，是未来可持续发展的生力军，也是房地产下半场持续增长的动力；后天的业务是中海的创新业务，聚焦教育、养老、物流、文化等产业。

商业地产，中海赋予了其面向明天的使命。数据显示，连续两年租赁面积突破50 万平方米，120 多家世界500 强企业入驻中海系写字楼。

在商业地产高速发展的基础上，中海已经订下了“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”的目标。这其中，70%以上的租金收入将来自于写字楼。

目前来看，中海如期甚至提前实现这一目标是大概率事件。

可以对标的是，美国最大的不动产类企业——波士顿地产，就是专注写字楼的投资发展。

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翻看中海年报，中海对于未来的布局和规划着墨最多的，正是商业地产。商业地产也是中海在2018年提出的要重点发展的板块。

还是先看年报数据。

从租金收入来看：

2018年，中海商业物业总收入为40.6亿港元，同比增长38.1%；其中投资物业实现租金总收入港币35.3亿元，同比增长44.1%；酒店及其他商业物业收入港币5.3亿元，同比增长8.2%。

从已运营的物业规模来看：

已运营的商业物业68栋，包括写字楼42栋、集中商业13家、星级酒店12家，长租公寓1个，总计运营面积409万平方米。

从商业地产发展潜力来看：

中海的商业项目储备充足，在建和待建总面积547万平方米，其中30个项目已在建，约187万平方米，另有40个项目待建，约360万平方米。

通过这些数据，我们可以得出的结论是：

在商业地产领域，中海已经低调地完成了大规模布局，其规模和营收能力已迈入行业第一梯队，仅次于华润。华润强在商业综合体万象城系列，中海则在写字楼领域领先同行一个身位。

梳理完成绩，我们再回过头来思考一个问题：

中海为什么要大规模布局商业地产？

作为行业内最低调、最稳健的龙头房企，中海一贯以来的产业布局思路其实非常清晰：

第一，自身已经具备一定的产业基础。

经过多年发展，中海旗下已经有包括甲级写字楼、顶级购物中心、星级酒店等在内的诸多优质商业物业，这些优质资产是中海布局商业地产的核心基础和底层逻辑。

第二，有经过市场充分论证的可行性。

中海从不打无准备之仗。中海董事局主席颜建国也曾指出：

要提升公司的地产业务市场份额和行业地位，但仅仅依靠传统住宅开发难以实现长期持续发展，必须提升商业地产开发与运营能力，尝试新的商业业态。

在住宅开发时代，由于发展重心的不同，这些优质资产的作用尚未凸显；但随着房地产发展思维的转变，如何让这些资产迸发效益，并成为业绩增长的重要支撑，是中海运营思路的一个重要体现。

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对中海而言，商业地产承担着两个重要使命。

使命一：稳定的现金流担当

从经营业绩的角度，商业地产能够给中海提供稳定的现金流和合理的资产负债状况，在融资困难的背景下抗风险能力较强。

最新出炉的年报数据已经再次证明了这一点。

年报显示，截至2018年底，中海持有现金港币1005.6亿元，净借贷比率33.7%，处于行业低区间。同时，中海保持行业最高信用评级(惠誉A-╱稳定；穆廸Baa1╱稳定；标准普尔BBB+╱稳定)；加权平均借贷成本为4.30%，融资成本同样处于行业较低水平。

使命二：未来的业务增长极

在住宅开发见顶的总量天花板之下，商业地产也是中海目前来看最具确定性的业务增长极之一。

以写字楼业务为例：

年报显示，截止到2018年底，中海拥有甲级写字楼42栋，总运营面积超过263万平方米，已成为中国内地最大的单一业权写字楼发展与运营商。

除此之外，以自身庞大体量写字楼为依托，中海联合办公品牌OfficeZip推出了新一代产品，在北京、上海、成都、济南、武汉落地运营，平均出租率超过90%，有效租金较传统写字楼租金溢价160%。

你可能想问，在商业地产领域，诸如华润、龙湖都以购物中心为重心，以低调务实闻名的中海，为何主打写字楼？

原因很简单，写字楼的收益水平远高于购物中心、酒店、长租公寓等业态。

数据显示，在各类物业中，一二线甲级写字楼市场回报率约在4-5%，购物中心约为3-4%，租赁住宅在1-2%。

而作为“最赚钱的房企”，中海追求的不仅是规模增长，还要实现效益的同步提高。颜建国曾指出：

规模必须服从效益，没有效益的生意我们不做。

因此，写字楼经济不仅是中海从效益的出发点进行选择的商业战略，也是中海地产加强自身现金流的重要环节。

基于自有写字楼物业的优势，加上分布在北京、上海等一线及热点二线城市为主的联合办公业务，中海在商业地产板块的发展具有更大的竞争优势。

使命三：创新业务的载体

在中海业绩发布会上，颜建国用“今天、明天和后天”来形容中海旗下的业务。在他看来：

住宅产业是中海的“当下”，商业被称为中海的“明天”，创新业态则是中海的“后天”。

和住宅业务相比，商业地产的载体较为多样，除了写字楼，还有购物中心和酒店。随着中海商业地产触角的延伸，愈加丰富的产品形态为中海开展创新业务提供了充足的土壤。

例如，基于写字楼业务，中海打造了“中海云商”，将品牌和资源统一聚合于云服务平台。

通过这一生态闭环，中海增加了入驻企业对其商务服务的依赖性，实现了对优质客户、高端租户的价值再挖掘，除了为商办资产提供稳定可观的租金收入和可持续的升值保障，还有超级入口价值这一更大的想象空间。

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事实上，经过多年发展，中海商业已经形成了具有清晰的战略规划和布局的产业集群。

中海年报透露，中海商业已形成“UNI环宇系”购物中心、“COOC中海商务”甲级写字楼、联合办公、星级酒店、长租公寓、城市公益设施运营等业务线，已落成及在建的投资性物业逾1000万平方米。

同时，商业地产也是中海围绕“地产+”开拓创新业务，进行多元化布局，向“开发+运营”转型的一个重要业务板块。

上面这句话，有两个关键词需要理解：

第一个关键词是“地产+”。

和商业地产板块稳扎稳打的风格一样，中海并没有盲目地、不计代价地去做多元化，盲目进军无法与地产开发主业产生协同效应的领域。

中海选择的是“地产+”的模式，即围绕住宅开发业务进行多元化布局，通过教育、文化、养老等创新业务来拓展业务，寻求增长点。

第二个关键词是“开发+运营”。

中海清醒地认识到，从以纯住宅开发为主到以不动产开发为主，仍然只是停留在“盖房子”的阶段，依旧属于物理属性、空间层面的开发。但在开发能力之外，房企还必须补足自己的运营能力、服务能力。

在酒店、写字楼等需要开发商长期自持的领域，中海不仅要做不动产，同时也要在底层建筑上构筑服务；不仅要提供服务的场所，也要直接提供服务内容。

为了配合这种不断升级的城市配套运营服务的需求，中海地产在战略做出了调整及升级，在去年确立了“成为卓越的国际化不动产开发运营集团”的发展目标，形成了住宅开发、城市运营、创意设计及现代服务三大产业群。

目前来看，中海以教育、文化、养老、物流等为重点的创新业务已经或正在进入收获期。

年报显示，2018年中海围绕房地产开发拓展的新业务共有13 个新项目投入运营，涵盖教育、养老、物流三个行业12 种业态，包括学校、幼儿园、中海学堂、户外营地、养老公寓、物流产业园等，运营面积超过35 万平方米。