豪华公寓秒光？“钱多人傻”的低效投资！

本文为深圳看房团原创作品

最近，朋友圈总被“豪宅秒光”刷屏。

3月16日，南山蛇口的太子湾湾玺加推20套商务公寓，推售产品有290、310及整层户型，单价8-10万/㎡，总价在2000万-1亿之间，其中2000-5000万户型一天之内售完。

前不久，后海某豪华公寓开售，其中8000万户型短时间内售罄，至此，江湖上流传着8000万秒光的传说。

不禁发出感慨，什么时候豪华公寓变得这么抢手了？钱和智商成正比吗？在深圳投资豪华公寓无疑是一种低效投资。

为什么豪华公寓是一种低效投资？从本质上讲，无论多豪华、地段配套多好、景观资源多丰富，公寓都属于阉割版住宅。

1、40年产权

商务公寓产权年限一般为40年，而住宅是70年。土地用途是商业服务设施用地，房屋用途是商务公寓，使用年限为40年。

置业顾问一般会这样讲，虽然产权只有40年，但只要房子还能住，都能续签，如果遇到拆迁，还会按照住宅的3倍赔偿，所以产权年限这一点完全不用担心。

但物权法里可不是这么说的，据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

住宅用地是自动续期的，你可以放心大胆的住下去，而非住宅建设用地的续期是留有后门的，有约定按约定，没约定依法办理。如果公寓无法自动续期，或申请续期被驳回，不仅土地收归国有，连房子都有可能被国家无偿收回。

2、交易成本高

公寓相比于住宅，转手的税费要高得多，主要是增值税、个税、契税和土地增值税，其它的手续费都是小意思。由于每个房子的评估不一样所以很难判断具体比住宅高多少，一般是高15个点左右。

因此，投资公寓尽量买30-60的小户型，首先是总价低、税费相对较低好出手，租金回报率高，其次是小户型在遍地刚需的深圳更有市场，接盘的人多，最后，假设你投资了8000万的豪华公寓，5年后卖一个亿，高税费，产权年限更短，还是二手房，能拿出一个亿的人会买你的二手房吗？

3、商务公寓很难积分入学

一般情况下，商务公寓不能落户，无法就近入学。

在深圳，商务公寓面临以上情况时的确有些突破，首先，深圳的户口不难获得，可以靠积分落户和人才引进落户；其次，福田区和罗湖区的商务公寓是可以申请学位的。

3月1日，位于深圳福田的某商务公寓正式开售，凌晨2点就有人开始排队，当天开盘现场更是人山人海，那阵仗真是堪比春运。最后由于聚集了太多人，容易失控造成事故，惊动了警察，项目也直接被封盘。当人群散去，才发现一位女子，因为没有买到房而蹲在路边嚎啕大哭。

这个公寓为什么如此火爆，与高额佣金和二三级联动分不开，但也不能否认这个项目的确有价值。在福田景田北，旁边200米就是地铁站，周围生活配套成熟，没有农民房，最小27㎡，总价约190万，最吸引人的是，可以积分入学，学区是福田外国语学校。

虽然福田区的商务公寓可以申请学位，但也是在学位充足情况下才能申请的到，目前福田区的教育资源十分紧张，而商务公寓的积分要远低于普通住宅，所以购买商务公寓，能不能申请到学位，还具有不确定性。而且，除福田和罗湖外，其它区的商务公寓仍无法申请学位。

4、房地产税

房地产税一直是楼市的热点，无论何时落地，产生什么样的影响，几乎可以肯定的是，深圳一定会征收。

以深圳目前的房价来看，房地产税不可能按照房价来计算，那样大部分民众是无法承担的，很有可能像新加坡那样，用房屋每年可赚取的租金来计算房地产税。

此外，居民用来自住的房屋免税或低税，小户型的税费会得到优惠或折扣，这样普通居民缴纳的房地产税是很少的。

小型的商务公寓还好，可豪华公寓就不一样了，假设在南山蛇口，按租金300元/㎡算的话，300㎡的公寓按年租金的10%来算，一年的房地产税就是10.8万。

5、升值空间

最后，从升值空间上来看，豪华公寓的升值潜力弱于整体的平均水平，以深圳湾一号为例，该项目从2013年到2019年，单价升值161%；而整个深圳从2013年到2019年，单价升值181%；单以南山来看，单价从2013年到2019年升值高达216%。

单一的样本可能无法证明什么，如果有兴趣可以看看香港和上海豪宅的价格曲线，它们几乎都跑不赢大盘。

在深圳，无论是住宅还是公寓，都处于稀缺状态，因此公寓也具备一定的抗通胀能力。随着粤港澳大湾区规划的落地，深圳楼市渐渐趋暖，引来全国各地的土豪来扫货，没有房票的就投资公寓，所以近期深圳楼市不仅住宅成交量提升，公寓的去化率也不错。

但豪华公寓不是合格的投资品，豪华公寓是富人的奢侈品、是玩具、是消费、是名片，也是低效的投资。