弘阳首份年报喜忧参半，项目利润率不及过去

弘阳地产(01996.HK)给2018年画上了一个还不错的句点。
调控持续深入、银根收紧，2018年是地产行业小年，却也是房企赴港上市的大年。这一年，弘阳地产凭借上市完成了自身一次阶段性发展。
3月21日，弘阳地产交出上市后的第一份年报。2018年，弘阳地产实现营业收入92.39亿元，同比增长50.5%；合约销售金额达到473.38亿元，同比增长84.2%；净利润为13.23亿元，同比增加10.7%；但高净利润率优势未能保持。
根据弘阳地产招股书，这家深耕南京的房企，其中一大显著的优势就是高毛利率——2015年、2016年及2017年，三个时间维度内的毛利率分别为41.9%、29.1%和40.6%，但去年毛利率下降至31.2%，同时2017年的净利润率也高达19.5%，而去年也明显下滑，下降至14.3% 。

对于毛利率下滑的原因，弘阳地产首席财务官申广平在业绩会上解释称，一方面和公司的发展有关，从区域化向全国化发展会牺牲部分毛利，新进入的城市会先打造品牌，同时南京区域的地势红利慢慢消失，也导致毛利下降，相信未来毛利率会回归到平稳的态势。
2018年，弘阳地产迎来包括张良、蒋达强等一批职业经理人加入。界面新闻曾报道，弘阳集团执行总裁蒋达强就任后，给2018年定下“攻坚克难三大目标”——上市、搬总部于上海、实现500亿规模销售额，进入行业规模前50强。
回顾这一年，弘阳地产2018年7月中旬顺利上市，2019年2月启用上海总部，唯一的遗憾是，相比500亿年度销售目标，还相差近27亿。
登陆资本市场，抢占人才及金融高地、在行业内拥有更靠前地位，都是未来弘阳冲击千亿的助力。但这还不够，弘阳需在更多宏观甚至微观层面厘清战略布局和方向。
根据财报，弘阳地产的新一年区域布局策略较去年有所调整。
2018年，弘阳地产曾在招股书披露，公司将实施「1 3 X」（即长三角，华中、华南、西南以及其他地区）全国化布局，计划在武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等节点型城市设立附属公司。作为一家区域型房企，弘阳在2018年加快全国化扩张步伐，首次进入杭州、成都、佛山、开封等城市，并于2019年首次拓展至陕西西安、湖南长沙等城市，目前已扩张布点至长三角、西南、华南、华中、西北区域。
“地产 商业”双轮驱动业务模式下，商业也在并肩外拓。2018年全年，弘阳地产的购物中心新进了广州、合肥、烟台、扬州、衡阳、济宁6个城市。
随着扩张提速，与此对应的土地储备也有所增长。弘阳地产全年获取3宗地，至年末，土地储备总建筑面积约为1308.44万平方米，其中应占土地储备建筑面积约为723.14万平方米，较2017年末增加16.3%。
不过值得注意的是，根据财报，新的一年，弘阳将执行做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈的区域布局策略。在众多房企欲大力进军粤港澳大湾区的年份，弘阳并未特意提及对这个市场布局力度，似乎更倾向于熟悉的长三角区域。
在房企跑马圈地更为不易的年份，面对市场挤压，想通过全国化布局做大规模，这只内房股新秀，需要克服的难题并不少。
尽管扩张步伐加快，但弘阳的资产负债率并未上升。在行业融资进入艰难时期，弘阳2018年总借款为219.2亿元，同比增长88.47%；而至2018年末，弘阳净负债率由87.7%降至 68.3%，手头现金为124.56亿元，较2017年底跃升195.8%。
这在很大程度上，受益于上市。标普曾表示，该公司杠杆率略低于弘阳集团，一方面是因为其部分股权资金来自于集团层面的债务，另一方面是因为该公司前不久通过IPO增加了股权资本。弘阳地产通过IPO募集资金净额约17亿港元。
除了IPO募集资金，上市后，国际评级机构标普及惠誉也将弘阳企业信用评级评为B，并开始发行美元债。但作为资本市场新人的弘阳，发行债券的利率普遍高企。
譬如，2018年12月，弘阳地产发行一笔2020年到期的2亿美元优先票据，利率为13.5%；今年2月发行的一笔2021年到期的3亿美元优先票据，利率也达到11.5%。弘阳未在年报中披露2018年加权平均融资成本，但从债率利率来看，弘阳要改善的地方还很多。
在战略目标倒逼下，弘阳地产也开始在运营、人力方面做出改革。财报中披露，弘阳推出和完善专项激励机制、薪酬回顾机制、股权激励机制和项目跟投机制。
弘阳地产总裁何捷在今天的业绩会上透露，2019年的销售目标为600亿，增长率在20-30%之间。
这一预期增速相比去年下降幅度不小，想要在2020年达到千亿目标，明年的增长率就必须更高。百尺竿头更进一步，处于爬坡期的弘阳地产，还要付出更多努力。