2.5环上的金科城，用产品打破“中庸”限制

欣主编踩盘实录第二期：

2.5环上的金科城，用产品打破“中庸”限制

编者按

武汉楼市在经历了2018年的低潮之后，迎来了2019，在新的一年，市场将有怎样的变化？为了让购房者更加了解一线市场，网易房产武汉推出欣主编踩盘实录栏目，实地探访那些热门楼盘。第二期，走进金科城。

第一章2.5环上的金科城

近年来，武昌三环内主要供应量在白沙洲和青山，武昌中心城区推盘量小，有时甚至处于断供的状态，因此，想在武昌相对中心的位置买房，可供选择的项目并不多。而金科城就位于二、三环之间的仁和路上，是一座体量约70万方的大社区。

要说地段，金科城所在位置在几个片区之间，北端是青山片区，西面是徐东、南向是东湖新城、东边是高铁商务区，处于一个相对“中庸”的位置，这几个片区的配套都可以共享，可是均有一定距离。

楼盘位于洪山区友谊大道与仁和路交汇处，在二环线和三环线之间（2.5环），纵向的主干道有仁和路、二环线，横向的主干道有友谊大道、和平大道、团结大道。开车出行便利，上二环线向北可快速去汉口，向南可入东湖隧道去光谷，走友谊大道不远，即可到徐东。

项目周边有3条地铁线路，邻近的站点分别是4号线的仁和路站、5号线的和平公园站（规划）和12号线的钢都花园站（规划），其中4号线已投入运营，仁和路站也是距离金科城相对较近的地铁站，距离大约1.3公里，步行约15分钟左右。

在商业配套上面，大型商场可享青山的武商众圆广场、武汉印象城等大型综合体，向南可享金地广场商业，金地广场在仁和路地铁站附近。值得注意的是，金科城自带有2.4万方的商业步行街，目前已开工，预计在2020年1期交房的时候，商业街也将开放一部分。金科城的对面就是福星惠誉·青城华府，该小区是一个成熟化的社区，而且底商也基本成熟，能够满足日常的生活需求。

周边大型商场

周边社区底商

在医疗方面，武钢总医院、武汉市普仁医院等分布在项目周边，距离金科城最近的是武汉市第九医院，直线距离1.0公里。

第二章 “围”在几大片区之中，货量大

从金科城周边几个片区来看，供应量最大的在青山，过二环线往西徐东片区，基本没什么新盘，只武昌江边有少数高端项目，价格在3万左右，而目前东湖新城推货量也不大，只有福星惠誉东湖城、杨春湖畔、金科城、华侨城·原岸几个项目，并且杨春湖畔暂时没有新的供应入市，福星惠誉东湖城三期也已售完，四期加推预计也在下半年，华侨城·原岸前期剩余少量230㎡大平层产品，均价29000-35000元/㎡，预计加推二期大平层T10号楼约190㎡房源，属豪宅项目。

也就是说，对于刚改人群来说，能够选择的基本就在青山片区项目和金科城。

距离金科城较近的项目是方园，位于工业路与黄州街交汇处，虽然与金科城的距离不是很远，但按照区域划分，金科城位于洪山区，而过了友谊大道就是青山区。方园是一个6.4万方的纯住宅区，项目的体量不大，共有6栋楼，其中6#楼是酒店，5#楼市大学生人才公寓，真正面向市场出售的是1#-4#楼，共计房源296套。方园周边有地铁5号线，已经开建，距离项目310米，而距离金科城项目最近的地铁是4号线的仁和路站，有1.3公里。

方园体量不大，但户型面积段横跨了102㎡~170㎡，3房户型起步。目前该项目具体户型还未出街，首次开盘预计在下半年的6、7月份。据置业顾问介绍，项目开盘的价格预计是21000元/㎡，含装修3500元/㎡。

而金科城是金科地产在武汉第一个项目，项目体量有70万方，共有16栋住宅，项目共分为3期，目前已开盘的是1期的1#—6#六栋，目前也只有3#、6#楼有少量精装房源在售，项目将在3月底加推2期的10#、11#楼两栋，值得注意的是，3月底加推的两栋楼均是毛坯，均价在19000元/平方米。

可见，由于是毛坯房源，金科城在价格上有一定优势。

第三章 “新中式”产品带到武汉

金科地产是重庆的开发商，在业内都知道，重庆好的房企，产品和园林做的都是有口碑的，龙湖、金科都是如此。

作为武汉的首个产品，金科带来其具有“东方美学”的强势产品——金科城，项目有体量70万方，可操控性大，这对于后进武汉的开发商来说，比较难得。

武汉金科城依旧承袭了“东方美学”风，项目打造了四重“归家礼仪”：一入朱门、二赏庭院、三游回廊、四进大堂。金科城浓浓的“新中式风”，笔者在金科城的营销中心就已经感受到了，金科城园林自院门起，上到牌匾、门钹、照壁、景墙，下到地雕、铜灯、水景以及洽谈区等等，尽显东方门风的典雅与威严。

近年来，新中式风逐渐盛行起来，武汉亦是如此，金茂府、正荣紫阙台、泰禾知音湖院子皆是“新中式”风，这是东方文化的回归，也是激烈的竞争，如果“新中式”风没有产品内涵的支撑，也将失去竞争力。

金科城园林，以“前礼后乐”为核心设计理念，分别从“礼”、“乐”两个层面，传递“皇家园林为魂，东方山水为形，融文化于山水，寓生活之欢愉”的精神内核。而这仅仅是金科城园林设计的一部分，在“礼乐合一”的基础上，金科城还设计了“一江山镇、四进八苑”的布局。

也就是说，金科城高层住宅配四合院级别的园林，还配健身会所与室内恒温游泳池。金科城是金科物业，全国排名前10，为业主日后的入住添了一份保障。

第四章 3房刚改需求 精装房源变毛坯

外来房企进汉，像金科这样首次拿体量如此大的比较少，难免束手束脚，金科城没有这方面的顾虑。

项目有16栋住宅，分为3期，目前已开盘的是1期的1#—6#六栋，为精装房源；在3月底将加推2期的10#、11#楼两栋，为毛坯房源。从近期市场开盘的情况来看，毛坯在价格上有优势，去化率会更高一些。

加推的10#楼、11#楼预计有115㎡、124㎡、140㎡、143㎡四种面积段，五种户型，共计484套，其中115㎡户型有92套，140以上㎡户型有40余套，其余均为124㎡户型。金科城在客户的选择上首先就筛选掉了100㎡以下的需求，主要针对的是3房以上需求的刚改人群。

金科城五种户型设计都还不错，空间利用率比较高，阳台也很大，而且金科城的户型都是南北通透，后期加推的10#楼是五梯六户，主要是115㎡、124㎡、140㎡三种户型，11#楼则是三梯四户，主要是124㎡、143㎡两种户型。

10#楼户型

11#楼户型图

第五章 走访印象

性价比：★★★★☆

户型：★★★★☆

装修：★★★★☆

朝向采光：★★★★☆

物业：★★★★★

社区环境：★★★★★

周边配套：★★★☆☆

开发商品牌：★★★★★

中产阶级想在武昌买房，选择的空间并不大，二环内的中心城区，基本都是豪宅，房价3万+，刚需只能选白沙洲，房价1.5万左右，因此基本只能在南湖雄楚大道边和东湖新城至向北青山片，房价在2万+。

金科城所在的位置，在青山片滨江、徐东、东湖新城、高铁商务区中间，这几个片区的配套都可以共享，可是均有一定距离,没有明显的优势，也没有明显的缺陷，相对“中庸”。

但是，金科城在产品上是花了心思的，园林和户型比较突出，高层住宅配四合院级别的园林，还配健身会所与室内恒温游泳池，这可以说是其溢价部分。

就目前来看，金科城南边的东湖新城片推盘量有限，北边的青山楼盘比较多，在笔者走访过程中，一项目的置业顾问说，目前青山滨江房价基本都2万+，可以看出，金科城即将推出的毛坯房源，均价在1.9万左右，在价格上，还是有优势的。对于自住的刚改人群，金科城还是值得考虑的。