山东楼市剪影：济南去化率下降，青岛二手房低迷，潍坊、淄博见顶

谈各区域的楼市，有几个地方肯定绕不开，长珠两个三角和京津冀不提，四川、河南、陕西因为省会城市关注度日益提升，也被人越来越多的提及，林林总总的各类盘点中，从来都少不了山东。

山东的经济总量常年位居全国前三，坐拥过亿的人口，这两个硬性条件，是很多省份难以企及的，16个城市中有15个入围全国百强市，要知道，即便在公认经济发达的广东，21个城市中也只有10个跻身百强市罢了。

基于此，我们今天来讨论山东楼市，难免会有疏漏之处，因为它的体量太庞大，各市的情况也有所不同，只能从几个城市目前的表现，来从侧面描摹出一副“剪影”，供大家来评判。

从开年至今，济南频频登上楼市头条，合并莱芜做大城区在前，取消限价在后，尽管限购依然严格，但关于调控“松绑”的讨论还在继续。

事实上，从去年开始，济南楼市就已经出现了松动的迹象，房企精装改毛坯、降价促销各类手段层出不穷，与其他城市不同的是，济南的房价倒挂现象并不明显，这就造成了新房市场的萎靡。

表现在数据上，是去化率的持续下降，房产研究机构克而瑞近日发布报告指出，2月，济南商品住宅市场供应持续低位，成交量环比萎缩，全月开盘加推4次，数量继续减少，共推出404套房源，开盘去化率仅48%。

与此同时，作为山东楼市双子星之一的青岛，也遇到了瓶颈。

托尔斯泰有句名言，幸福的家庭有同样的幸福，不幸的家庭却各有各的不幸，用在此处也很贴切，济南的问题在新房市场，青岛楼市的症结却在二手房。

2月，青岛只开了两个盘，新房去化率能保持在60%以上，人气尚可。但在二手房方面，2月成交量为1783套，环比下降42.9%，同比下降达60%！

究其原因，一方面是去年4月份的限购政策致买家减少，另一方面，则是因为去年底的一则规定，房屋买卖合同网签备案，需要在房子过户前把银行贷款还清，有抵押登记的要先撤销才可以，这都对青岛二手房造成一定影响。

如果说济南和青岛只是楼市的短暂调整，那么潍坊、淄博却有点高处不胜寒。

先看潍坊，当地房价自2017年以来开启大涨，至2018下半年步入高位，起涨时间与其他三四线城市并无不同，自去年8月份均价逼近7000之后，持续维持高位整理，长达半年的时间内已无上涨动力。

深究起来不难发现，潍坊房价已经出现见顶迹象，从三月份的最新数据来看，青州、诸城等县区依然坚挺，但市内的奎文区、坊子区同环比均价都出现了一定降幅，也就是说，市内动辄8000多元的楼盘，未来会很难卖。

淄博也是如此，均价降幅甚至比潍坊还要明显，去年一度冲至接近9000大关，创出新高之后开始逐步回落，至今连续调整已近8个月时间。

事实上，淄博市内的临淄、张店早已破万，周村、淄川也已经突破8000，过高单价带来的是成交量的萎缩，数据显示，在2018年，淄博新房全年网签量在4万套左右。而在2017年，淄博全年的网签数量达到了5.7万套。

据此前中国经营报报道，作为一个老工业城市，淄博的房价已经“傲视”其他地市，当地高收入群体普遍将目光转向新区，地王频出的背后，部分房企甚至乐观的将目光锁定到两万以上的价位，令人瞠目。如今遭遇量价齐跌，不知彼时对楼市充满热情的人作何感想？

济南、青岛、潍坊、淄博，这四个城市显然无法展现出山东楼市的全景，受制于能力和见识的局限，这也仅仅是笔者的个人观感而已，真正应该引起我们担忧的是，如果连山东这样一个经济、人口、产业大省，楼市也碰到了新房去化、二手房成交、房价高估等困境，那其他区域是否也出现了同样的问题？