融资成本创新低，多元化视角打开，2019滨江集团发展有道！

本周一，滨江集团发布公告称其成功发行2019年度第二期短期融资券，值得注意的是，此次发行不仅获得机构投资方的超额认购，更重要的，利率也创下新低。

• 这期总规模为8亿元的短期融资券，有18家机构参与认购，合规申购金额32.9亿元，其中，有效申购家数8家，有效申购金额达9亿元；

• 这期短期融资券的期限为366天，发行利率4.1%，而市场对滨江集团一年期的债券估值利率为4.25%-4.35%，4.1%的利率低于市场估值，也是其融资成本的新低。

纵观目前的金融市场，虽然相比2018年的融资难度，2019年融资环境呈现适度定向式放松，但房企想要在2019年融到“便宜资”并不是一件容易的事情。

2019年是业界公认的偿债高峰期，房企的融资意愿异常强烈，导致2019年以来房企的发债总量持续升高。1月份发债量达1103.9亿元，创近一年来新高， 2月受春节假期影响，境内外发债总量为673.93亿元，环比虽然下降了，但同比去年仍增加87.7%。

融资量级剧增，房企发债密集，利率两极分化，融资能力成为另一张不可忽视的房企排位表，资信评级情况、财务盘面状况、房企自身底子的夯实与否，都是能否拿到“便宜资”的关键。我们也尝试从这几个关键维度，剖析滨江集团融资低成本的原因。

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事实上，在这期短期融资券发行之前，2018年至今滨江集团还发行了3期短期融资券。

滨江集团2018年至今发行的短期融资券票面利率变化

整理制作：克而瑞浙江区域

如上图所示，滨江集团的融资成本呈现不断下降的趋势，分别为6.19%、5.9%、5.3%和4.1%。前两期短期融资券更是在当时融资环境保持收紧的态势下，半个月内连续成功发行。

反观其他房企，华夏幸福5亿元债最高利率达8.2%、时代中国债最高利率达7.5%。滨江集团的低成本融资通道已经打开，融资优势不言而喻。国内四大评级机构的联合资信给予其长期信用等级为AA+，评级展望为稳定。AA+的信用级别，入选多为政府融资平台公司和国有企业，少有民营企业能达到这个评级。此次4.1%的融资成本，也是AA+民营房地产企业中最低的价格。

除了良好的资信评级，稳健的财务表现在其中功不可没。

数据来源：企业年报季报 整理制作：克而瑞浙江区域

正如上表所示，无论是规模、盈利情况，还是从偿债能力和现金流来看，滨江集团的财务表现都可圈可点：

• 盈利情况：从2018年全年看，滨江集团实现营业收入210.51亿元，实现营业利润41.53亿元，同比增长52.83%、41.03%，另外，销售毛利率这一数值维持稳定，盈利能力良好；

• 偿债能力：尽管流动负债呈增长态势，但滨江集团的流动比率处于稳中有升的状态，说明偿债能力逐年增强，短期偿债能力具有一定保障；

• 现金流：2018年3季度末，滨江集团持有货币资金76.29亿元，加上其低于行业平均水平的融资成本，债务结构依旧保持健康。

善于审时度势，对市场变化也颇为敏感的滨江集团，面对2018年的行情突变和下行，及时调整冲刺千亿的目标，转为进入安全性与可持续发展双重保障下的“平飞”期。正是这份稳健，使其在金融市场有了长期通行证。

2nd

当然，在金融方眼中，滨江集团也是拥有潜力的蓝筹股。

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表现之一：销售数字亮眼

尽管受行情变化影响，其2018年的千亿计划延期，但2018年全年，滨江集团的合约销售额依旧创新高，达到850.1亿元，较2017年涨幅达38%。

滨江集团2014-2018年销售额变化

今年1—2月，凭借112.5亿元的全口径销售金额，滨江集团跻身《2019年1-2月中国房地产企业销售金额百强榜》的第27位，较2018年年底上升10个位次，排名上升明显。

杭州作为其大本营，也是销售的主力战场，贡献占比达20%，分别实现流量金额和权益金额22.6亿元、22.01亿元，2019年1-2月，滨江集团也成为杭州楼市的销售双冠王。

滨江集团杭州市场销售排名情况

这主要而得益于其对销售节奏的把控，实现快进快出。这点从去年9月开始就已表现突出，多个楼盘保持1月1开甚至1月2开的节奏。2019年以来，7个项目实现开盘，包括一个纯新盘首开。翡翠之星去年10月首开，今年1月实现清盘，前后不过4个月。

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表现之二：品牌价值持续提升

借助品牌优势和标准化产品线，滨江集团通过合作降低风险，并实现品牌下沉输出。

其在杭的项目，除了翡翠江南、御江南等个别楼盘外，其余基本以合作为主，合作对象包括保利、碧桂园、新希望等，在合作中，滨江集团始终坚持拥有较大的话语权。不仅开盘项目都取得了较好的销售业绩，与周边项目相比，项目的售价溢价率也在10%以上。

克而瑞的开盘监测显示，冠以“滨江”名的项目都能取得不错的开盘去化，例如新希望滨江锦粼府，在周边楼盘项目去化不理想的情况下，其依靠滨江品牌，开盘依旧能取得超9成的销售成绩；这在豪宅的销售表现上更明显，比如上品接近7万元/平米的价格，依然需要摇号开盘。

接下来，除了拥潮府、翡翠江南这类流量型项目的持续加推，上品、御品等高溢价的豪宅产品也会陆续加推或面市，夯实的品牌基础加上高溢价能力，未来滨江集团的销售成绩单依旧漂亮。

3rd

低成本融资渠道的打通和拓展，有利于滨江集团进行资源的整合优化与提升，2019年以来，我们也看到了滨江集团的新变化。

• 开启国际资产配置，滨江集团海外投资的第一个项目：滨江西雅图希尔顿桑德酒店于美国当地时间2月26日开业；

• 持续宅地投拓的同时，进行商地储备，3月联合西投置业拿下杭州西湖区两宗商地；

• 物业分拆上市，滨江服务集团有限公司正式于香港交易所主板挂牌上市，成为今年第一家在港上市的物业公司。

地产行业调整期，强者恒强的马太效应愈发明显，融资能力突出的企业，往往能在洗牌格局中占据主导位置，从而把握市场周期，获得更长远发展，而滨江集团正在紧抓当下的机会。