掉队的中骏集团努力追赶,内部销售目标不止700亿

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  冲千亿和长租公寓成为这两年中骏集团业绩会上的高频词。2018年这家闽系房企完成合约销售514亿元,在上一年的基础上增长54.5%,收益增长10.4%至177.83亿元,股东应占核心溢利22亿元,同比增长15.6%。

  按照中骏集团主席、总裁兼执行董事黄朝阳的计划,到2020年,中骏集团要进入千亿队伍,2018年是冲刺的第一年。中骏集团2019年的目标定在了700亿元,增幅36%,这一增幅比许多头部房企的目标都要高。

  中骏集团高管表示,按照增幅来看,今年的目标确实比较高,但也是不得已而为之,现阶中骏集团还需要抓紧机会追赶大部队,其内部的KPI也远不止700亿元,“在规模这件事上,机会最多给你两年,三年后就不要想了。”

  中骏集团想要抓住“黄金三年”的机会,在这过程中,黄朝阳认为,拿地环节最为重要,“土地端投资决定未来,中骏集团也把土地投资视作地产开发的生死线,拿不好地很难改变命运。”

  2018年,中骏集团在25个城市增购47幅土地,地上可建面积总计约900万平方米,对应新增货值约1200亿元。从城市的布局来看,去年中骏集团主要在二线及强三线城市发力,新进10个新城市,包括成都、无锡、宁波、昆明、嘉兴等热门城市。到去年年底,其覆盖的城市数目为34个。

  至于2019年的拿地策略,黄朝阳透露,中骏集团今年的拿地预算是250亿元,将继续聚焦于现有五大区域的一线、二线城市及强三线城市,希望在市场低点时抓住机会,积极扩充土地储备,为未来的可售资源做好准备。

  但他同时也指出,当前土地市场与两三年前相比,已经有很大的变化,房企拿地变得更加困难,“三年前头部企业已经覆盖了大部分城市,现在60强的企业都全覆盖了,任何地方的宅地都有10家,甚至20家竞争,如果没有独有的抓手,很难拿到土地。”

  今年前两个月,中骏集团拿下了10个项目,共计190万平方米,对应货值250亿元。而截至2018年12月31日,中骏集团拥有土地储备总规划建筑面积约2406万平方米,其中中骏集团应占土地储备总规划建筑面积约1315万平方米。

  除了老生常谈的战略、财务等问题之外,长租公寓是此次业绩会上被提及次数最多的部分。

  “目前有超过13000间房源,今年年内期望开业1万间,年底达到3万间,明年要有5万间房源在手。”今年,中骏集团长租公寓品牌“方隅”的行政总裁陈坚第一次陪同黄朝阳出席业绩发布会,在媒体问到关于长租公寓的业务时,他首先抛出了方隅的目标。

  从两三年前的扎堆进驻到去年的频频爆雷,长租公寓过去几年的大起大落让外界对这一行业充满质疑,房企对其的热情也消退了不少。即便如此,中骏集团仍然认为长租公寓市场有着极大的发展潜力。

  黄朝阳告诉,中骏集团在长租公寓的发展上有着自己的逻辑,它通过“基金+开发运营”的模式运作。

  “长租公寓为轻重结合的发展模式,除了常见的拿物业做租赁之外,中骏集团还会采取开发及资金管理的方式。让基金进入不同的公寓项目中,项目获取后就会有不同收入的,包括开发管理、资金管理等,获得超额收益。”

  去年12月,方隅与基汇资本旗下管理基金正式签署合作协议,双方协议共同成立长租公寓投资平台,首期规模为8亿美元,用于收购、开发和管理核心城市的长租公寓项目。方隅是该投资平台的管理人,负责平台整体的投、融、管、退事项。

  投资平台成立后,方隅立刻启动收购位于上海的种子项目。该项目总地上建筑面积超过2万平方米,预计2020年可投入运营,房间数目约500套。方隅计划,未来3年该投资平台的管理规模要超过100亿元。

  “长租公寓业务要建立拿钱的能力,基金管理有管理费,未来退出的时候还有超额的利润。” 陈坚为投资者举例,若一个项目的开发期为2年,第一年的收益率5%,每年有6%的租金增长,用50%的杠杆,6年后以4.5的收益率退出机制来算,股本IRR达到13%。如果结合基金管理的模式,收入更加丰富之后,能达到22-38%左右的回报。

  黄朝阳称,长租公寓可以视为中骏集团地产多元化的其中一个举措,未来在长租公寓等业务方面,三五年之内要实现弯道超车。不过,眼下长租公寓尚未给中骏集团带来收益,黄朝阳指出,长租公寓前期创造的收入不会太多,主要目标还是要把量做起来。

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