【业绩会直击】景瑞控股(1862.HK):净利润高速增长,土储主要覆盖一二线城市

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  3月20日,景瑞控股(1862.HK)在香港中环交易广场召开了2018年的年度业绩发布会,景瑞控股联席主席兼首席执行官闫浩先生,副总裁兼首席财务官陈超先生,联席公司秘书兼资本市场中心总经理蒋冰弦女士出席了会议。

  一、业绩表现优异,利润率与派息率双双高增长

  2018年,景瑞控股营业收入达112.7亿元,同比下滑;但值得注意的是,净利润13亿元,同比大幅增长达44%;核心归母净利润10.1亿元,,同比增长了32.2%。毛利率为22.6%,同比增加4.5pct;净利润率大幅提高,翻一倍。另外,公司2018年实现EPS0.77元/股,派息0.3港元/股,派息比例达34.83%。财务方面整体表现良好,进入高速上升通道,给股东丰厚的回报。

  合约销售方面,2018年合约销售额达252.4亿元,相较于2015年的87亿,年复合增长率达42.6%;合约销售单价达到了21,727元/平方米,相较于15年的10,724元/平方米,年复合增行率达26.5%。合约销售回款率为90.6%,虽较去年略有下滑,但仍处在在一个较高的水平。合约销售额高速增长。

  二、负债结构优化,资金成本稳步下降

  2018年,公司融资渠道结构优化,渠道多元稳定。债务结构中的优先票据同比增长70.33%,占总融资的比重从2016年的10.8%上升至2018年的27%;而信托贷款同比下降53.5%,占总融资的比重从2016年的40%下降至2018年的13.3%。相比于信托贷款,优先票据融资安全稳定,成本较低。优先票据对比信托贷款的大幅上升,大大改善了公司的融资结构,使得公司的融资成本保持较低水平。

  

  从债务期限结构来看,以中长期为主。公司1-2年到期的负债占总债务比例为38.1%,2-5年比例为21.0%,5年以上为5.2%。中长期负债占比超过64.3%,公司的流动性充足。

  

  从总体负债指标来看,景瑞控股在2018年的有息负债总额约为187亿元;现金短债比为2倍。公司负债水平稳定、安全,未来融资杠杆空间充裕,能满足公司未来进一步扩大规模的资金需求。

  三、优质土储价值高,布局于核心区域

  截至2019年3月,景瑞控股的总体可售货值为为528亿元。

  从土储的布局来看,如果按城市群划分,景瑞控股土储主要分布于长三角区域和环渤海地区。其中,长三角区域占比60.5%,仅上海一个城市就达到101亿元,占总土储比约16.39%;环渤海区域占比约为25%,其中北京占环渤海区域的比率为21.43%,天津的则为78.57%。从城市线来划分,景瑞控股在2018年总体货值区域分布中,一线城市占比为22%,二线77%,一二线城市占比高达99%,占绝对优势。

  

  

  总体而言,景瑞控股的主要布局在核心区域,抗风险能力较强,跌价风险较小,并具有较好的获利能力,为公司未来进一步提高盈利能力奠定基础。

  四、开发和运营并举,实现差异化竞争

  公司除了房产开发业务的传统业务,也大力发展物业改造业务,在实现差异化竞争。

  

  景瑞控股以存量的物业为基础,从北京上海这两个核心一线城市入手,对持有的物业进行改装和规划,服务于个性化入住和办公需求。同时,公司创新性地进行定制化服务和产品模块组合,提供了差异化服务。景瑞控股的操盘精装公寓类项目的定制精装覆盖率88.9%,定制空间覆盖率55.6%,技术能力行业领先。这部分的业务价值和利润回报率双高,有望成为公司未来利润增长的核心推力。

  五、业绩会Q&A问答环节

  (一)问:2019的目标合约销售量以及发改委廉价配额剩余量为多少?

  答:为响应国家防止房地产市场大起大落的号召,整体市场特点为稳中有变,主要体现在一二线城市的需求会保持相对稳定,但近几年投资需求较大的三线城市预测在今年会有销量风险。从现有货值看,今年总的推货量约为350亿,其中去年带过来113亿,今年上半年新推128亿,下半年预计新推109亿。从去年情况看,去年新增货值约50多亿在当年实现供货,按去年惯例,预计今年也会当年新增30-50亿,这样全年推货量可达到380-400亿左右。按70%去化率算,今年全年销售有望达到270亿左右。

  关于发改委配额去年获发改委3.5亿批文,已发1.5亿还剩2亿额度,年中6月30号到期。

  (二)问:关于改造物业的利润率情况是怎么样的?

  答:从去年开始开展这种项目并发现目前市场竞争不激烈,发展空间很大。公司也从中积累到了一定经验。改造物业后公司会退出并将经营权对外转租,关于净租金回报一线城市不低于4.5%, 二线不低于6%,并且根据已完成项目推测今年的收益会超出上述最低要求回报率。

  问:据观察公司2019的土地目标比较保守,请问具体是怎样呢?

  答:关于土地市场的预测总体状态为前高后低。去年土地市场火热,预测投资热度在今年上半年不会下降但具有区域性。下半年由于政府供给土地量加大原因会导致投资热度有所下降。公司预计使用45%回款大概65亿去做土地的新增投资,并且出于保持公司安全稳定性的考虑今年会加大股权投资的比例。

  (三)问:物业装修业绩大幅增长,请问2019对该项业务的计划 ;基金化项目增多是否会对公司产生影响?

  答: 去年物业管理收入约4亿,2019年预计物业管理收入会超6亿。并且为了适应未来行业发展,开展了新项目——孵化装修公司,主要从事工业化精装,指将装修在工厂完成(大大提高品质,节约速度,环保健康)主要是面向社会服务,公寓成为目前主要客户,未来发张空间很大业务量急增,目前在市场上居第二名。

  基金化项目的确会影响土地,但会引进更多的财务投资人,公司整体运营能力会有所提升,可能单个基金项目的收益会下降但整个公司的利润预计仍会呈增长趋势,并且可以分散风险。

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