济南打响取消限价"第一枪"！市建委：限购政策仍在施行

3月21日，楼市再传大消息：取消限价的第一个大城市，终于诞生了。

这个城市是济南。中国经济总量第三省的省会、副省级城市，响当当的二线城市。

从2018年四季度以来，多个城市“因城施策”，为楼市做了“松绑”。有的取消是了限售，比如太原、菏泽；有的放松了限价，比如广州、佛山；有的针对楼市进行了降息，比如北上深广；有的进行了减税，比如北上深广。

公开承认“取消限价”的大城市，在济南之前还没有过。

济南取消限价的消息，是山东省当地媒体“大众网”3月21日中午报道出来的，随后界面、网易、新浪、华尔街见闻等众多新闻网站进行了转发。

报道有以下要点：

1、近日，一则“2019年2月济南全面放开限价限签”的消息在朋友圈传播。记者在采访济南市建委后得知，政府限价政策确实取消，但限购政策仍在施行。

2、在楼市回暖的气氛下，济南房价出现了局部上涨，在“南北康”片区，一个新盘的售价比年前上涨了每平米1600元，另外一个盘“3月11日起上调500元/㎡”的海报也已出街。

在“大众网”上，还能看到另外一条消息：济南多家银行贷款利率下调5%！

消息说：记者日前走访多家银行、楼盘和房屋中介机构了解到，多家银行利率确实存在下调，首套房贷款利率在基准利率基础上上浮10%，比原来下调了5%。二套房目前贷款利率在基准利率基础上上浮15%，比之前也下调了5个百分点。

很显然，济南楼市目前不仅仅“取消了限价”，还在降息。

那么，应该怎样评价“济南取消限价”？这对楼市将产生怎样的影响？

第一，济南是中国15个副省级城市之一，是经济强省的省会，2018年末汇聚的资金总量（金融机构本外币存款余额）达到了1.7万亿元，是标准的“二线城市”。济南这样的城市取消限价，具有标杆意义。

我划分“二线城市”和“强二线城市”的标准，是汇聚资金超过2.5万亿。没有超过2.5万亿的城市，如果是省会城市、计划单列市，可以放宽到2万亿。因此，西安、郑州这两个汇聚资金在2.1万亿左右的“国家中心城市”，也被认为是“强二线”。

在郑州、西安之后，汇聚资金接近2万亿的省会城市、计划单列市还有长沙、宁波、济南，他们只能屈尊为“普通二线城市”。至于有媒体竟然把只汇聚了1.4万亿元的东莞这类普通地级市列为“新一线”，是非常不严谨的，也是可笑的。

“行政级别（权力）”和“钱”，是划分城市等级最简单、粗暴，但也是最有用的指标。

济南这种“标准的二线城市”取消限价，而且公开承认，当地官方媒体给予报道，是这一轮楼市周期中的首例，标杆意义极强。

下一步，我们将围观另外一个重要历史性时刻：哪个二线城市率先取消限购。

第二，济南在今年一月吞并了莱芜，实现了大扩容，正在加速建设中心城市。2018年济南的各项经济指标比较健康，楼市松绑没有特殊原因。

根据公开数据，2018年济南GDP增速是7.4%，固定资产投资增速9.6%，房地产投资增长11.1%，社会消费品零售总额增长10%，一般公共预算收入增长11.2%，只有本外币存款余额增速偏慢（3%）。

正是因为楼市松绑没有特殊原因，这样济南取消限价才更有标杆意义。

第三，展望未来，2019年上半年各地会出台更多“托楼市”而不是“压楼市”的政策，以维持正常的增长。

2018年中国GDP增长是6.6%，汽车、手机等大宗消费品是下降的，只有楼市超过GDP增速。其中卖地收入6.5万亿，增长25%；新房销售15万亿元，增长12%。

而到了2019年前两个月，卖地收入出现显著下滑（-5.3%），新房销售增长只有2.8%。这种局面不扭转，稳增长难度极大。因此，楼市目前的调控方向是“托”，而股市因为过热则正在“压”。

第四，今天凌晨，从美国传来利好消息。美联储在3月议息会议之后宣布，保持利率不变。并暗示，2019年不加息，缩表将在今年9月停止。至于2020年，可能只有一次加息。

这意味着，在特朗普持续干预下，在经济数据也开始出现变化之后，美联储终于改变了态度。

美联储“由鹰转鸽”，再加上中国CPI处于“准通缩”状态，这都给中国央行降息预留了空间。这对于中国的楼市、股市和实体经济都是大利好。

正如我在2018年末预测的那样，2019年中国楼市正在出现“前低后高”、“前冷后热”的局面，由于调控会持续，如果某个城市涨幅较大，政策调控方向会再次逆转。跟GDP增速大致匹配的涨幅，是被允许的。