济南打响取消限价"第一枪"!市建委:限购政策仍在施行

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  3月21日,楼市再传大消息:取消限价的第一个大城市,终于诞生了。

  这个城市是济南。中国经济总量第三省的省会、副省级城市,响当当的二线城市。

  

  从2018年四季度以来,多个城市“因城施策”,为楼市做了“松绑”。有的取消是了限售,比如太原、菏泽;有的放松了限价,比如广州、佛山;有的针对楼市进行了降息,比如北上深广;有的进行了减税,比如北上深广。

  公开承认“取消限价”的大城市,在济南之前还没有过。

  济南取消限价的消息,是山东省当地媒体“大众网”3月21日中午报道出来的,随后界面、网易、新浪、华尔街见闻等众多新闻网站进行了转发。

  报道有以下要点:

  1、近日,一则“2019年2月济南全面放开限价限签”的消息在朋友圈传播。记者在采访济南市建委后得知,政府限价政策确实取消,但限购政策仍在施行。

  2、在楼市回暖的气氛下,济南房价出现了局部上涨,在“南北康”片区,一个新盘的售价比年前上涨了每平米1600元,另外一个盘“3月11日起上调500元/㎡”的海报也已出街。

  在“大众网”上,还能看到另外一条消息:济南多家银行贷款利率下调5%!

  消息说:记者日前走访多家银行、楼盘和房屋中介机构了解到,多家银行利率确实存在下调,首套房贷款利率在基准利率基础上上浮10%,比原来下调了5%。二套房目前贷款利率在基准利率基础上上浮15%,比之前也下调了5个百分点。

  很显然,济南楼市目前不仅仅“取消了限价”,还在降息。

  那么,应该怎样评价“济南取消限价”?这对楼市将产生怎样的影响?

  第一,济南是中国15个副省级城市之一,是经济强省的省会,2018年末汇聚的资金总量(金融机构本外币存款余额)达到了1.7万亿元,是标准的“二线城市”。济南这样的城市取消限价,具有标杆意义。

  我划分“二线城市”和“强二线城市”的标准,是汇聚资金超过2.5万亿。没有超过2.5万亿的城市,如果是省会城市、计划单列市,可以放宽到2万亿。因此,西安、郑州这两个汇聚资金在2.1万亿左右的“国家中心城市”,也被认为是“强二线”。

  在郑州、西安之后,汇聚资金接近2万亿的省会城市、计划单列市还有长沙、宁波、济南,他们只能屈尊为“普通二线城市”。至于有媒体竟然把只汇聚了1.4万亿元的东莞这类普通地级市列为“新一线”,是非常不严谨的,也是可笑的。

  “行政级别(权力)”和“钱”,是划分城市等级最简单、粗暴,但也是最有用的指标。

  济南这种“标准的二线城市”取消限价,而且公开承认,当地官方媒体给予报道,是这一轮楼市周期中的首例,标杆意义极强。

  下一步,我们将围观另外一个重要历史性时刻:哪个二线城市率先取消限购。

  第二,济南在今年一月吞并了莱芜,实现了大扩容,正在加速建设中心城市。2018年济南的各项经济指标比较健康,楼市松绑没有特殊原因。

  根据公开数据,2018年济南GDP增速是7.4%,固定资产投资增速9.6%,房地产投资增长11.1%,社会消费品零售总额增长10%,一般公共预算收入增长11.2%,只有本外币存款余额增速偏慢(3%)。

  正是因为楼市松绑没有特殊原因,这样济南取消限价才更有标杆意义。

  第三,展望未来,2019年上半年各地会出台更多“托楼市”而不是“压楼市”的政策,以维持正常的增长。

  2018年中国GDP增长是6.6%,汽车、手机等大宗消费品是下降的,只有楼市超过GDP增速。其中卖地收入6.5万亿,增长25%;新房销售15万亿元,增长12%。

  而到了2019年前两个月,卖地收入出现显著下滑(-5.3%),新房销售增长只有2.8%。这种局面不扭转,稳增长难度极大。因此,楼市目前的调控方向是“托”,而股市因为过热则正在“压”。

  第四,今天凌晨,从美国传来利好消息。美联储在3月议息会议之后宣布,保持利率不变。并暗示,2019年不加息,缩表将在今年9月停止。至于2020年,可能只有一次加息。

  这意味着,在特朗普持续干预下,在经济数据也开始出现变化之后,美联储终于改变了态度。

  美联储“由鹰转鸽”,再加上中国CPI处于“准通缩”状态,这都给中国央行降息预留了空间。这对于中国的楼市、股市和实体经济都是大利好。

  正如我在2018年末预测的那样,2019年中国楼市正在出现“前低后高”、“前冷后热”的局面,由于调控会持续,如果某个城市涨幅较大,政策调控方向会再次逆转。跟GDP增速大致匹配的涨幅,是被允许的。

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