【业绩会直击】中骏集团控股(1966.HK):合同销售快速增长,多元化布局卓有成效

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一、业绩概述

  3月20日,中骏集团控股(01966.HK)发布2018年业绩报告,并于次日在香港举行业绩会,集团主席、总裁兼执行董事黄朝阳先生、执行董事兼执行总裁黄攸权先生、财务总监兼公司秘书李少波先生、方隅行政总裁陈坚先生等出席会议。

  受益于前瞻性战略布局及物业销售收入提速,公司在销售、营收及负债率等多个方面,表现出色。年报数据显示,2018年度中骏集团控股实现收益177.83亿元人民币,同比增长10.4%;公司股东应占溢利33.85亿元,同比增长19.2%;股东应占核心溢利22亿元,同比增长15.6%;毛利率34.6%,同比上升0.5个百分点;每股盈利0.878元,末期股息每股0.14港元。

  

  回顾去年,在 "房住不炒"和"租购并举"的基本基调下,房地产调控政策持续深化,整个地产行业仍然保持着较大压力。尽管如此,中骏集团的销售仍然表现出稳健增长的姿态。公司2018年实现合同销售金额约513.58亿元,同比增长约54.5%,超额完成500亿元的年度销售目标;对应的合同销售面积约为415万平方米,同比增长约116.7%。

  

  得益于区域深耕,公司在多个核心经济圈表现突出。按销售区域分布来看,长三角经济圈、海峡两岸经济圈及环渤海经济圈是公司合同销售金额占比最多的区域,分别占比约31.5%、26.9%、24.2%。其中长三角经济圈成为销售金额增长幅度最高的区域,同比涨幅达87.2%。

  

  在合同销售快速增长的同时,中骏在盈利方面表现同样不俗。公司2018全年实现营收约177.83亿元,同比增长10.4%,主要由于物业销售收入增加所致。

  分类别看,其中物业销售收入172.25元,同比增长约10.6%;租金收入1.31亿元,同比上升约6.0%;物业管理费同比增长约24.6%至3.37亿元;另外还有项目管理收入9054.6万元,同比增长约74.4%。

  

  年内母公司拥有人应占溢利33.85亿元,同比增加19.2%;母公司拥有人应占核心溢利约22亿元,同比增加15.6%。2018年公司的每股基本盈利约87.8分,优于去年同期的79.9分。

  报告期内,公司毛利率达到34.6%,同比上升0.5个百分点,保持行业高位。应占核心净利率持续上升至12.4%,居于行业较高水平。

  

  另董事会建议末期股息每股0.14港元连同中期股息0.07港元,共计0.21港元,派息额占股东应占核心利润33%,居于行业前列。

  作为一家处在高速发展阶段的房企,中骏集团控股过去一年继续扩大土地储备,为未来发展蓄力。公司秉持审慎拿地的原则,拿地重点聚焦在五个重要经济圈。

  年内公司在25个城市增购47幅土地,总地上可建面积约900万平方米,对应新增货值约人民币1200亿元,主要集中在二线及强三线城市,公司新进10个新城市,包括成都、昆明、宁波、嘉兴、无锡、扬州、连云港、洛阳、上饶及九江。

  

  截至2018年12月31日,中骏集团连同其合营公司及联营公司拥有土地储备总规划建筑面积约2406万平方米;应占土地储备总规划建筑面积约1315万平方米,分布于34个城市;连同其合营公司及联营公司新增47个项目;合计地上建筑面积约900万平方米,总土地成本约389.23亿元,平均土地成本约每平方米4327元,较去年每平米4990元进一步降低。

  

  报告期内公司财务表现持续稳健,现金状况良好,财务杠杆维持在合理水平。于2018年12月31日,现金及银行存款结余增加约107.1%至约199.73亿元。公司净负债比率约为60.4%,较去年下降明显。

  

  公司债务期限搭配合理,融资成本近年不断降低,2018年加权平均融资成本为6.4%,在行业内具有明显优势。

  

  最后聚焦公司多元化业态发展上。中骏集团第一个Funlive高端项目"上海方隅中骏广场国际公寓"已于去年十二月正式开业。Funlive长租公寓已在全国6大核心城市布局超10000套,Funwork联合办公已在全国布局33个项目,新开业门店7家,运营面积达到20万方。此外,2018年中骏商业实现6城15座的商业项目布局,商业面积达200万方。值得一提的是,去年公司还正式更名,并将总部移师上海,由此也向外界彰显了其多元化发展及全国布局的战略决心。

  展望未来,公司目标剑指千亿,而今年公司拿地预算为250亿元,主要布局在大湾区及长三角地区,其他地区均衡发展。公司并计划3年至5年内在核心一二线城市布局5万至10万长租公寓。

  

二、问答环节

  1、19年是否会扩大到50-60城市还是深耕现有的城市?

  答:中骏依然是两级管控模式,现在已经有16家城市公司并进入34到城市,未来可能增加到20个城市公司,城市也会进一步增长。

  2、净负债率是否会增加?

  答:净负债率降低不是我们的目标,现在还是处在业界平均水平,我们会抓住机会扩张。

  3、有没有利润的相关指引?

  答:今年18年利润比预期的低,主要交房比例增长不太高,另外18年整个项目,城市公司扩大,管理费用有所增加,相信19、20年盈利会有增长,现在我们2019年应该可以结算的有200亿。明年不会出现管理费上升问题,盈利会恢复到过往的增长水平。

  4、去年年初拿地比较多,毛利率会低吗?

  答:去年我们基本地拿的地都是底价、低价,中骏这两年在这方面管控非常好,到现在没一块地想不出解决方案。过去一年我们的权益有下降,主要也是因为即便是地价不低,也可以透过合作降低风险。而第四季度和今年权益就高了。地价高的时候多点合作,控制风险。地价低了,权益上来,拿到的利润也多了。

  5、有没有考虑发新股?

  答:暂时还没考虑发新股。

  6、700亿销售目标相对于公司超3000亿的货值是否有点保守?

  答:我们今年目标按照增幅肯定比人家高,公司在努力向上阶段,太低了也不行,我们内部KPI销售目标远远不止,现在是抓住时机的时候,在规模这个事情上机会最多给你两年,三年后机会就小很多了。

  当然我们在追逐规模的同时,也在布局多元化。我们在战略规划三四线的购物中心,觉得机会很大,换道超车,和长租公寓一样,5-8年谁会是行业前三,这些也是我们在思考规划的问题。

  7、今年布局会以一、二线为主,还是三四线为主?

  答:按照今年应该是回归到二线,回归一线比较难,像上海要求所有住宅15%的是要自持的,你的利润没有超过15%,但你的住宅要锁定15%还不能卖,现金流覆盖不了。和长租公寓不同,长租公寓是很便宜的土地成本,而持有的地价高。

  三四线也有机会,一二线房价那么高,是调整人口结构的手段,只能留在三四线。中国农村环境是非常差的,我家乡是农村的,虽然还算富裕但也是很糟糕,有条件一定会去城里的。大量四线城市还在6000-8000左右,首付18-24万,农村家庭经过40年改革开放,打工或者卖农作物可以承担,而且为了下一代觉得农村医疗教育条件差就会想往上。但是可能会和一些购物中心结合,拿更便宜的地地段也更好,在县也要核心区,销售好地价低。二线重点三四线也会看。

  8、如何决定是否进三四线,要不要在里面扩张?公司又如何看待一二三线城市?公司今年交付毛利率不低,回报率怎么看,ROE还是毛利率?

  答:在发达省份浙江、江苏、广东可以全覆盖三四线,泉州去年销售非常好,开盘就卖完,这个城市900万人口其中有200-300万人全国做生意,他们本土有GDP,外面也有GDP。我们中西部很多并购都是泉州老乡参与的。长期的话,看地级市房地产人口是第一位,县则看是不是全国百强,是我们去了立马下沉到当地。

  我们看重ROE和IRR,在北京、上海周转高不了,二线城市主要看IRR。现在所有主流开发商都是城市全覆盖。而这一波开始,在单纯拿地这件事情上,头部企业在减少,现在不会因为你规模大就拿地便宜,一定要有抓手,像长租公寓、购物中心拿地就便宜。

  9、如何在扩张过程中防控运营风险?

  答:在地产经营上三大要素,第一土地投资,第二现金流管控,第三开发运营,从设计段到工程成本客服交付,三要素。第三要素如果现在还没解决问题就大了。我们交付风险控制非常好,现在客户维权意识非常厉害,所以原来高增速、偷面积之类的普遍打法都已经去掉了,我认为是市场推动要素会比高赠送面积更重要。现在客户挑剔你偷面积赠送他,反过来他还告你,所以我们会减少这块麻烦,控制好后端。

  10、上下半年推货比例?

  答:我们认为上半年会好于下半年,信贷和调控松绑等,政策出来和市场会有时间差,所以按45%和55%。

  11、能否给出派息的指引?

  答:集团这几年派一直超过30%或者以上,前两年31%以上,今年33.3%左右,未来看公司情况和土地拓展情况去决定。

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