业绩会实录丨中骏集团(01966):2020年实现千亿合约销售

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  3月21日,中骏集团控股(01966)在香港举行2018年业绩发布会。

  

  智通财经APP获悉,于2018年度,中骏集团收益177.83亿元人民币(下同),同比增长10.4%;该公司股东应占溢利33.85亿元,同比增长19.2%;该公司股东应占核心溢利22亿元,同比增长15.6%;毛利率34.6%,同比上升0.5个百分点;每股盈利0.878元,末期股息每股0.14港元。

  2018年,该集团连同其合营公司及联营公司超额完成年度销售目标500亿元,达到历史新高。全年实现合同销售金额达约513.58亿元,合同销售面积约415万平方米,按年分别上升约54.5%及116.7%。

  2018年,该集团确认物业销售收入约172.25亿元人民币,实现交付的物业面积约为107万平方米,同比分别增长约10.6%及下降约15.1%,平均物业销售价格约为每平方米16143元,同比增长约30.2%。此外,于2018年12月31日,该集团连同其合营公司及联营公司拥有土地储备总规划建筑面积约2406万平方米,该集团应占土地储备总规划建筑面积约1315万平方米,分布于34个城市。2018年,该集团连同其合营公司及联营公司新增47个项目;合计地上建筑面积约900万平方米,总土地成本约389.23亿元,平均土地成本约每平方米4327元。

  于2018年12月31日,现金及银行存款结余增加约107.1%至约199.73亿元。于2018年12月31日,净负债比率约为60.4%。

  以下是智通财经APP整理的中骏集团业绩会问答实录。

  问:2019年拿地预算以及重点目标城市?

  答:2019年拿地预算是250亿。集团主要布局以一二线城市为主,三四线为辅。对三四线城市的考量是,广东、福建、江苏、浙江等沿海省份的三四线城市可以全覆盖。中骏的产品线可以覆盖一线到五线城市的。内地的话,超过500万人口的地级市会优先布局,县级市要看是否是中国的百强县。

  问:是否加大在大湾区布局,以及如何看待在大湾区的布局?

  答:我们看好大湾区布局,大湾区的市场大,经济活跃是国家发展战略。未来公司会公开市场和旧改相结合,集团在大湾区已经签了两个村庄的旧改项目,未来我们在大湾区的购物中心、长租公寓也会大量布局。

  问:2018年短期债务上升,是否会出现流动性问题?

  答:我们的现金有200亿短期债务只有105亿,流动性足够。

  问:长租公寓2019年的投资计划?

  答:现在我们的长租公寓大约有13000间,目标2019年达到3万间,2020年达到5万间。

  问:公司在坚持房地产的同时会布局其他产业?

  答:公司2019年的销售目标是700亿,2020年是1000亿,因为集团的货值已经有3000多亿,所以1000亿的目标肯定可以实现。我们的长租公寓、购物中心以及联合办公,都是和地产相关的,没有跳出完全和地产相关的行业。中骏的多元化只是向和地产相关的行业布局,形成协同效应。

  问:在深圳长租公寓的比例大概是多少

  答:深圳目前还没有长租公寓,将来会在深圳、广州都会布局。

  问:是否担心房地产税对公司产生影响?

  答:全世界都有房产税,香港也有房产税,中国内地没有。个人认为未来要开征房产税,但是房产税要立法,征收的渠道、手段等需要考虑,没那么快实行。

  同时,房产税就算出台了对房地产影响不会很大,因为这个税种不可能定很高的税收,因为这是向全民开征的税种。

  问:相较2018年合约销售增幅,2019年的合约销售增长目标是否保守?

  答:排名前几的开发商定的增长目标都比较低,但中骏还在高速发展期,所以我们的目标算业内比较高的。我们有信心完成2019年700亿的目标,我们内部KPI不止这个数字。

  问:2018年整体借贷成本?如何看待2019年的融资情况?

  答:总的来说,2018年加权平均融资成本是6.4%,比2017年下降0.5%,在房地产商中算较低。2019年预判整个融资环境会比较宽松,1月到3月境外优先票据发行的票息在下降。

  问:2019年前两个月销售毛利率是否和2018年保持一样的水平?

  答:我们过去两年的毛利率都在34%以上,主要是一二线城市交房比例较高。我们过去一两年买地的重点在二三线城市,我们有一个指标,所有买地测算出来的毛利率要达到25%以上。

  问:集团未来要做20多个城市分公司,每一个公司实现100亿销售目标,什么时候实现?

  答:未来三年的目标,2019年700亿,2020年1000亿,每年大致是这个增长水平,不排除土地投资做得更好、周转更快、发展更快,不排除很快就能实现2000亿的目标,现在还没明确的时间表。

  问:中骏的扩张长租公寓的扩张逻辑是什么?

  答:我们长租公寓的商业模式,是双轮驱动模式,基金+开发运营。首先,要建立拿钱的能力。基金管理有管理费,未来退出的时候还有超额的利润。另外,开发运营,从拿地到盖房子到运营,我们把定义为连锁经营能力。我们要把每一个项目的爬坡期、出租率做好。

  另外一部分,从市场上找一些纯粹的轻资产物业,找一些物业装修完后再出租。短期内长租公寓盈利不会太高,主要是把规模做大,目的是获取客户。规模足够大,会员客户数量才能增长,数量增长以后对我们整个运营才会有帮助。我们是轻重结合,重资产会更多一些。

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