“消声”的限竞房

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  那些第一批入市的限竞房现在怎么样了?

  这当中,既有像瀛海府这样创造佳绩的“日光盘”,不断被人提起;也有拿下预售证已经超过40天仍未开盘的京投发展·锦悦府;更有像旭辉城这样,不光网签数据不佳(住建委显示754套房源,已签约93套),连声音都在媒体和购房者中消失。

  用微信搜索文章,关于旭辉城的自媒体稿件停留在2018年9月25日。彼时,房山第一批限竞房已经全部浮出水面,自媒体的购房建议是“有钱买中海京西里,没钱的买旭辉城”。

  之后,再也没有媒体花费精力和时间报道它的去向。

  近日,旭辉城再被人提起,是因为网传“售楼处只剩下了两个销售”。作为首个入市的“元老级”限竞房,如果传言属实,那它的“消声”也绝不是偶然

  一如媒体上的冷清,旭辉城售楼处也不热闹。

  工作人员确实不多。严肃君去时,案场只有1个销售且兼职前台,负责接到的销售称实际共有5位,其他人去开会了。

  除了销售,在场的工作人员还有一位吧台小哥儿,一位保洁阿姨和两名保安。

  

  准备接待严肃君的销售,正在忙着招呼当天现场唯一一位真实的购房者,他是一名刚拿到集体户口的新北京人。销售称,“新北京人”才是他们的主要客群,这批人需要上车、需要落户。

  接下来,严肃君实探旭辉城的所见所闻,以及综合参考的各路资料,不难发现消声的“旭辉城们”,走向这种局面其实是有迹可循的。

  观察:“消声”的三个特征

  1.没地段,也没有价格优势

  在北京,拥有地段的楼盘就像“保送生”。比如从入市之初就备受关注、最后大卖的四环内西城天铸、金融街·融府,三环内还未入市的四道口、永定府只会卖的更好。

  不在内环的限竞房可以用“邻铁”来弥补缺陷,但旭辉城距离最近的地铁良乡大学城西站约5公里。

  价格也是产品的一种优势。比如海淀小哥跨过11环入手邻铁的七橡墅,只需不到100万首付、公积金贷款120万(贷款利率3.25%),就能坐拥一套固定资产。

  但旭辉城的价格优势并不大。其一,项目周边比较荒,没有二手房,也就没有“价格差”来佐证潜力值;其二,住建委显示旭辉城的成交均价为34975.84元/㎡,但离着项目最近的地铁附近的二手房,均价在2.7万-3.7万之间。

  

  戳图可放大

  2.隔壁有一个比自己优秀的“孩子”

  对于旭辉城而言,“别人家的孩子”就是金樾和著。产品雷同、价格相近,同样合同约定明年3月交房,严肃君在金樾和著项目现场却看到了截然不同的场景,单单从视觉上,旭辉城就输了一截。而从目前签约来看,金樾和著网签150套(共890套)确实比旭辉城好一些。

  

  金樾和著、旭辉城施工现场

  同样境遇的还有万和斐丽,隔壁是限竞房神盘——瀛海府。比起瀛海府的日光,万和斐丽高层43%去化率确实不高,虽然从整个市场来看这个成绩还算不错。另一方面,万和斐丽作为典型的“高低配”社区,又有瀛海府珠玉在前,难免让有选择权的购房者进行比较。

  即使已经没有机会买到最好的,这种对比下的遗憾会让部分客群不甘心“退而求其次”。

  3.无力的“宣发”与被漠视的亮点标签

  旭辉城真的样样输金樾和著吗?至少就严肃君仔细比较两者主打89㎡三居户型后,发觉旭辉城更胜一筹。据旭辉城销售透露,金樾和著户型其实是中海两三年前淘汰的。(可查看瀛海府、中海云筑、中海云熙户型图感受一下)

  实际上,从住建委所展示的房屋资料来看,金樾和著得房率略高、面宽更大,但从设计和空间利用来看,旭辉城更优秀。

  

  戳图可放大

  酒香也怕巷子深,旭辉城在“宣发”过程中,并没有重点突出户型优势,后期的声音释放更是有限。在严肃君的N个500人置业群里,有意向在此处落户的买房人,在对比二者时并未提及过户型。

  重复、宣传项目“长板”,能更好的网罗目标客群。金地悦风华的社区打造与89㎡三室两厅两卫的罕见设计,是一个点;和悦华锦附近的人大附中存在不确定性,但依然给出了教育资源的可能性;再比如中海项目,已经把“神户型”变成了一种标配,六环外的中海云熙和中海云筑都尝到了甜头,就连迟迟不肯曝光的中海.望京府,在严肃君的N个500人置业群里对它也是赞赏有加。

  而旭辉城入市一年多,依旧没有提到它就让人眼前一亮的“标签”。

  推测:今后或会逐渐“消声”的限竞房

  逐渐“消声”的项目,都有某些特征。我们不妨大胆推测一下,接下来“消声”的还会有谁……

  1.密云 - 京投发展·锦悦府

  首先,远郊区域对于很多人来说本身就没有地段可言,相应的关注度就低,这些项目的目标客群大多锁定为本地客户。

  但对于本地客群而言,锦悦府25607元/㎡的限均价绝不是媒体所称的“今年最便宜”,最起码不远处的碧桂园·琅辉均价才21144元/㎡。更何况,密云的纯商品房也是在这个价位,比如之前小火的万科弗农小镇。

  

  严肃君搜索到的资料并不多,尽管项目在2019年2月9日就已经取得了预售证,与其他限竞房不同的是,京投发展·锦悦府一直未传出开盘的消息。严肃君拨打售楼处电话,销售称:我们五证齐全了,现在可以订房了,但没有开盘。

  2.大兴 -金隅·金麟府

  金隅·金麟府有个隔壁家的孩子—和悦华锦(3米之隔)。单从住建委显示来看,截至目前和悦华锦已签约了516套房源(共1823套),金麟府仅签约了27套房源(共562套)。

  金麟府从去年9月就已经入市,但开盘时间一直拖到了2019年1月5日,比和悦华锦晚了4个月,措失先机。

  

  有群友曾在置业群里直播反馈:和悦华锦离着人大附中更近,整体户型设计也好于金麟府。加上战线拉得过长,只会流失更多的客户。

  大兴是限竞房库存最多的区域,更多更有竞争力的限竞房加快了入市的速度。严肃君置业群中的2万+群友每天被各种消息轰炸,金麟府已经很少被人提起了。

  已经入手这种项目的业主们该怎么办?严肃君采访到一位旭辉城业主。

  实况:3个问题与3个后来得知“变数”

  该业主是一位需要上车的“新北京人”,我们聊了三个方面的问题:

  1.您入手的是什么户型,价格多少?怎么看待后期旭辉城降价?

  业主:我买的是75平两居室,价格276万,不含10万抵15万,如果全部含上的话是286万。后期降价的时候,问过销售,销售说是理工大学的团购。比较下来,比后期每平会贵几百块钱,在可接受的范围内。

  2.交房时间有没有延误?

  业主:交房时间合同中约定的是2020年3月底前交房,目前没有收到延误的信息,就是不知道现在建设进度如何。

  3.房源去化慢,可能会影响交房时间甚至房屋质量。作为业主有没有这方面的担忧?

  业主:看建委网站,目前就卖了百十来套,去化确实挺慢的。其实也担心交房延后、烂尾的情况,但已经买了,只能往好的方面想。

  业主说有一段时间没去项目了。实际上,上面三个问题已经发生了变数

  1.旭辉城又在推特价房。2#楼一层75㎡特价房,10万抵一口价,总价268万;1#楼二层89㎡特价房,10万抵一口价,总价288万。

  被采访的业主表示,特价房分布楼层不尽如意,本身就很难卖,这个“特价”不够诚心。

  

  2.当前销售说的交付时间是2020年12月,比约定的日期晚了9个月。严肃君建议业主们再去和开发商核实一下,如果属实,便可以根据合同约定要求赔偿。

  3.旭辉城后续确实存在“隐忧”,现在还是能看出一些“苗头”的。3月18日旭辉控股发布的2018年年报,全年销售1520亿,锁定今年销售目标1900亿元,同比上升25%。而旭辉前两月累计销售153.6亿元,同比下降9.22%,可以说开局不利。

  旭辉董事长林中提出“减一线,稳二线,增强三线”,将主战场转向三四线城市,期望通过逆向操盘,实现2021年销售3000亿、进入前八强的战略目标。年报上来看,旭辉去年在京沪一线是失利的

  案场销售告诉严肃君,旭辉城销售最多的时候有20来个,现在去化情况不好,销售改去支持同样由旭辉城开发的瑞悦府、天瑞宸章等这些比较火的楼盘。

  “消声”的限竞房,对于开发商而言是一种还可以挽回的失败,或许他们可以为“大局”进行战略调整;但对于入手此类项目的购房者而言,也有可能是一个不知道什么时候才能爬出来的“坑”。

  互动时刻:

  你觉得哪些限竞房值得警惕?“消声”的限竞房还有哪些特质?欢迎在评论区留言~

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  这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~

  加群时请备注心仪的购房区域(如:海淀),可以直接走快速通道喔~

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