中海调低2019规模增速目标，“利润王”宝座能否守住？

中国海外发展（以下简称“中海”）在2018年创下其近五年来销售增速新高后，并不打算继续“高速驾驶”，转而将2019年的销售目标定为3500亿港元，同比增速仅为16%。

面对销售目标是否过于保守的质疑，中海董事局主席兼行政总裁颜建国在业绩发布会上表示，这是基于对市场大环境的判断而定下 “房地产行业从高速增长进入到平稳发展的阶段，这已是行业共识。”

在颜建国看来，销售规模并非中海最重要的目标，净利润才是中海的最终目标。然而，近年来中海的净利润增速逐渐放缓，恒大在净利润已赶上来。“为了净利润的增长，销售规模增长是必须的，我们在做一切的努力，以保持净利润在行业前列。”

销售目标降速

过去一年，中海完成合约销售额3012亿港元，销售单价18905港元每平米，分别同比上升29.8%和17.8%，同时实现销售回款2726亿港元，同比上升19.6%。

众所周知，规模提速是中海进入“颜建国时代”的重要目标。颜建国在2017年掌舵后，中海开始向规模发起冲刺，规模增速不断提升。数据显示，2014-2018年，中海的合约销售额增速分别达1.66%、28.27%、11.68%、15.07%以及29.77%。

中海的规模增长也是建立在近年来积极拿地的基础之上。2017年中海花费951亿元人民币共获取76宗土地，拿地金额同比增长133.8%，总建筑面积1741.4万平方米，同比增长79.2%。2018年，基于对市场不乐观的判断，中海未达成全年1350亿港元的购地预算，但总面积与2017年基本持平。

财报显示，2018年中海共投得63幅地块，较2017年76宗减少13宗，新增总楼面面积仅同比上升1.3%至1764万平米，权益地价约1084.4亿元港币。颜建国对去年下半年以来的市场环境并不持乐观态度，购地金额缩减大概率是中海审慎投资的结果。

颜建国指出，2019年房地产市场要求平稳、健康、持续的发展，总体来看，房地产行业已经从高速增长进入到平稳发展的阶段，未来要想维持特别高速增长的可能性不大。“今年的矛盾是调控政策和预期的问题，调控政策可能是压的，也有可能是抬的。”

在颜建国看来，今年整体楼市下半年可能会更好。“ 现在不少地方政策已经开始放松了，但由于预期调节还有滞后性，再加上春节时点，所以上半年的销售上升没那么快，下半年会高一些。”

基于对2019年整体市场的判断，中海对外宣布了一个稍显保守的销售目标--3500亿港元。“我们设定的销售目标确实不算快，中海目前有近6955亿港元的可售货值，只需达到约50.3%的去化率就可完成目标。一般而言，去化不好的年份去化率为40-50%，正常年份是50%-60%，好的年份是60-70%。”颜建国说道。

业绩会上，颜建国再次重申中海追求的是净利润持续稳定的增长，但也并不否认净利润的增长是要以销售规模增长为基础的。“所以现在开始，我们也会在土地储备方面更加进取一点，同时在销售阶段，也会更加注重量价平衡。”

截至2018年末，中海共有土地储备9144万平方米。2019年，中海定下了和2018年一样的新增土储权益投资金额--1350亿港元。与此同时，颜建国表示，对中海而言，买地货值要超过当年的销售额是底线。

如何守住“利润王”？

连续14年以来，中海都保持了行业净利润第一的头衔，净利润率常年在20%以上，遥遥领先同行10%-15%左右的水平。但值得注意的是，虽然中海2018年的净利润率仍高达26.2%，但股东应占利润为449亿元港币，同比仅增长10.1%，增速较为缓慢。

中海历年公布的数据显示，2012-2017年，中海的股东应占利润增速分别为24.5%、23%、20.1%、20.3%、6.9%和10%。在自身增速放缓时，以碧桂园、恒大为首的高周转房企却开启了一轮增长，中海“利润王”的地位似乎已经岌岌可危。

恒大公布的数据显示，2018年上半年其股东应占利润同比上升63.6%至308.1亿元人民币，全年大概率会超过中海的449亿元港币。此外，碧桂园公布的2018年股东应占利润为346.2亿元，增速达32.8%，也大有赶超中海之势。

颜建国指出，净利润增长缓慢主要还是由于结算的原因，“中海的收入和净利润都是由上几年转换来的，而上几年我们的销售规模增速没有那么快，所以这两年的收入和净利增长没有那么快。”

为了保持净利润的行业领先地位，中海仍将把90%的资源用在“最赚钱的住宅开发”上，因为它周转快，利润率相对较高。但正如万科主席郁亮所言，虽然房地产行业还不错，但不代表企业未来仍可以靠吃这口饭活下去。

为了在未来仍然有饭可吃，颜建国表示将把10%的资源投入到“明天”和“后天”的产业中去。中海将商业定义为明天的产业，其将投入大约7%-8%的资源。数据显示，2018年中海的商业物业收入占总收入的2.4%,同比增长38%达到40.6亿港元。

据，中海的商业物业包括写字楼、集中商业、酒店和公寓三大块，其中写字楼是中海商业的王牌，目前共持有42栋，总楼面面积达263万平米，去年收入为28.8亿元，同比增速近40%。

颜建国希望2020年中海的商业物业收入超过50亿港币，在2023年收入达到100亿港币。此外，中海还投入了2%-3%资源到“后天”的产业中去。据颜建国介绍，后天的产业即教育、养老、物流等创新业态。

截至去年底，中海开业的创新业态一共有13个。在颜建国看来，创新业态既是探索未来利润成长的空间，也能对住宅开发业务带来协同性。