REITs盘活存量物业价值 助力租赁住房市场

2018年长租公寓发展迅猛，与此同时也发生了爆雷问题，令一些长租公寓品牌声誉受损。尽管如此，2019年，长租公寓在资本市场仍旧颇受欢迎，3月1日，蛋壳宣布完成5亿美元C轮融资；3月11日，魔方公寓宣布完成1.5亿美元D轮融资。2018年12月，开发商中骏与基汇资本联合成了长租公寓投资平台或将达百亿规模。

对此，戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管、高级董事胡峰表示，少数公寓爆雷是由于经营不合规，而非法经营会引发大量问题。从整个市场角度看，长租公寓作为新兴发展的租赁方式，一直受到开发商、创客和租客的热捧，并且关于住房租赁的利好政策不断，其发展势头迅猛。

资本涌入长租公寓市场

长租公寓作为都市年轻人青睐的居住方式之一，近年来备受市场欢迎，各种社会投资甚至国家投资不断涌入。同时，长租公寓也通过资产证券化，盘活市场存量，进一步打开住宅租赁市场。

从2015年由住建部出台了租赁型用房指导意见，并相继在2016、2017年的政府工作报告中提到了支持租赁型住房市场的发展，关于住房租赁的利好政策不断，公寓作为租赁市场的新兴力量，而进入发展快车道。

根据中国饭店协会的统计，目前国内重点城市共拥有长租公寓超过2000家，公寓间数超过16万间，房地产开发商如万科（“泊寓”）、龙湖（“冠寓”）、房地产服务商如链家（“自如”）、我爱我家（“相寓”）、创业型长租公寓运营企业如新派公寓、魔方公寓、蘑菇租房等纷纷进入长租公寓市场，长租公寓市场已进入快速成长期。

REITs盘活存量市场

近年来各种长租公寓的类REITs产品在国内市场接连发行，截至2018年底，共有11单租赁住房类REITs、CMBS产品发行成功，发行规模达到近135亿人民币。其中新派公寓、招商蛇口、阳光城等长租公寓类REITs产品相继发行，为国内租赁住房市场开展资产证券化起到重要的示范作用。

对此，戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管、高级董事胡峰分析称，在国家大力推行租赁住房的背景下，预计未来长租公寓资产证券化市场将快速发展。目前，打通租赁住房金融链条闭环的强烈市场需求与频出的政策利好更是让租赁住房物业与金融工具REITs一拍即合：一方面，政策带动下租赁住房市场的发展为REITs提供了大量可选择的基础资产；另一方面，目前租赁住房的退出方式比较单一，而REITs恰恰可以帮助开发商解决开发、运营过程中的资金需求量大的问题。

他进一步强调，从产业链的角度，REITs产品让整个开发过程形成了“投融管退”的闭环。REITs作为创新金融工具和长效商业模式，既有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化，还有助于消化住房市场库存，盘活存量资产，提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。因此，租赁住房物业是开展资产证券化业务的合适选择，预计未来将占据REITs市场重要地位。

规范的长租公寓市场未来可期

目前长租公寓市场正进入快车道。考虑到全国流动人口的基数仍然十分庞大，预计未来较长一段时间，流动人口对租房的需求仍然会非常旺盛。一线城市房价快速上涨，而居民收入增速平稳的背景下，刚需购买力受到抑制，首套置业的购房者年龄被推后。未来住房租赁市场，90后、00后等年轻群体将逐渐成为住房租赁市场主力军。这批年轻群体的思想更为开放，追求自由、消费观念超前，也因此更能接受租赁生活方式。人口聚集，一线城市租赁空间巨大，加上国家“购租并举”等相关政策的大力支持，长租公寓未来发展可期。

胡峰称，短期来看，该行业投入大、利润低、回报周期长，各个主体的整体盈利状况都不容乐观。因此我认为，精准化及差异化的客户定位、升级产品功能、挖掘后续除居住功能以外的增值服务，将是未来长租公寓品牌以品质争夺市场的制胜关键所在。