碧桂园强回款“淡化”负债，三四线布局面临压力

◎撰文 | 王柔金 设计 | 老石 编辑 | 汪瑞杰

锋面财报季观影指南：碧桂园篇

《树大招风》，电影的英文名“Trivisa”来源于梵文，取佛教用语“三重炼狱”之意。2016年中国香港公映，银河映像制作。豆瓣影评8.0分。

2018年，碧桂园从高周转战略，到年中出现连续坍塌事故、再到高负债质疑，备受关注。2019年3月18日，作为“宇宙第一房企”的碧桂园披露了其在多事之秋后的首份年度财报。

剧情提要
权益销售额5018.8亿
权益销售回款率91%
毛利率27.03%
净利率12. 8%
资产负债率89.36%
融资成本6.11%
净资产负债率189%

3月18日，出现在2018年全年业绩发布会上的碧桂园集团董事长杨国强，相较于去年8月初碧桂园安全事故发布会上的他，显得从容。

当被媒体问及作为董事长及父亲，如何评价新上任的联席总裁、女儿杨惠妍时，他用英文回应了一句“very good”。

还是“老大”

“老大”，也不是你想不当，不当就不当。

在2018年遭受连续质疑，面对媒体表示不知道该如何当“行业老大”的杨国强，带领碧桂园再度成为规模“一哥”。

碧桂园年报披露：

2018年其实现权益合同销售金额5018.8亿元，权益合同销售面积约5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%。

虽然并未披露合并口径销售金额，但5018.8亿元的权益销售额足以使其继续坐稳“老大”之位。

其9267元/平方米的销售均价，相较2017年的9080元/平方米有小幅提升。

在营收表现上，2018年碧桂园集团实现总收入约为3790.8亿元，同比增长67.1%；
净利润约为485.4亿元，同比增长约68.8%。
其中，公司股东应占利润约为人民币346.2亿元，同比增长32.8%；
公司股东应占核心净利润约人民币341.3亿元，同比增长38.2%。

以此计算，

2018年碧桂园的毛利率为27.03%，同比上升了1.12%；
净利率12.8%，同比上升0.13%；
核心利润率为9%，同比下降1.88%。

强回款，“淡化”负债

在碧桂园的年度财报首页里，披露了其净借贷比率为49.6%，同比下降7.3%。

锋面News注意到，其资产负债率为89.36%，同比上升0.47%，净资产负债率为189.43%，同比上升了5.24%。

在负债偏高的房地产行业，现金流是其佐证财务健康愿意强调的指标。

2018年碧桂园，现金及银行存款（包括受限制现金）达2425.4亿元。锋面News了解到，2018年，碧桂园全年权益物业销售现金回笼达到4557.9亿元，权益销售回款率达91%。

“碧桂园式”土储压力

在保证现金回笼的同时，碧桂园亦在严控投资支出。

虽然年报中并未披露2018年拿地情况，但按照碧桂园方面披露，截至2018年12月31日，碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备达到2.4亿平方米左右。而在2017年底，碧桂园的土地储备就已达到2.8亿平米。土储不增反降。

布局下沉于三四线城市的碧桂园，新年依旧面临着结构性压力。在碧桂园土储结构中，若按项目所在地分，位于一二线和位于三四线销售金额比例为36:64，超过六成位于三四线城市。

在棚改货币化安置收紧之后，碧桂园在三四线的去化是否会产生较大压力，一直也是外界关注的重点。杨国强在现场并没有直接回应这一问题，仅强调自己依然看好三四五线城市未来的市场。

但从碧桂园今年1、2月份销售情况来看，同比出现较大程度下滑。

回应裁员：“优胜劣汰”

2019年年初，多个互联网企业乃至 “大厂”被曝裁员，“凤厂”碧桂园也不例外。

碧桂园被曝有部门裁员50%的消息。碧桂园集团总裁莫斌在年报现场否认，但也表示“优胜劣汰肯定有”。

招银国际在此前的一份研报中指出，碧桂园证实公司会精简业务流程及优化组织架构，让总部的部份人员下调至区域或地区的公司。原则上，员工的职级及工资不变，但不排除员工因转变岗位而自愿离开，认为人员的调整是应对市场转变的良好策略。

度过2018年，面对2019年的经济形势，地产“老大”碧桂园低调、审慎地开年。在通过高杠杆、高负债、高周转登上规模顶峰以后，兼顾速度与质量的发展依旧是碧桂园今年的主题。