中海2018财报:从一点看地产央企的新变革

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  简单总结一下:

  中海2018已经干成的事儿

  1、2018年销售面积1593万平米,销售额3012.4亿港元,+30%,增速过去5年最快。完成了年初预定2900亿的销售目标,超额110亿。这个规模在行业排名第7,维持在2017年的水平。销售单价18910港元/平米,行业较高。2018年初期货值是5500亿,测算全年整体去化率是53%。

  2、回款2726亿,回款率90.5%。万科是95%,碧桂园是91%。

  3、净利449亿港元,+10.1%,毛利率37.8%,净利润率26.2%,还是行业最高,净利比别家的毛利还高。

  4、资产负债率59.5%,净借贷比33.7%,极低极安全。持有现金1005.6亿,较充裕。

  5、资金成本太低了,2018年加权平均借贷成本4.3%。别的公司发个债,利率都到11-12%。

  6、土储9144万平米,15%在一线65%在二线,配置结构抗风险能力强。

  7、2018年拿地1764万平米,花钱1443亿港元(权益1084.4亿),平均楼面价8181港元/平米,成本略高。

  8、商业+写字楼+酒店营收40.6亿港元,+38.1%,未来5年打算到100亿。原定2020年到50亿,料能提前实现。

  2019要干的事儿:

  1、2019年销售目标3500亿港元,+16%,回到2016年的增幅。现有货值6955亿,去化51%即可完成,货源充足,去化要求低,料有机会超额完成。原定2020年到4000亿规模,能提前实现。

  2、今天明天后天:“中国房地产行业目前最赚钱的还是住宅,周转快利润更高,住宅还是中海的本业,会用90%的资源做住宅。持有商业是明天的产业,用7-8%去支持。创新产业是后天的产业,花1-2%的资源去发展,包括教育、养老、物流等业态”。

  3、规模不是最重要,会保持净利润在行业前列,能维持毛利率在30%以上。

  4、预计2019年市场上半年低下半年高。

  5、坚持一二线,是中国最活跃的城市群。

  10、规模边界,中海进入全国30多个城市城市,如果都能做到前三,能做到6000亿,可视为中海的远期规模顶。

  几个判断:

  1、纵向横向判断,中海在规模增长上有所提速,但不大。

  2018年增速不错,自身对比五年最高,但横向对比,准确定义应该是规模上有所加快,其它同类房企更快。2014-2018年,中海的情况分别是:

  2014年,1408.1亿港元,+1.66%

  2015年,1806.32亿港元,+28.3%

  2016年,2106亿港元,+16.6%

  2017年,2320.7亿港元,+10.2%

  2018年,3012亿港元,+29.8%

  2019年,预3500亿港元,+16.2%。

  2019年定的目标,还是充满了“央企风”——招商蛇口也是从1700亿增加到2000亿。但考虑到公司实际情况,超额完成没太大问题。

  从绝对量看,维持排名有风险。中海的排名从2012年的掉到第4,继续掉到了2017年的第7,2018没掉没升。但和第6名绿地差了1200亿,而第8-10名离它最大只有600亿的距离。整体来看,还是要回答那个老问题:能不能再快一点?

  2、进取心。

  对中海,每年都是两个老问题:

  1、为毛你们发展的那么慢,能不能再快一点?

  2、为毛你们卖的房子比别人少,赚的钱却比别人多?

  第二个问题我不懂,太专业了,大家可以去网上查。讲第一个问题,我认为市场其实真正的声音是:不是中海排名的下滑那么表面,而是觉得中海“我本可以”。毕竟曾经是那么的明星,建筑做的好,风控做的好,净利永远都是王,评级永远都是A,发债永远都不到5。一直和万科是地产双子星,策略也差不多都是一二线,作风也都非常稳冒风险的事儿不干,但现在和万科的差距达到了1倍。费解。

  换句话说,是认为管理层不够进取。

  管理层是否保持进取心,是影响地产央企近年来规模增长的关键因素。这一点,是我观察良久的一个结论。当然,这个本身也是我们判断一家企业是否具备长期投资价值的重要标准。并不是中海存在这样的问题,而是普遍性的。

  这里要解释一点,“进取”显然不是“冒险”,就像“稳健”并不是“保守”一样。比如我们说中海、招蛇、万科——这些曾经在2004年都是第一阵营的小伙伴——在2012年以来都很“稳健”,但如果你仔细辨析,是非常不同的。万科在住宅地产上是要比恒碧融“保守”多了,但在“新业务”上是非常非常“进取”的。这个意思是说,管理层一定要展现出来,推动公司发展到更高境界的努力,西边下雨,但东边要日出。

  如果把地产央企都列一下,就能发现,真正影响这个排名下滑的,并不是他们的策略出了问题,而是进取意识。开发策略上,头部的房企其实都非常像的,尤其是央企,比如中海、招商、保利、绿地,主要力量都集中在一二线城市进行开发,模式也基本都是快周转,而且,他们的土地都更好,都集中做中高端——像招蛇,拿了最好的一手牌,光把前海的地拧巴拧巴都能把001979买了。没有理由会出现这样剧烈的变化,说明问题不在这里。

  这张图,显示了2012年以来,头部房企的变化。能够看出,民企排名大幅上升,地产央企出现全面不同程度的下滑,只有万科算是稳住。所以,这个问题,不是哪一家的问题,而是老牌地产央企的普遍性问题。

  

  3、进取心的背后。

  在这个背后,我在去年给出了一个判断,这个判断现在正在被验证。地产央企普遍“保守”,背后是组织效率下滑。进一步的背后,不是策略出了问题,是机制出了问题。因为,央企掉队,是普遍现象,不是中海一家,只是因为它曾经太耀眼了,让大家以为只有中海在掉队。但实际上,如前所述,华润置地、招商蛇口、保利地产、绿地的排名都在整体性下降。

  缺乏对管理层的有效激励,缺乏现代职业经理人团队的构建,是导致地产央企在这一轮周期里普遍相对性下滑的关键原因

  这个能解释央企管理层进取心缺乏,说得干脆一点,钱给的太少了,和民企、股份制上市公司之间的差距太大了。客观讲,这样的差距,10年前可就有,但就像收入分化一样,不明显就没太大关系,不外是一个席上一个地上。但突然有一天你发现,恒大一个研究院院长都1500万了,龙湖一个副总裁都1400万了,融创一个区域副总裁都有几百万年薪+期权,就别说有总裁年薪上亿的了。而我堂堂大央企的董事局主席,500万的年薪……你敢说这对那些央企大佬内心没有暴击?你能说他们都已经上升到马斯洛的“自我实现”境界不在乎这个?我认为这是不近人情的。就算是央企大佬能扛,下面的副总、中层也未必能扛,他们的忠诚度、投入度会降低。简单查阅一下,中海、保利、招蛇这些年的中高管人事波动,即便是撇除剧烈的内斗,这个答案都不难找到。

  另外还有一个原因,公司规模越来越大,大公司病谁都有,内控管理的重要性越来越高。非国家队好就好在这一点,老板或者董事会意识到这个问题,就会想办法推动解决。比如万科的事业合伙人,碧桂园的同心共享。而国家队解决起这个问题,从实操看,是不成功的,尤其是上面有爹的地产央企,想搞点“改革”,太难了。

  地产央企在过去这些年的变化,就是两者的叠加,最终导致了“相对退步”。这一点,公司的若干年内的股价波动是最有说服力的。

  3、中海在调整。

  从以上角度,我认为本次中海业绩会最重要的信息,被漏掉了——中海在2018年推出了股权激励计划,之所以说它最重要,是因为这个代表未来,是我个人观察中海以及同类央企未来能否重振雄风的一个重要指标

  在2018年6月,中海向404名中高级管理层授出股份期权约1.07亿股,未来几年,还将陆续分批次推出股权。2018年,中海还被列为央企首批实施“职业经理人”制度试点。其中有200万份股份期权授予董事——主席、行政总裁及执行董事颜建国70万股;执行副总裁、运营总监、总建筑师及执行董事罗亮70万股;副总裁及执行董事郭光辉60万股。

  这样的做法,在其它央企也都在搞。说明了,大家都抓到了问题的命门,并且着手开始解决。可以说,未来看央企的跑速,就看这个问题谁解决得到位。解决得好,对于优秀人才的聚拢,和创新能力的激发,都将起到重要的作用。解决得不好,就只能是每年按部就班的增长,“保证不大幅超额完成任务”。

  从中海的这个激励来看,会不会有非常大的刺激,现在还很难得出什么结论,因为吸引力还是偏弱——其它地产央企的激励也都差不多。但一定是个好的、重要的开始。我相信,在这个层面,中海也好,保利、华润置地也好,都一定还会有更多的动作。乐见其成。

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