业绩会直击|这家发迹汕头的房企,悄悄榜上了粤港澳大湾区的“大腿”,相关土储货值超5000亿!

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  3月19日,龙光地产发布2018年业绩报告。据披露,截至2018年12月31日,集团土储总建筑面积约为3626.1万平方米,按建筑面积计算,粤港澳大湾区占比为62.3%,此外,同属广东省的汕头占比为11.4%。

  近年来,抢滩粤港澳大湾区的房企并不少,除了孕育在广东的恒大、碧桂园、保利等老牌房企,还有近年来闻“政策”春风而来的外来房企,比如融创、福晟等。这其中,虽然龙光地产的曝光度并不高,但从其在大湾区的土储看,这家1996年从汕头起家的房企因掌握“地利”而优势明显。

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  大湾区货源充足

  在其他区域性房企着眼于全国性战略布局时,龙光地产似乎对其偏安一偶的发展格局安之若素。在其2018年新获取的747.4万平方米(建筑面积)土储里,498.4万平方米位于粤港澳大湾区,其次是2006年作为龙光地产跨省份业务版图扩张“第一枪”的南宁,2018年内新增建筑面积188.5万平方米。

  珠三角往北,龙光地产“踮脚”轻轻走过,痕迹不多。截至2018年底,长三角土储建筑面积为16.8万平发米,占总建筑面积的0.5%,其他区域134.9万平方米,占比3.6%。

  

  图片来源:图虫创意

  失之东隅,收之桑榆。龙光地产在珠三角的根基,伴着粤港澳大湾区发展规划释出,成为其目前业绩增速的主要支撑。

  公告显示,2018年,龙光地产合约销售同比增加65.4%至718.03亿元,其中,深圳区域、大湾区其他区域、汕头区域合约销售金额分布为247亿元、187亿元、52亿元,占总合约销售的34.4%、26%和7.2%。

  2018年,龙光地产的物业销售营收为388.04亿元,同比增长45.7%,其中,来自深圳区域、大湾区其他区域、汕头区域、南宁区域及其他区域分布占比56%、24.3%、6.3%、13%、0.4%。具体项目而言,深圳玖钻的收益最大,带来收入184.8亿元,近乎撑起龙光地产物业销售营收的“半边天”。据悉,龙光地产在2003年进入深圳物业市场,2018年其销售面积和销售套数均位列深圳市场第一。

  在3月19日的业绩会上,龙光地产管理层进一步透露,目前销售尚未结转的金额约有550亿元,其中约500亿元可在2019年确认收入。从比例上来看,500多亿元中,大湾区占比最大,占比60%。单一城市占比最高是深圳,占比为30%。

  截至2018年12月31日,包括公开招拍挂、收并购及城市更新项目在内,龙光地产土储权益总货值增加至人民币6520亿元,其中大湾区土储货值5356亿元,占总货值比重82%。

  此外,龙光地产管理层还强调,其在大湾区可通过孵化城市更新项目获取低成本优质土储。

  “(旧改)总共有2500多亿元的货值,这2500个亿元中,花的钱是货值的10%,周期大概一年半。” 龙光管理层指出,其拥有的旧改更新项目主要在深圳、东莞、惠州,其次是佛山和珠海,且旧改时间相较目前房企从招拍挂到开盘的速度,并不算长。

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  区域性房企的瓶颈

  不过,龙光地产虽然受益于大湾区土储,但在外界看来,考虑到区域房地产市场的土地供应量及波动性,该类区域性房企在充分开拓蚕食当地市场后或会在寻求长远规模突破上遭遇发展瓶颈。

  “房地产行业周期性明显,如错过节点,后进的房企在当地或缺失资源,拿地成本也会更高。”一位地产从业人士对《国际金融报》记者表示。

  事实上,目前在粤港澳大湾区拥有3721亿元权益可售货值的碧桂园,在全国范围内也坐拥不少“城池”,在粤港澳大湾区11个城市都有项目的中海地产,虽然辐射面广,但来自于上述区域的合约销售额在2018年也仅占其总销售合约额的约16%,而非单一或最大收益来源。

  对此,龙光地产管理层在业绩会上并未显露出全国性扩张之意,亦没有透露其下个潜在落子城市,仅是肯定了大湾区未来的价值,也表示其会投资环上海区域。

  “我们做地产投资,土地供应量少的话,还是要看土地的价值,要看这个地方的经济和产业。”业绩会上,“高质量”、“利润”等关乎性价比的词眼频频闪现,侧面折射出这家公司面对愈来愈窄的规模竞争赛道时的泰然和潮汕商人基因中的“精明务实”。

  据透露,龙光地产2019年权益合约销售目标为850亿元,推货金额超1500亿元。虽还未迈入千亿房企行列,但龙光地产管理层对公司价值很是笃定,并称:“(龙光地产董事局主席纪海鹏)一直觉得我们股价是被低估的,而且是被严重低估的。” 资料显示,2018年龙光地产曾几度回购自家股票。

  据悉,截至2018年底,龙光地产现金及现金等值项目为284.5亿元,银行及其他贷款为95.8亿元,其他流动负债76.5亿元,资产负债率从2017年75.7%提高至78.4%。

  在现金管控方面,龙光地产与其他众多房企一样,并不“大手大脚”。其管理层表示,2019年的土地开支预算预计按照合约销售额的50%控制。随后,其也坦言,这样做“负债率就会保持得比较好,这也是量入为出的原则”。

  谨慎原则还延伸至龙光地产采取的业务战略。“我们一直坚持不要去做多元化,我们也要去投资主业,去做可销售的物业,因为周转快、利润高。如果去投资很多占用资金的其他产业,那么现金流就会有压力。”龙光地产管理层如是说。

  编辑 沈玉洁

  

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