承租人拖欠水电费欲撤离 出租人撬锁搬货“过度自救”

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  来源:人民法院报 特别提示:凡本号注明“来源”或“转自”的作品均转载自媒体,版权归原作者及原出处所有。所分享内容为作者个人观点,仅供读者学习参考,不代表本号观点。

  房屋租赁关系中,出租人与承租人之间的纠纷繁复多样,在维护自身权益时,应遵守法律规定与合同约定,切忌采取过激行为。近日,苏州市虎丘区人民法院依法审理了一起返还原物纠纷,一家服饰公司作为承租人,在未与出租人葛某进行沟通的情况下,准备擅自撤场,且尚拖欠水电费,葛某见状遂强行撬开门锁,取走部分布匹等货物,给承租人造成一定损失,法院酌情判决葛某赔偿服饰公司5万元。服饰公司不服提出上诉,被苏州市中级人民法院驳回,维持原判。

  2015年3月,葛某与某服饰公司签订为期3年的厂房租赁合同,约定水电费由承租人服饰公司自行承担,协议解除前双方应立即结清所有往来款项,不得拖欠,否则出租人葛某有权滞留承租人所存货物。2016年12月5日,服饰公司在事先未与葛某沟通的情况下,开始搬离货物、设备,准备撤场。葛某见状,以服饰公司未结清水电费为由报警。

  接警人员来到后,葛某生怕对方在拖欠费用的情况下跑路,便不听劝阻,一意孤行,强行撬开厂房门锁,取走存放在内的布料数十匹。嗣后,服饰公司诉至法院,要求葛某返还布匹,并以因葛某取布匹的行为导致其与某日本公司的订单无法按时完成,导致其已向该公司支付了49.9万元违约金为由,要求葛某赔偿。

  “50万元毕竟不是一笔小数目,接案后我们进行了详尽调查,发现其中存在一些漏洞。”承办法官表示,原告确与某日本公司于2016年8月签订了一份服饰定作合同,约定当年12月31日前交货,并因没有按时交货而支付了巨额违约金。但经查明,该日本公司的法定代表人系服饰公司法定代表人之子。

  承办人同时指出,既然合同约定12月31日前交货,但是原告服饰公司直至2016年12月5日不仅未组织生产该订单,且进行搬厂、招聘等活动,因此根本不能按时完成订单。“而且服饰公司是在日本公司未主张权利的情况下,主动支付的违约金。”

  在多次庭审过程中,服饰公司对于丢失布匹具体数字的陈述从200多匹到50多匹反复不定。经法院会同双方当事人现场清点后确认,留存于葛某处的布匹数量为50匹。

  法院认为,葛某采取撬锁开厂方式强行搬离货物的行为,超过了自力救济的必要限度,存在明显过错。服饰公司在未与葛某协商解决好水电费问题自行搬离,亦存在过错。对于服饰公司主张的违约金损失,鉴于服饰定作合同相对方的法定代表人存在父子关系,该份定作合同本身存在诸多内容规定不明,不符合国际贸易合同惯例,且服饰公司在临近交货期限来临时,仍未采取积极组织生产,反而在本案起诉前主动支付巨额违约金,上述行为均违反常理。同时,服饰公司对于布匹丢失数量这一关键性问题的多次差异巨大的陈述,显示服饰公司明显违悖诉讼诚信。但鉴于葛某的行为确对服饰公司客观上造成一定损失,故酌情判决葛某赔偿服饰公司5万元。

  【法官连线】合法框架内鼓励自力救济,但不得通过违悖诚信诉讼原则获得不当利益

  在房屋租赁合同中,出租人与承租人难免发生纠纷,不过在维护己方权益时,应严守法律与合同之约定,在合法的框架内,鼓励采取自力救济措施。承租人在解除房屋租赁合同时,应当遵守诚实信用与互利互惠的原则,与出租人进行合理磋商,避免矛盾的产生与激化,营造良好的商业环境。就算需要提前解除租赁合同关系,双方亦应本着平等协商的原则进行沟通。即使进入诉讼阶段,诚实信用仍应贯穿始终,不得通过违悖诚信诉讼原则获得不当利益。

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