销售破千亿，盈利增4成，正荣地产高杠杆扩张何时终结

作者:黄盟华

作为地产30强中最后一家上市的公司，正荣地产(06158.HK)在2018年不仅完成了港股上市，其业绩也迎来较大幅度的增长。

2月28日，正荣地产发布盈利预喜公告称，预期2018年全年股东应占溢利与去年同期中期报告所示的股东应占溢利相比，将实现不少于40%的增长。

2018年，正荣地产实现累计合约销售金额1080亿元，同比增长53.95%；合约销售建筑面积约为644.3万平方米，合约平均售价约为每平方米16770元。2018年正荣地产的销售目标为1000亿元，其全年目标完成率为108%。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，正荣地产以64.71的综合得分，位列第25位。

去化压力较小，结转收入速度较慢

近几年，正荣地产的“存货/平均预收账款”指标从2016年开始大幅下降，由2015年的2.80降至2016年的1.39，降幅为50.23%。此后三年均变化不大，正荣地产去化压力呈现相对稳定的状态。

2018年上半年，正荣地产的“存货/平均预收账款”指标为1.18，低于标准排名统计的100家上市房企1/4分位数1.88，去化压力较小。

正荣地产预收账款周转率指标在2015年至2017年呈现一个上升的趋势，在2017年达到峰值0.56。该指标在2018年上半年下降至0.31，降幅44.55%，略高于标准排名统计的100家上市房企1/4分位数0.29，显示公司预收账款结转收入的速度相对较慢。

在土地储备方面，2018年上半年，正荣地产持续全国性扩展并进军六个新城市，共收购33幅新地块，总面积约为220万平方米，总估计建筑面积约为590万平方米。正荣地产的土地储备倍数为5.79，低于标准排名统计的100家上市房企1/4分位数7.69。虽然，正荣地产的土地储备倍数虽然较上年有所上升，但拿地力度和土地储备在行业中略显不足。

毛利率较低，期间费用率持续下降

正荣地产2014年至2018年上半年毛利率一直处于一个相对稳定的状态，近五年的毛利率均围绕着22%上下波动。2015年毛利率达到最大值23.43%，随后呈现下降趋势，2018年上半年为22.04%，低于标准排名统计的100家上市房企1/4分位数26.52%。

2018年是正荣地产香港上市的第一年，公司营业收入也大幅增长，2018年上半年的营业收入为123.15亿元，比2017年上半年的80.85亿元增长52.3%。其中，物业营业收入较2017年同期增加约52.1%至122.24亿元；物业租赁收益较2017年同期增加约39.1%至0.47亿元；提供商业物业管理服务收益较2017年同期增加约180.3%至0.44亿元。

另外，上市对于正荣地产期间费用率也有显著影响，公司期间费用率由2014年的26.61%下降至2018年上半年的7.37%，下降19个百分点。正荣地产上市后的期间费用率已低于标准排名统计的100家上市房企1/4分位数8.1%。

杠杆水平过高，短期偿能力较强

正荣地产的调整后的资产负债率指标近四年比较稳定，公司调整后的资产负债率由2015年的最大值83.47%下降至2018年上半年的最低值80.02%，该项指标高于标准排名统计的100家上市房企3/4分位数79.43%，显示公司整体杠杆水平偏高。

净负债率方面，正荣地产净负债率指标近几年呈现出“滑梯”式下降，由2015年的664.19%下降至2018年上半年的129.56%，虽然降幅较大，但仍高于标准排名统计的100家上市房企中位数80.84%。

截至2018年上半年，正荣地产尚未偿还银行及其他借款总额423.20亿元。加上居高不下的资产负债率以及净负债率，正荣地产的杠杆水平在行业中处于高位，需警惕财务风险。

2014年至2018年上半年，正荣地产的调整后的速动比率和调整后的现金比率均呈现先升后降的趋势，两项指标在2016年分别达到峰值2.26和0.82，然后就开始回落至2018年上半年最小值1.47和0.35。

2018年上半年，正荣地产的调整后速动比率指标为1.47，高于标准排名统计的100家上市房企3/4分位数1.18；调整后的现金比率指标为0.35，等于标准排名统计的100家上市房企的中位数0.35。综合上述的两项指标来看，正荣地产的短期偿债能力处于行业中等偏上水平。

另外，公开资料显示，正荣地产在上市后，先后共进行8次融资和1次子公司债券融资，其中优先票据融资合计11.8亿美元（约合人民币79.16亿元），资产支持债券（ABS）合计35.05亿元人民币，子公司债券融资20亿元人民币，共计134.21亿元人民币。

当前正荣仍处在高杠杆阶段，虽然融资成本在逐年降低，但在当前去杠杆的楼市环境下，单纯依靠高周转、高杠杆实现规模增长的路径正面临很大难题。而这也是正荣地产这类成长中房企急需解决的问题。

立足“改善大师”的品牌定位

正荣地产专注于开发住宅物业以及商业、综合用途物业的开发运营和管理，并致力于发展成为国内最具发展质量的均好型房地产开发企业。

公司立足“改善大师”的品牌定位，专注美好生活打造与人居改善，致力于开发高品质住宅物业，并逐渐打造出“正荣府”、“正荣紫阙台”及“正荣云麓”三大标杆产品品牌, 为更多的改善型客户提供健康丰盛的生活和理想幸福的置业。

除了住宅开发，为保持多元化、平衡的业态组合，正荣地产还开发及运维正荣中心、正荣街等商业及多用途物业组合产品线，以及上海虹桥正荣中心高端商办项目，西安正荣彩虹谷妇幼主题型商业项目等一系列商业物业代表作品。

在正荣集团董事局主席欧宗荣发表的2019年新年寄语中有这样一段话：

一切伟大的成就都是奋斗接续的结果。翩然而至的2019年，是正荣集团新三年战略的开局之年，也是集团聚力跃升的关键一年，更是谱写正荣新篇章的奋斗之年。面对2019年市场的复杂与不确定，我们要有充分的预期与准备。但是，没有困难，就没有成绩；没有奋斗，就没有真正的幸福。