中国有多少空置房？房地产税会如何征收？

近期，关于房地产税的讨论明显升温，一是官方传递出的信息来看，有提速的迹象，二是种种迹象说明，房地产税的提速确实有紧迫感，现在大家聚焦的关键点在于：房地产税何时开征？该怎么征？税率是怎样？

近日，高层的一席话引发重要猜想，3月18日，国务院副总理到住房和城乡建设部调研。在讲话中谈到：

要着重解决城镇中低收入居民、新市民和青年就业群体的住房困难问题， 通过完善土地和税费政策等，盘活空置闲置住房，实现更多住房困难群众住有所居。

这当中提到的“通过完善土地和税费政策等，盘活空置闲置住房”引发重要猜想。也就是说盘活空置闲置住房可以通过土地和税费等方式解决，那么这个税费是什么？是房地产税吗？目前不大清楚，但是讲真，房地产税的征收确实有助于消化现有空置房。

房地产税是持有环节的税种，从国外的经验来看，一般是按年征收，以持有房产作为征收的条件，以美国为例，美国的税率是在0%~3%，我们假定某一套房市价为100万美元，税率为2%，那么因持有房子每年需要缴纳的税费为2万美元。

房产越多，税费就越多，负担就越大。所以如果房地产税开征，对富人群体的影响就可想而知了。现如今，中国土地和房地产相关税种虽然不少，但主要是交易环节，你买房了才会征收，比如增值税、所得税、契税、土地增值税、城建及教育附加、印花税。也有一次性征收的，比如土地出让金，40年或70年产权。不过这些主要是在买卖房子时才需要缴纳，过后就与你关系不大了，除非你转让出去。

房地产税的征收有两方面的意思，一是增加地方政府新税源，调节收入分配结构；二是优化中国的住房结构。现在这两个问题都比较突出：

第一，今年前两个月国有土地使用权出让收入（卖地收入）8047亿元，同比下降5.3%。而2018年全年还保持在25%的增速，下降很快，在我的印象中应该是首次转负。土地出让金一般是地方政府主要收入来源，收入下降的影响很大，所以需要新的收入来代替，而这个税种可能就是房地产税，从国外的经验上看，房地产确实也是地方政府的重要税种。

第二，中国房价高，但不代表房子没有空缺，虽然现在没有官方的数据统计中国到底有多少房子，到底有多少空置房，但是从一些研究机构的测算来看，我国的住房空置率远高于合理区（按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区）。

2018年6月份，原中财办副主任杨伟民在 “2018陆家嘴论坛”演讲中谈到中国住房空置率问题时，他说：

之前，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。
2018年3月，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说：2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

2015年5月腾讯发起的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发表的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告中预测：

2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。

所以联系到高层近日提到的“通过完善土地和税费政策等，盘活空置闲置住房”，那么是不是意味着通过空置税来解决空置房问题？所谓空置税是房屋过度空置或房屋的所有者空置达到一定时间段后，根据空置年限采用累进税率所征收的惩罚性税赋。

去年我国香港开征空置率，对象是空置一年及以上的一手房。征收时会对这套房屋的租金做一个评估，空置税为年租金的200%。主要是解决空置房的问题。

目前，内地的空置税和房地产税都没有，征收空置率是解决空置房的最好办法，但是实际上空置税和房地产税的功能基本是相同的。比如房地税中对持有多套房的人群征税肯定也能解决空置率的问题，你想啊，之所以出现空置房肯定是因为有些人房子太多。

因此，一方面考虑解决收入分配、地方政府收入来源问题，另一方面考虑解决空置房问题。未来房地产税该如何征收？我认为下面两点概率是蛮大的：

1、首套房应该是免征的，至于二套房是不是免征主要看当地的政策，而对于多套房可能会是累进制，比如第二套是2%，第三套 4%...，不过考虑到现金流问题，即使是累进制也不大可能一刀切。

2、房价上涨潜力比较弱的三四线城市可能是免征，未来的房地产税应该是地方税，地方政府在如何征税上有很大的主动权，征不征，税率怎样主要是看当地的发展情况，您想如果一个城市人口是不断流出的，那么 征收房地产税还有什么意义？