香港楼价6月底或弹至去年高位 物业投资市场成交大跌

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  特约撰稿 朱丽娜 香港报道

  随着外部不明朗因素的消退,香港楼市成交大幅攀升。

  数据显示,今年1月香港住宅物业的临时买卖合约为4543宗,较去年12月的2060宗增加逾一倍,表明受抑制的购买力开始释放。2月份住宅买卖成交宗数为4089宗。与此同时,今年1-2月住宅买卖中,二手成交均占每月的一半以上,反映出买家信心有所恢复。

  “3月楼市势头仍将延续,住宅成交预计将达到5500宗。今年第一季度住宅总成交量将增至14132宗,环比激增58%。楼价自今年1月中重拾升势,截至3月中,一些热门楼盘的价格已自低位反弹了20%以上,”3月19日,戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿接受21世纪经济报道记者采访时表示。

  以沙田第一城为例,3月该楼盘的价格较1月中的低位已大幅攀升28%,太古城同期升幅也达20%。豪宅楼盘如贝沙湾、君临天下3月以来的价格也分别自低位反弹了8.8%、10.6%。

  陶汝鸿坦言,目前不管是中小型住宅还是豪宅楼盘,价格较去年8月高峰水平仅差5%-6%。

  二手市场量价齐升

  美联地产统计数据显示,3月16-17日香港十大指标屋苑录得约15宗买卖成交,较上周增加约7.1%,是连续5个周末录得双位数成交。

  美联物业住宅部行政总裁布少明19日指出:“近期楼市重拾升势,发展商伺机加快推售新盘,二手市场亦量价齐升。部分业主看好后市,纷纷收窄议价空间,更令个别屋苑出现缺盘情况,预期购买力持续释放下,二手市场不乏高价成交。”

  中原地产太古城区资深区域营业董事赵鸿运19日向21世纪经济报道记者透露:“太古城本月成交价量齐升,3月已录得25宗成交,较上个月同期大幅飙升79%,平均实用呎价约19800港元。”

  与此同时,香港差饷物业估价署最新数据显示,1月私人住宅价格指数报359.5点,较去年12月微升0.08%。这是自去年8月香港楼价连续下跌5个月后,首次出现反弹。

  陶汝鸿坦言,政府官方统计数据相对滞后,“根据我们的经验,政府统计的整体楼市涨幅为沙田第一城、太古城的一半左右。我们预计今年第一季度官方数据整体升幅约为10%,在目前经济增长维持稳健的情况下,第二季度楼市仍将维持向上动力,有望在6月底反弹至去年8月中的高位,甚至再上涨5%。”

  他补充说,香港楼市短期的走势主要取决于中美贸易谈判的结果,“目前经济基本面仍十分健康,失业率仍徘徊在2.8%的低位,而且美联储加息的幅度和速度将有所放缓,这些都是支撑楼市继续向上的动力。”

  由于港汇再度触发7.85的弱方兑换保证水平,3月19日纽约交易时段,香港金管局再次“出手”,买入20.1亿港元,捍卫联系汇率,这是本月内第三次入市买入港元,令香港银行体系结余降至688.9亿港元。

  市场人士表示,由于香港与美国仍存在一定息差,未来金管局可能仍要入市买入港元,令结余不断下降,进而迫使香港银行在年内上调最优惠利率。去年9月底,汇丰、恒生、渣打、中银香港四大银行纷纷宣布将港元最优惠利率由5%上调至5.125%,多家银行跟随。

  投资市场仅基金表现活跃

  与楼市小阳春相比,物业投资市场则继续保持淡静。戴德梁行香港资本市场部执行董事高伟雄19日表示,今年第一季度仅录得32宗1亿港元及以上大额交易,环比下跌42%,同期成交总额为74亿港元,按季大幅下挫77%。

  他向21世纪经济报道记者指出:“一直以来,香港的物业投资市场有三类投资者,一是来自内地的资金,二是香港本地的投资者,三是海外房地产投资基金。但去年下半年以来,前两类买家倾向观望,导致市场上只有基金等机构投资者较为活跃,因此本季物业投资市场成交宗数及金额均出现较大跌幅,单笔成交的金额已由去年同期的6亿港元跌至2亿港元。”

  高伟雄透露,目前香港市场上至少有20多只活跃的国际房地产投资基金,“过去两年来,这类基金在香港的活动确实在逐步增加。他们倾向于投资一些回报稳定的物业,如写字楼等。这些基金参与的买卖在成交量及金额两方面都有所增长。我们预期随着中美贸易谈判有更多实质进展,影响市场的不确定性减少,会为物业投资市场带来更多利好。”

  作为流动性最强的投资物业之一,香港写字楼物业每年可以提供2.5%-3%的稳定租金回报,成为香港商业地产市场中的“香饽饽”,曾受到一众内地投资者的追捧。

  2015年底,恒大地产以125亿港元的天价购入全幢湾仔美国万通中心,呎价高达3.6万港元,创下当时最大额商厦买卖及呎价最高纪录。2016年2月,光大控股斥资100亿港元,收购同样位于湾仔优质地段的甲级办公大楼“大新金融中心”,以总楼面面积约40万平方英尺计算,呎价达2.5万港元。

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