荣盛发展千亿背后:高风险、高负荷、高负债

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  3月7日,石家庄市住建局网站发布了一则处罚项目公示,其中,荣盛发展旗下两家控股子公司榜上有名,被分别处以3万及30万的罚款。荣盛发展的市场风险再度引发市场关注。

  就在去年底,荣盛发展旗下廊坊多个项目还被媒体曝光,存在违规销售行为,涉及项目随后还遭廊坊市住房保障和房产管理局关停。此外,Wind数据显示,荣盛发展涉及的法律诉讼多达493条。

  2018年,荣盛发展以1015.6亿元的合同销售金额,跻身国内房企“千亿军团”。但千亿背后,似乎是荣盛对规则、资金、人力的三重“透支”。

  

  

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  高风险

  这次被石家庄住建局公示的两个项目分别为荣盛广场和荣盛城。

  荣盛广场,为荣盛发展旗下全资子公司的项目,因在未竣工情况下,以售后包租的方式卖房,而受警告、责令限期整改,并被罚款3万元。

  荣盛城,则为荣盛发展的控股子公司的项目,该项目在未取得预售证的情况下违规预售,并取得预付房款3085万元,被石家庄住建局判定违法情节严重,被责令停止违法行为,并处以31万的罚款。

  而公开信息显示,荣盛发展旗下项目的违法违规记录远不止于此。

  2018年12月26日,荣盛发展在廊坊市建设的荣盛华府二期项目,因为存在封闭露台、增大顶层楼梯间尺寸、增建屋顶水箱间、增加平面尺寸、地上及地下超建的行为,被廊坊城管局罚款117万元。

  2018年12月7日,荣盛发展旗下廊坊多个项目被新京报曝光,涉嫌首付分期、购房三年后网签、代办户口及准购证以达到购房目的等销售行为。同月,曝光涉及的廊坊市荣盛花语城项目,销售处被廊坊住房保障和房产管理局查封,网签被关停。

  2018年5月,荣盛发展控股孙公司河北荣商房地产开发有限公司,旗下项目荣盛华府,因未取得预售证违规预售,被石家庄市住建局处以罚款10万元。

  与此同时,荣盛发展还频招法律诉讼。因为涉及法律诉讼之多,荣盛发展一度被外界称为“史上诉讼最多的地产上市公司”。

  Wind数据显示,涉及荣盛发展的判决文书记录达到493条,案件内容多为房屋买卖合同纠纷。

  而同在A股上市的国内房企,万科涉及的裁判文书记录为27条,泰禾则为25条,金地则仅有6条。

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  高负荷

  

  在不完全的违规记录梳理中可以看到,无论是违规预售,还是违规帮购房者达成购房目的,荣盛发展在法律法规边缘铤而走险,很大程度来源于公司的“去化焦虑”。

  去年初,荣盛发展就定下了千亿级别的销售目标。但在上半年全国楼市一片火热的情况下,荣盛只完成了业绩目标的40%。下半年全国楼市行情急转直下,特别是荣盛重仓的河北区域,住宅销售降至冰点。

  但荣盛销售业绩却并未受宏观环境影响,反而在下半年逆市起飞,仅四季度3个月就卖出420亿元。

  强势的业绩拉升除了与违规记录相伴而生,还同荣盛旗下员工的高负荷相随而来。

  2018年11月,蓝鲸房产报道称,有消息人士透露,荣盛地产石家庄分公司对非销售员工下发销售任务,要求员工购买或推荐他人购买荣盛的房源,如若完成不了销售目标,相关员工将进入公司淘汰序列。

  该人士还表示,为了保业绩,荣盛内部一直有全员营销的传统,平时,内部员工购房,可以享受总房款9.8折优惠。然而,将房屋销售与员工考核挂钩尚属第一次。

  此外,去年底网上流传的一份内部文件,也反映了荣盛内部对人员的高压管理。文件内容显示,该文件下发单位为荣盛旗下全资子公司河北荣盛房地产开发,文件称,因公司三季度面临“三个交房、三个开盘”,是达成全年计划指标的关键季度,所以决定调整生产系统三季度的作息时间。

  其中,生产系统各项目部、精装园林部下班时间调整为最早晚上11点。

  

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  高负债

  荣盛的销售去化压力,表面上来自于年初定下的业绩目标,但更深层次的原因在于,提高资金的周转效率。

  因为房地产开发业务的重资产特性,房企很大程度上不得不使用杠杆,以撬动更多资金扩大业务规模。而为了降低财务成本,加速去化和回款、提高资金的周转效率,就成为了房企的第一要务。越是负债高的房企,越是如此。

  那么荣盛的债务压力到底有多大呢?

  2018年三季报显示,荣盛总负债1816.15亿元,资产负债率为84.89%,创下近三年的新高,也超过了A股上市房企负债率的平均值。

  季报并未披露总负债中有息负债的比例,但从前三季度的财务费用,还是能够窥见一二。荣盛的三季报显示,截至9月底,公司的财务费用高达4.7亿元,相比去年同期激增了828%,荣盛对此给出的解释是,费用化利息支出增加所致。

  巨额的利息支出,无疑成为了侵吞利润的无底洞,也直接给企业的现金流造成压力。Wind数据显示,荣盛的经营活动、投资活动现金净流量已经连续多年为负。

  

  可以说,荣盛多年的现金净流入,都是靠筹资活动获得的现金流来维持。

  进入2019年,荣盛又开始了新一轮密集的发债计划,包括总额10亿元的债权融资计划;发行30亿元的非公开发行公司债券;5亿元的第一期超短期融资券;11.67亿元的公司债;以及9.1亿元的第二期超短期融资券。

  在房企分化越来越明显的今天,挤进“千亿军团”,无疑能为荣盛争取到一定的规模优势,赢得阶段性胜利。但这种高法律风险、高人员负荷、高资金压力的透支未来式的发展模式,让人对荣盛千亿之后的发展可持续性生疑。

  

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