百强房企聚焦热点区域主流需求,精准布局降经营风险

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  由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2004年以来开展中国房地产百强企业研究,已连续进行了十六年。研究组紧随行业发展脉搏,深入研究房地产企业经营规律,为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用,相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

  在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上,研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系,继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力,引导企业不断优化发展模式,推动行业健康、良性运行。

  (1)市场份额提升至近六成,销售业绩跃上新高度

  图1 百强企业2014-2018年销售增长情况

  

  2018年,百强企业积极进行规模化扩张,通过精准把握市场需求,销售再创佳绩,销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米,同比增长33.2%和32.0%,增长率分别高于同期全国增幅21.0、30.7个百分点,持续跑赢大势。从增速看,百强企业销售额、销售面积增速较上年分别增长1.1、10.7个百分点,规模优势进一步扩大。

  (2)聚焦热点区域主流需求,调结构优产品强营销

  图2 前50企业2017、2018年各等级城市销售额分布

  

  2018年,全国楼市调控政策持续偏紧,百强企业积极把握市场结构性机遇,抢抓三四线城市放量机会,实现了销售业绩的快速增长,三四线城市销售额占比提升至45.2%。从百强前50企业重点项目销售情况来看,一线城市在政策严控背景下,销售额占比较上年下降1.4个百分点至11.9%;二线城市占比为42.9%,较上年下降2.5个百分点;三四线城市受城镇化、棚改货币化安置等因素影响,销售额占比较2017年提升3.9个百分点至45.2%。

  图3 前50企业2017、2018年重点项目各面积段销售占比

  

  百强企业精准把握市场需求,改善类产品结构比例加大。2018年,百强企业把握改善型需求释放机遇,顺势调整产品结构,实现了企业销售业绩的快速增长。从百强前50企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看:90-140平米首改、140-200平米改善类产品销售额占比分别提升2.1、2.8个百分点;90平米以下首置、200平米以上高端类产品销售额贡献率分别降低2.4、2.5个百分点。另外,百强企业着眼“美好生活”,围绕客户需求,从文化、科技、健康等方面入手,提高产品附加值,提升产品品质,以差异化的产品优势抢占市场份额。

  图4 前30企业2018年推盘数量及全国商品房月度销售情况

  

  百强企业凭借敏锐的市场洞察力,准确把握市场节奏,推动销售业绩持续快速增长。研究组对百强前30企业的月度推盘数量研究显示:2018年,百强企业紧跟市场大势和政策导向,下半年推盘量快速增长,前30企业全年推盘总量达2580个,同比增长82.8%,逐月推盘量呈现出波动上升趋势。

  (3)加快周转提升运营效率,降本增效拓展盈利空间

  图5 百强企业2016-2018年周转率变化情况

  

  2018年,百强企业放缓补仓速度的同时加大去化力度,总资产周转率与存货周转率均出现小幅上升,但不同层级企业分化显著。2018年下半年以来,房地产行业调控力度不放松,“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”等政策持续施行,棚改政策的调整也让火热的三四线城市市场预期降温,住宅市场供需两端均承压。百强企业未雨绸缪,放缓补仓的同时加快去化,促进企业整体周转率延续上升趋势。2018年百强企业总资产周转率均值较上年增加0.04至0.36,存货周转率均值较上年提升0.03至0.56。

  图6 百强企业2014-2018年营业收入与净利润均值变化情况

  

  2018年百强企业收入与净利润持续增长,净利润率稳步提升。良好的销售业绩与高效运营带动企业规模持续扩张,全年百强企业总资产均值为2079.1亿元,同比增长22%,营业收入均值同比增长27.3%至486.2亿元,净利润均值则同比增长28.2%至64.4亿元。部分企业本期结转的多为早期拿地项目,土地成本控制合理,产生较大盈利空间,因此净利润增速高于营业收入增速。2018年百强企业三项费用率均值为9.8%,较上年增加0.4个百分点,其中财务费用率同比增加0.28个百分点,管理费用率同比增加0.09个百分点。

  (4)适应大势调整投资节奏,多渠道融资保稳健发展

  图7 各层级百强企业2017、2018年拿地金额占销售额比重均值

  

  百强企业的拿地态度趋于谨慎,拿地金额占销售额比重大幅下降。2018年,百强企业拿地金额占销售额比重为27.2%,同比下降19.7个百分点。分层级来看,前10企业的比值均值下降20.4个百分点至26.3%;11-30企业的比值均值为32.8%,虽有降低但仍是均值最高的层级;31-50企业的比值均值下降幅度最大,同比减少24.9个百分点;51-100企业的比值小幅下降,但企业仍在扩张布局的进程之中,拿地金额均值有所增长。

  图8 百强企业2017、2018年信用债及海外债发行结构

  

  百强企业的公司债发行较上年明显回暖,中期票据有所增长,海外债券增速下降。2018年,百强企业国内信用债发行规模为2443.0亿元,同比增长138.3%,其中占比最高的公司债规模超1300亿元,占总量的54.2%,同比猛增360.9%,较2017年回暖明显;中期票据则增长10.3%至664.5亿元,占比为27.2%。在国内融资渠道依然受到严格监管的形势之下,百强企业继续在海外市场寻求有效融资,海外债发行规模同比小幅增长至1949.2亿元,增速有所回落。

  图9 百强企业2017、2018年ABS发行结构

  

  传统融资渠道之外,百强企业积极对ABS等新型融资方式进行探索,发行规模明显增长,其中供应链ABS占比最高。2018年,百强企业的ABS发行规模达到1584.3亿元,同比增长104.4%,占房地产ABS发行总量的56.5%,其中供应链ABS的发行量为924.1亿元,占百强企业ABS发行总量的58.3%,由于对核心企业资质要求较高,发行供应链ABS的多为综合实力较强的企业,

  (5)高价地去化压力渐释放,精准布局降低经营风险

  图10 百强企业2016年高价地各开盘率区间企业个数情况

  

  从开盘率来看,百强企业历史高价地开盘率超五成,去化压力逐步释放。为分析百强企业高价地去化情况,研究组整理了百强企业近三年所拿高价地及其开盘情况。结果显示,2016年以来所有高价地中,百强企业所拿高价地数量占比61.3%,且所拿高价地主要布局于一二线城市,占比76.6%,高价地潜在消化能力较高。此外,百强企业高价地拿地到开盘时间约为1.6年,其中2016年所拿的高价地开盘率为50.7%,开盘率大于50%的企业数量占比61.6%,其中开盘率100%的企业占比15.4%。另外,百强企业2017年所拿高价地开盘率为35.1%,其中开盘率大于50%的企业占比28.3%。

  图11 百强代表企业可售货值按不同城市土地去化周期划分结构

  

  百强企业可售货值结构表现出不同的特点,百强代表企业可售货值结构整体良好,去化周期在2年以内占比约80%。部分企业可售货值去化周期2-3年占比较高,约为40%,主要是由于布局城市比较集中且个别三四线城市受调控和库存量回升等因素影响,存在一定去化压力。另外,与上一年相比,百强代表企业可售货值去化周期结构显著优化。企业充足的可售货值为业绩规模增长提供保障,通过优化可售货值结构,平衡资金占用和盈利,减轻了企业的现金流压力。

  (6)强现金管控努力去杠杆,借势融资防范财务风险

  图12 百强企业2014-2018年经营性现金流净额均值

  

  2018年,百强企业更加重视现金流管控,经营性现金流回正,不同阵营企业分化明显。2018年百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元,相比上年提升显著。同时,不同阵营百强企业在经营性现金流方面分化显著:前10企业现金管控能力更优,且土储充盈、投资放缓,经营活动现金流得到较大幅度改善;11-30企业把握机会扩规模,但投资额亦小幅放缓,经营活动现金流也得到一定改善;31-50企业经营活动现金流改善幅度较小。

  图13 百强企业2014-2018年资产负债率及有效负债率

  

  百强企业积极响应国家号召,加强现金管控去杠杆,并取得较大成效。从资产负债率来看,2018年百强企业均值为77.8%,较上年下降0.5个百分点;从有效负债率来看,百强企业2018年强调的“去杠杆”取得了良好的效果:百强企业主要通过加大销售回款力度,有效负债率为49.3%,同比下降1.6个百分点,负债水平仍整体可控。值得注意的是,存续债券已经步入集中还款期,近三年行业偿债规模逐年递增。面对兑付压力,百强企业积极进行再融资偿还旧债。2018年百强企业需偿还760.5亿元国内信用债,且主要集中于下半年到期,百强企业因此加速融资缓解债务压力,下半年共发行信用债111笔,合计融资规模1512.9亿元,完全覆盖全年信用债到期规模。

  (7)响应号召投身精准扶贫,助力全面建成小康社会

  表1 部分百强企业精准扶贫成效

  

  产业扶贫碧桂园在12个帮扶县推广苗木种植产业,已落地近2000亩苗木基地,通过土地租金和用工累计帮扶近5000人

  易地搬迁扶贫恒大投入35亿元,建设9个移民搬迁社区、50个恒大新村和1个奢香古镇,共解决4.2万户、18.2万贫困老百姓的移民搬迁

  就业扶贫恒大在毕节培训6.6万人,推荐就业共5.4万人,人均年收入达4.2万元

  教育扶贫万科在西部地区累计帮助超过6万贫困儿童接受良好教育

  基础设施扶贫华夏幸福修缮修建扶贫村道路6.8公里,改善5个行政村2000余名群众出行条件

  党的十九大明确把精准脱贫作为决胜全面建成小康社会必须打好的三大攻坚战之一,鼓励和引导企业积极参与脱贫攻坚。百强企业积极响应扶贫战略部署,加大财力、物力、人力等投入。百强企业发挥自身优势开展产业、教育、就业等精准扶贫,因地制宜开展可持续性发展的“造血式”扶贫成为工作重点。此外,百强企业扶贫工作取得实质性成果,部分区域已实现脱贫摘帽。

  (8)多方位行动回馈社会,积极践行企业公民责任

  图14 百强企业2014-2018年纳税额与净利润增长情况

  

  2018年,百强企业积极依法纳税,纳税额稳步上升:百强企业纳税总额均值达66.7亿元,同比增长22.8%,其中税金及附加均值为38.3亿元,所得税均值为28.4亿元,同比分别增长17.1%、31.5%。百强企业积极推进保障房建设,不断提升保障房建设品质,助力实现“住有所居”,“住有宜居”。此外,百强企业不断加大公益方面的投入力度,设立公益基金,从教育、环保、医疗、文化保护等多方面着手,奉献爱心,用行动回馈社会。

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