从 2009 到 2019 : 十年燕郊「套中人」

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  “听说燕郊要跟北京统一教育,可以参加北京高考了?”正月刚结束,严肃君的一位朋友,突然发来了私信。

  一般她单独私信我,那必定只有一件事情——燕郊的房价又有波动了。

  

  燕郊2018年3月-2019年2月二手房均价 数据来源:链家网

  严肃君清楚记得,上一次她单独私信我的时间是17年下半年。那时,燕郊刚刚经历楼市限购,铺天盖地的都是“房价从3万跌至1万5,抛售无人接盘”、“炒房者要哭了,中介关门了,房子卖不掉了”之类的报道。

  一年过去了,情况在18年10月开始逐步反转。现在的燕郊楼市则是“一夜每平暴涨7000元 ”、“业主临签约反悔”、“中介急招人”。

  网红镇燕郊的楼市起起落落,充满戏剧性。其戏剧性在于,不仅“套中人”入戏,就连“解了套”多年的人,还沉浸其中,难以释怀。

  PART 01

  2009 - 2013

  严肃君的这位朋友是个云南姑娘,09年来北京念大学,父母琢磨给她买套房,未来好留在北京生活工作。姑娘学的是传媒专业,通州有个传媒产业基地,房价才1万2,所以把目标锁定在了通州区域。

  选择琢磨间,2010年5月北京限购令开始执行,一家人被拦在了门外。退而求其次,找出了在通州看房时被塞到手里的小传单,在“40分钟车程到国贸”的“北京东”燕郊买了套二居,入手价每平7000多。“我妈说,这也挺好,跟北京只隔着一条河,没准以后会划给北京”,她说。

  因为这位朋友的缘故,早在2010年,严肃君就赶过八王坟的末班930,穿越过著名的白庙收费站,收过河北欢迎您的短信,吃过燕顺路凌晨的东北大烤串。

  

  数据来源:安居客

  2013年,通州因为城市副中心定位,房价突破2万,燕郊还在9000元左右徘徊。朋友在这年大学毕业,她在国贸找到了一份工作,还没从大学生活里晃过神,就加入了浩浩荡荡的万人跨省通勤大军。

  当个“套子里的人”总是容易的,只需要蒙住双眼,堵住感受,过着大部分人觉得“对”的生活。

  PART 02

  2014

  转眼到了2014年,朋友大病一场,父母匆忙抵京,看到女儿的生活状态后,心疼的劝她回云南老家。

  “太辛苦了,早高峰40分钟根本到不了国贸,怎么也得一个半小时。再加上排队等815公交的时间,每天4个多小时都在路上。”朋友在她的离京宴上说,“我妈说,对我没什么要求,只希望我过的开心就好,但她觉得现在的我是不开心的。我那一丢丢想闯荡的心,被她这一句话就给击碎了。”

  

  2019年3月晚8点 815公交上拍摄的通燕高速

  打包了在北京5年的大小行李,燕郊的房子是她唯一没法打包带走的资产

  正值2014年8月,燕郊的房价已然突破万元。“我爸妈说,不着急卖房,万一以后划给北京了呢?毕竟6号线二期就要开通了,环球影城也要建在通州了。”与所有燕郊购房人一样,潮白河对岸的通州,最为牵动着她们一家的心,“万一以后燕郊发展好了,我再回北京也未尝不可。”

  虽然她自己也不知道,再回北京是什么时候,但好像只要有这套房子在,就想想都觉得心安。

  PART 03

  2015 - 2016

  2015年8月,时隔一年,通州限购升级,无房外地户籍,需连续3年在通州缴纳社会保险或个人所得税,才能在通州购房。在投资客和北京外溢的刚需客的双重作用下,一河之隔的燕郊房价涨幅逐步增大

  2016年8月,时隔两年,通州实行户籍限制,落户北京难,落户通州难上加难。房价高企,华业东方玫瑰、K2清水湾、京贸国际公馆等通州典型楼盘,均价已高达每平5万元。

  此时,燕郊也在北京市府搬迁,资源、产业转移,首付两成,土地市场大规模收紧,投资客涌入等多重原因的作用下,房价一路节节高升,均价达到2万,部分小区甚至突破3万

  

  就在这时,朋友私信我:“我爸妈把燕郊的房子卖了,给我在昆明买了套房。北京,我应该是回不去了。”

  60万买的房子,6年后卖了240万,均价达2万9,涨幅达300%。

  “爸妈说,我去北京读个大学,最值的就是买了这套房了。”朋友发来一个笑哭的表情,“有时候我会想,如果当年买到了通州的房子,或者燕郊划给了北京,现在我的生活会不会有些不同。”

  “万一呢”,“如果呢”,“也许呢”......因为对北京还有热爱,所以在最终割舍时,也会选择最后念想一下

  PART 04

  2017 - 2018

  2017年是个关键的转折点。6月,北三县全面限购,非本市户籍居民购房需提供3年及以上当地社保证明或纳税证明,且限购1套。商贷方面,首套房首付比例不低于30%,二套房不低于50%。

  在此之前燕郊房价一路看涨,部分二手房源挂牌价甚至达到4万。限购政策出来后,燕郊楼市成交量暴跌,均价一路下跌到1万8左右。

  

  远在云南的朋友说,“上半年我父母还说房子卖早了呢,现在都在庆幸,要不没准2万都卖不出去。”

  接下来一年多的时间,朋友再没有提及过燕郊。严肃君一度以为这个地方,已经被她遗忘翻篇。

  直到今年3月初,看到文章开头提到的那条私信,才发现,房子或许能够解套,但有些情绪却兜兜转转,难以解套。无关乎后不后悔,只是一触及,就会感慨万千。

  PART 05

  2019

  近日,严肃君走访了燕郊市场,整理出了一些资料,想为这个长达十年的故事画上一个小小句号,同时给大家一些干货参考。

  市场现状

  燕郊楼市在经过一年的降温后,基本已经筑底,泡沫出清,回归理性。2018年末通州的一系列政策利好,是此轮楼市回暖的主要原因。网传的近期燕郊楼市的躁动,现阶段更多体现为“情绪上的躁动”,暂时没有实打实落地。

  燕郊楼盘地图

  (关注 严肃买房报告,发送“燕郊”获取高清版本)

  新房方面:

  随着京津冀协同发展出台,从2016年开始,燕郊土地市场供应收紧,近3年的时间未推住宅用地。

  新房在售项目较少,且公寓产品居多。据机构统计数据,2018年,燕郊新房共售出4869套,其中首尔甜城小高层占比近70%。

  港中旅海泉湾、天洋城五期,是为数不多的70年产权在售项目,均价在2万4左右。

  二手房方面:

  据链家网二手房成交数据,2019年2月份,燕郊二手房参考均价为18983元/平,相比18年10月份的16269元,上涨16.7%,整体市场趋于稳步回暖

  二手房卖家心理预期明显增高,部分房源挂牌价虚涨二三十万,存在临签约涨价的现象,但也没有网传的那么夸张。

  中介客源增长量,明显高于房源增长量,当地中介称,房客源增长比几近1:2。但由于严格的限购政策,客源并没有呈现井喷式增加。中介经纪人表示,三年社保的硬性政策要求,对燕郊市场影响巨大,为增加业绩,中介会向投资客推介一些天津、大厂、香河的全款不限购新房房源。

  二手房成交量回升,成交户型多为三居室。市场由短期投资客市场,转变为改善型、中长期投资市场。

  政策利好

  2018年末开始的一系列政策利好,是此次回暖的主要原因,按时间线整理如下:

  2018年10月24日

  京唐高铁的建设路段以及开工日期正式确定,自北京城市副中心通州站,经燕郊站、大厂站、香河站、宝坻南站、鸦鸿桥站,到达唐山站。项目于2019年1月1日开工,预计将于2022年9月30日竣工。

  

  京唐高铁线路示意图

  2019年1月3日

  《北京城市副中心控制性详规(2016年-2035年)》正式批复,重点提到了要推动城市副中心与廊坊北三县的协同发展:实现通州区与河北省廊坊北三县地区统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。

  2019年1月10日

  北京市政府正式迁往通州,开启北京城市副中心时代。

  2019年2月22日

  《北京市2019年重点工程计划》中,平谷线被列为重点工程。且明确平谷线规划已经调整到位,将在燕郊分为两支:一支进入副中心,接入副中心站,并接驳其它线路;另一支直通东坝地区。平谷线计划竣工时间为2022年12月。

  

  平谷线示意图

  2019年2月26日

  北京市与廊坊北三县项目推介洽谈会在大厂举行。三河、大厂、香河三县市共52个项目集中签约,意向投资额达337亿元。包括教育、医疗、养老、文化创意、科技创新、装备制造等多个领域。

  传言VS真相

  与利好并行的,是各种江湖传言。针对这些传言,严肃君咨询了业内人士和燕郊中介。

  传言一:据说,统一规划、统一政策、统一标准、统一管控,这四个“统一”是燕郊并入北京的前兆?

  真相:严肃君在跟四位中介经纪人提及这个传言时,他们都笑称:这传言三十年前就有了。

  在北京清退人口、大疏解提速的现状下,燕郊并入北京的可能微乎其微。

  传言二:很多中介都在说,燕郊有望跟北京统一教育、统一高考及录取分数线?

  真相:在严肃君调研的过程中,有多位中介经纪人都提到燕郊有可能和北京统一教育,尤其是统一高考分数线。严肃君就这一说法,咨询了一位燕郊房地产业内人士。该人士轻嗤:并入北京的说法不灵光了,就换一种说法来营销

  而在这一传言的背后,燕郊“超大班额”的现象普遍存在,一个班七十多个孩子。

  路边随处可见的幼儿园、补习班、音乐绘画班,也无不凸显着这个小镇学龄儿童数量的爆发式增长。

  传言三:燕郊限购即将松动,具备北京购房资格,就可以在燕郊买房?

  真相:严肃君了解到,限购松动的传言,在18年初,也就是限购政策实施半年后,就一直在流传。至今也就是停留在流传的层面而已,并没有任何实锤。一位中介人士笑称,目前看来,寄希望于限购松动,不如早点在燕郊交社保

  PART 06

  尾声

  一天的燕郊楼市走访完毕,严肃君把结果跟朋友做了个汇报。

  朋友在电话那端笑道,“对于燕郊,我怎么突然感觉有一种对前任的感觉。那种分手后还忍不住窥视,希望它不要发展的太好,却又不忍心它太烂的心态。”

  我说:“你确定这是对燕郊的心态,而不是对北京求而不得的心态?”

  朋友沉默了半晌:“你呀...看破不说破。”

  最后的最后,用一张图、两条曲线,来纪念这逝去的十年。

  互动时刻:

  对于燕郊楼市这十年,你有怎样的看法?欢迎在评论区留言~

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