财务管理升级,阳光城经营性现金流超200亿元

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  3月14日公布2018年度年报的阳光城(000671),周末收盘价至7.96元/股 ,较上一个交易日上涨了7.42%。

  其中的原因,自然是阳光城2018年业绩漂亮的数字:全年最终实现全口径销售金额1,628亿元,权益销售金额1,183亿元,大大超过年初千亿元的市场预期。结转确认的营业收入565亿元,同比增长70.28%;合并报表净利润39亿元,同比增长75.30%;合并归属于上市公司股东净利润30.18亿元,同比增长46.36%,另外,扣除预收账款的资产负债率低至60.84%,同比减少6个百分点,有息资产负债率降至42.75%,同比减少10个百分点,净负债率降至182.22%,同比减少70个百分点。

  最关键的是,公司的现金流达到了历史最高水平。截至2018年年末,阳光城的经营性净现金流入218亿元,同比增长147.55%,达到历史高点,连续两个会计年度保持正值。账面货币资金378亿元,占比总资产14.36%。上述现金流数据,不仅创造了阳光城历史上的高点,也是行业中难得罕见的数据。

  财务共享平台:

  让管理层更及时掌握财务信息

  阳光城史上最多的经营性现金流,和公司一项“神秘武器”有关。这个“神秘武器”叫“财务共享”。

  阳光城执行副总裁吴建斌透露,财务共享是一个平台,这个平台是在2017年11月份、12月份开始的。当时找了供应商一起去谈未来财务发展的一些基础工作怎么改进,因为财务管理的定位一定是价值创造的中心,把一些具体的业务都要丢给财务共享中心,基本上是按照这个设计在完成的。

  

  2018年上半年上述平台上线,到去年年底运行一段时间,把业务和财务完全打通,原来按照业务系统类似于营销、工程、合约都是有壁垒的,数据之间不交圈,重复的工作比较多。

  但通过财务共享平台,阳光城的业务系统和财务系统的数据将在未来打通,业务系统所进行的所有工作都会和财务打通。业务人员输入的业务数据在智能化的处理,90%转化成财务工作的数据。

  吴建斌相信,财务共享系统将是行业非常领先的工具。这个平台的支撑,完全可以保证公司走上更高的台阶。

  财务共享平台的建设,未来还将帮助阳光城有效地根据市场变化和公司财务状况,管理好拿地、回款等工作。

  一直以来阳光城,就是根据销售回款的情况,来做出投资决策的。因为对市场判断的精准,阳光城还成功地“抄底”,捡了土地市场的漏。朱荣斌回忆,去年11、12月,就是根据掌握的信息,判断市场可能形成回暖,集中在一二线城市,以底价或底价附近的低价获取了多宗优质土地。而这个判断,让阳光城在苏州等热点城市土地回暖前,成功“抄底"土地。

  这次对土地价格行情的精准判断,让阳光城有机会连续数年受益。截至2018年末,阳光城账面上的土地储备总面积达到4418万平米,货值高达5494亿元。其中,一二线城市土地储备面积占比76.87%(预计未来可售货值占比85.80%),但整体成本地价仅为4,339元/平方米。

  以今年2月份公布的销售简报,平均价格2月公告的销售均价12,925元/平方米计算,目前的土地成本占平均售价的比重只有33.6%。在提高产品品质,有效降本增效的前提下,能实现比以往更高的毛利及净利水平。

  高效的信息系统数据,不仅仅帮助阳光城以较低的成本拿地,更带来更高的资金周转速度。截至2018年末,阳光城从拿地到开盘平均周期为6.3个月,在0重大安全事故的前提条件下,比2017年提速0.6个月。2017年11月至2018年新增的近1,800亿货值中已有800亿在当年实现新供、实现600多亿销售。

  周转的加快,极大地提升了净资产收益率、每股收益、每股分红等和股价息息相关的指标。2018年,阳光城的每股收益达到0.66元/股,增幅达到接近30%;净资产收益率是16.38%,也高于2017年的14.33%。

  最关键的是,公司的现金流达到了历史最高水平。截至2018年年末,阳光城的经营性净现金流入218亿元,同比增长147.55%,达到历史高点,连续两个会计年度保持正值。账面货币资金378亿元,占比总资产14.36%。

  管理:越来越高效

  确保资金高周转的,是公司越来越高效的管理。总裁朱荣斌披露,目前阳光城已经任命集团执行副总裁阚乃桂先生、各区域总分别为集团及地区公司COO,狠抓基础管理,确保完成供货、销售、交付工作;对成熟区域、发展中区域、新区域实施分级管理,进一步精细授权,管理提效;成立新区域管理中心,加大对新区域的帮扶与管控。

  

  在营销端,阳光城各区域公司的销售指标将采用底线管理的模式,设置最低指标——保底线。在保底线基础之上,通过设置阶梯跳跃式的奖励标准,指标越高,奖励标准越高,激励各区域自我驱动。同时,强调有效供货,不再设强制性标准,以销定产,弹性供货,控制库存。营销的关注点从销售规模转到销售回款,调整经营奖激励措施,回款率力求超过2018年平均水平,保证现金流的安全可靠。

  另一方面,阳光城也在努力提升产品品质,通过品质地提高实现溢价,实现更快速地销售。

  阳光城在工程质量管理方面,提出“百年大计、质量至上、施工安全、过程环保”。2019年工程继续聚焦施工全过程管理,提升精装修施工水平,保障竣工交付,力争将质量满意度提升至行业领先水平

  2018年9月,阳光城集团携兄弟企业龙净环保、星网锐捷联合在福州发布《绿色智慧家白皮书》,正式提出了“绿色智慧家”的产品战略。

  2018年,公司积极迅速地推进绿色智慧家的战略落地,发布产品白皮书。目前已实现落地31个项目,累计建筑面积约374万平方米(38,004户),今年还将进一步推广“绿色智慧家“,进一步优化项目品质,打造成阳光城的新IP。

  阳光城不仅着力于优化于房地产的硬件品质,也在努力提高软件品质。目前已经把“客户至上、服务为本、尽心尽意、至诚待人”作为物业经营的指导思想。结合自身发展情况与市场竞争格局,阳光城物业制定了“先品质、再绩效、后规模”的长期发展规划。2019年集中力量提升服务水平,提升满意度、增加市优/省优小区数量、打造科技服务平台、提升物联智能化指标,力争将物业品质指标在一至两年内提升至行业一流水平。

  一系列提升品质,加强管控的做法,确保了阳光城业绩高增长。根据国家统计局的统计,今年1-2月商品房销售面积下降3.2%,商品房销售金额仅增长2.8%。行业龙头企业销售额甚至同比大幅下降。但阳光城今年1-2月的销售,依然保持着高增长,销售额同比增长接近7成,达到200.7亿元。按照上述业绩增速,投资者有望在2020年再次收到由阳光城管理层送出的“大红包“。

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