高水平跨越千亿元,未来阳光城希望做到“又大又强”

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  中房报记者 高欣丨上海报道

  3月14日,阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌和执行副总裁吴建斌携一众高管亮相,对阳光城集团股份有限公司(下称,阳光城)2018年的业绩进行发布。鉴于这是“双斌”执掌阳光城后的第一个完整财年,业界对于这份成绩单给予了更多关注的目光。

  朱荣斌坦言,回顾2018年,国际国内政治经济环境复杂多变,房地产政策调控已持续近三年,到了最严厉的时刻。“对我们来说,确实是一场严酷的考验。”不过尽管大环境掣肘,阳光城还是提前翻越千亿大关,完成了业绩目标,且多项财务指标向好发展。

  据其年报数据显示,报告期内,阳光城全年最终实现全口径销售金额1628亿元,权益销售金额1183亿元,大大超过了年初千亿元的市场预期。此外,经营性现金流的持续回正,与负债率的大幅降低,让原本“基础不好”的阳光城有了更多转身的空间。

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  “高水平跨越”的2018

  用朱荣斌的话说,2018年阳光城完成千亿元销售目标是一次“有品质的、高水平的跨越。”

  过去一年中阳光城以规模突破、指标优化、品质升级、运营提升为经营目标发起千亿元冲刺。据统计,当期阳光城实现结算营业收入565亿元,同比增长70.28%;合并报表净利润39亿元,同比增长75.30%;合并归属上市公司股东净利润30.18亿元,同比增长46.36%。

  而在整个行业利润趋于下行的大背景下,阳光城房地产项目毛利率较往期有所改善,房地产及相关业务毛利率同比增加约1个百分点达26.06%,合并报表净利润率提升约至7.00%。

  在有质量增长的同时,阳光城的财务指标、特别是偿债指标实现了大幅优化,全面超过年初目标,使企业逐渐从融资驱动向经营驱动过度。

  一方面,阳光城有效降低扣除预收账款的资产负债率至60.84%,同比减少6个百分点,有息资产负债率降至42.75%,同比减少10个百分点,净负债率降至182.22%,同比减少70%。

  另一方面,当期,阳光城在平均回款率达80.05%,至历史最高水平的同时,本期经营性净现金流入218亿元,同比增长147.55%,同样达到历史高点,连续两个会计年度保持正值,实现了对现金流管控的加强。

  然而,较高的负债水平仍是阳光城发展的一个痛点。随着2018年净负债率的大幅下降,吴建斌在解读业绩报告时透露了下一阶段的“小目标”,即在2019年将争取回到150%,在2020年降到100%之内。

  除了将通过加快在手项目的开发结转和结算来降低负债,吴建斌还表示,若今年市场上有定增的机会会继续申请。“如果定增的问题能解决,我们的净负债率水平就会迅速降下来。”

  而对于过去一年融资成本的攀升,吴建斌也坦言:“2018年下半年融资成本飙升,无论是内地融资,还是境外融资,成本都在提升,所以导致去年全年的平均融资成本将近8%。”

  这个结果并不好,但这是在去年特殊环境下的一种应对措施。从公司长远发展来看,这样的融资成本应该是接受不了的,一定要下降。”吴建斌指出,未来阳光城将通过提高在内地和香港的评级降低融资成本。此外今年前两个月的融资形势已经有所好转,相信阳光城2019年最终综合融资成本会降到7.5%之内。

  在业绩冲刺及重视优化财务指标的同时,过去的一年里,阳光城坚持冷静判断市场,慎重获取土地。2018年阳光城主动放缓拿地动作,直至11月才重新活跃,集中在一二线城市,以底价或底价附近的低价获取了多宗优质土地。“布局一二线城市是大家都有的共识,但阳光城有自己的玩法,例如去年年底大家都不看好的时候,我们却在频频出手。”朱荣斌称。

  在朱荣斌看来,土地是地产企业生存的基本,土储规模是未来发展的基础,所以土地工作是头等工作。但土地投资是一门大学问,非常复杂,需要时间、节奏各方面踩准。土储也并非越多越好,如果土储规模跟公司的去化、开发能力不匹配,再附加高融资成本等因素,就可能是包袱。“目前经过公司评审通过的大量的土地正在等资金到位,不出意外,最近我们就会有大动作。”

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  “从容很多”的2019

  “2018年阳光城的基础确实不太好,到了2019年,就从容很多了。”朱荣斌表示,公司基础薄弱,快速发展又带来许多新的问题,这是公司的问题和不足,但我们也有经营上精准、高效、灵活的优势。

  面对可以“从容很多”的2019,阳光城保守的将业绩目标锁定在全口径销售指标1800亿元。这对于2018年已经超过1600亿元的阳光城来说,实现将是必然。值得关注的,这个目标将如何实现。

  在营销方面,阳光城计划在新一年中采取底线管理、积极进取、有效供货、保证回款的战略。

  一方面,集团各区域公司的销售指标将采用底线管理的模式,设置最低指标“保底线”。再在保底线基础之上,通过设置阶梯跳跃式的奖励标准,指标越高,奖励标准越高,激励各区域自我驱动。

  另一方面,下一阶段运营供货将不再作为阳光城强制性标准,而是更注重以销定产,弹性供货,控制库存。同时阳光城会将关注点从销售规模转至销售回款,调整经营奖激励措施,回款率力求超过2018年平均水平,保证现金流的安全可靠。

  在财务管控上,阳光城方面表示,公司将继续坚持“三收三支”的管理要求,增权益、降负债,2019年争取完成调升3A评级,有效降低融资成本,并持续做好增收节支、全面预算的管理工作,通过买地与现金回流强挂钩机制,确保财务指标继续优化。

  在经营性驱动不断加强、财务指标持续保持稳健优化的前提下,2019年,阳光城将充分准备、灵活应对外部变化,坚持聚焦一、二线城市、刚需改善产品的总体策略,同时进一步深化区域和城市解读。

  而对于2019年的土地投资计划,阳光城集团副总裁徐爱国表示,今年阳光城在战略布局上将以投资一二线城市为主,并适当关注经济比较发达、规模较大、人口吸附力强的城市。原则上会按照销售回款50%-55%的比例进行土地投资,预计拿地金额大概在800亿元左右,“当然,公司也会依据市场情况作适当调整”。

  与此同时,阳光城的品质革命在同步进行,2018年阳光城已有31个绿色智慧家项目落地,累计建筑面积达374万平方米(38004户)。2019年这一数字还将继续扩大,在“品质树标杆”的战略目标指引下,阳光城将全面推进绿色智慧家的落地及优化工作,将其打造成阳光城的新IP。据阳光城集团执行副总裁兼首席运营官阚乃桂透露,经测算因提升品质所增加的成本可以轻松覆盖,而这一部分的投入后期或将带来可观的产品溢价。

  另一点值得关注的是,千亿元过后,阳光城的管理思路也在不断创新、拓展。例如,考虑到各个区域发展差异较大,需进行差异化管理。阳光城新设新区域管理中心,择选出7个发展初期的区域,加强监督管理,做好辅导员和教练员的角色。同时,阳光城也在借“光合工程”为企业不断输送各层级的高质量人才。

  展望2019年朱荣斌称,国际环境尚不明朗,国内行业调控没有根本改变,不同城市受供需关系、政策敏感性、财政压力等因素影响,各地调控方向和真实市场能力还难以确定,市场环境比任何历史时刻都要复杂多变。不过“房住不炒”主基调虽然没变,但“分城施策”的调整迹象已经显露。“我们对房地产行业的未来形势不用过分悲观。”

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