房地无偿转入首开 首开股份以何逆袭？

房地集团被转入首开集团的靴子终于落地。

尽管这次合并的主体是首都开发集团（首开股份的母公司），但业内认为，将来房地的土储会划归到首开股份，进行合作开发。并且，房地在棚改方面颇有经验，这对提速棚改、城市更新的首开股份来说，无疑是锦上添花。

京城地产一哥的位置，首开股份多年来一直端坐于上。然而，一哥自有一哥的苦恼。业内普遍认为，独立操盘能力不足、京内京外的徘徊等原因，使得早在京内声名鹊起的首开，错过了规模发展的黄金时期，显得后劲发展尤其不足。

而今，继收购中晟置业之后，房地无偿转入首开，给地产业务线之首开股份，增添了无数可能性。谋求转型的首开股份，一边合并地产业务，一边提速棚改、城市更新背后，究竟以何逆袭？

一场双赢的买卖

早春三月，一则千亿元量级的国有企业合并案，引起了业内的关注。

首开与房地集团召开重组会议的两日后，3月11日晚间，首开股份发布公告称，与北京房地集团实施合并重组，将北京房地集团的国有资产无偿划转给首开集团，并由首开集团对其行使出资人职责。

公告显示，本次实施合并重组前后，首开股份控股股东和实际控制人均未发生变化。公司与控股股东及实际控制人之间的控制权结构及比例均未发生变化，对公司的经营活动不构成实质性影响。

房地集团是2005年4月份由北京市人民政府出资成立，主要经营为建筑施工、物业管理、保障性住房开发、古物修缮等业务，注册资金为8亿元，主要服务中央在京单位物业管理，北京市属国企非经资产管理。

在首开千亿级体量面前，尽管房地集团看似是小巫，但房地集团的业务范畴与首开股份的业务范畴重合度极高。“住宅开发、棚改、城市更新、古物修复是首开股份的主攻方向”，知情人告诉中国网地产，这是一次整合，按照以往经验，大概率情况是，将房地集团的地产板块整合到上市公司，比如首开股份；而非地产板块整合到非上市公司，比如首开集团旗下的物业公司。

针对此次房地集团的转入，业内普遍认为，是首开为了在城市更新业务方面有所拓展，加快棚改项目开发进程。这种说法从国资委的公开言论中可以佐证。北京市国资委称，此次合并，有利于进一步推动市属房地产企业转型升级，积极参与老城区改造，传承历史文脉，重塑街区生态，助力首都城市有机更新。

公开资料显示，2018年，房地集团施工开复工面积263万平方米，新中标工程257项，房地产竣工面积24万平方米，销售面积14万平方米，实现销售收入27亿元，完成投资46亿元，在施在建古建项目40处文物修缮项目。“大概率被整合进上市公司首开股份”，某业内人士亦强调。

房地在棚改方面确有经验，这对提速棚改、城市更新的首开股份来说，算是锦上添花。据上述知情人透露，房地集团成功实施了朝阳区豆各庄一号院农租房腾退项目施工、朝阳区豆各庄二号院危旧房改造项目也正在加紧办理立项，申请纳入棚户区改造计划；顺义牛栏山棚改项目也在20天内完成了868户居民的签约，实现签约期内国有住宅签约率100%。

实际上，在国有企业改革背景下，不同国有企业之间的地产业务，或者同一平台下均涉及地产业务，为避免同业竞争，进行重组合并，是惯常操作手法。

这是一场双赢的买卖。“房地集团这两年业务局限在北京市场，市场知名度并不大，通过类似合并，可以实现更好的发展；而首开集团地产业务后劲不足，首开股份需要积极补充土地储备，和实现土地开发策略的转型”，严跃进认为。

地产老炮的苦恼

那么，后劲不足的首开这些年状况如何？

作为京城地产一哥，依托国资委大树，国内不少民营企业进京后，都喜欢与其合作，如万科、龙湖等都与首开股份有联合拿地开发合作史，但京城地产一哥却有他的苦恼，受市场行情冷热不均等原因所限，首开股份多年来一直“碌碌无为”。

尽管此前，在北京区域品牌发布会上，首开股份副总经理田萌表示，2018年首开房地产协议销售额将突破1000亿元。但此前多年的数据却不太好看，2014年～2016年，首开股份营业收入持续在300亿上下徘徊——208亿、236亿、299亿。在推崇规模与速度的房地产行业，三年13%的营业收入增长无论如何也谈不上亮眼。2017年，营业收入同比增长23%，盈利能力却在走下坡路。

事实上，这些年的首开股份一直希望有所突破。迎来潘利群入主之后，2016年，首开股份的重心开始偏向京外，履行“根植北京，扩张全国”的布局。在此布局下，2016年全年，首开股份所增加的京内项目只有1个。而一年前的2015年，首开股份于期末持有北京的土地储备约400万平方米，称之为北京最大“地主”。

但是，“在房住不炒的主基调之下，北京市场和非北京市场，都面临着很多竞争压力，不仅京内限购、限贷，京外一些热点一二线城市也未能幸免，加上产品定位的偏差之下，首开股份的企业规模实在难以做大”，严跃进说。

并且，从京内到京外，从京外再到京内，徘徊彷徨之下，首开股份错过了几次的黄金发展时机。规模未做大背后，是首开股份窘迫的现金流。公开资料显示，自2015年以来，首开股份的经营现金流已经在7个报告期内为负，资金承压情况明显。同时，支撑首开股份在2017年27宗大手笔拿地，以及560.31万平方米新开工项目面积的背后，是其低至-204.53亿元的经营现金流。

2019年的前两个月，首开股份也未能迎来开门红。3月11日，北京首都开发股份有限公司发布公告称，2019年1-2月份，公司共实现签约面积18.8万平米，同比降低21.59%；签约金额44.47亿元，同比降低26.01%。

“一方面和其企业性质有关，很多时候投资是有约束的，另一方面也和其内部动力不足有关，往往市场行情好的时候没有快马加鞭，而行情不好的时候又没有能够摆脱行情的影响。而此类销售数据不好，又会进一步制约其拿地和扩张”，易居研究院总监严跃进告诉中国网地产。

凭什么逆袭成功？

以上京城地产一哥的苦恼，很好地解释了首开股份动作频频之原由。如果说不到百亿体量的房地集团，在千亿级体量的首开股份面前，其地产业务存在感较弱，也远远扫不了首开股份的苦恼，但如果沿着其发展轨迹，可以看到首开股份思变求变的迫切之心。

除房地集团之外，首开股份还收购了与它业务匹配度高的中晟置业。2018年5月，首开股份收购北京首开中晟置业有限责任公司100%股权。中晟置业以保障房建设、土地一级开发及棚户区改造、项目代建为三大主营业务。

彼时，首开股份公开表示，收购北京首开中晟置业有限责任公司100%股权，符合公司深入推进棚改业务，努力增加公司在京棚改项目资源的目标。与房地集团一样，中晟置业在保障房、棚改、以及城市更新领域均有资源。中晟置业在北京有多个棚改项目，被注入到首开股份。

正如某业内人士所言“住宅市场难以突围，尽管在北京市场的优势地位，暂时难以撼动，但在焦虑和忧患意识作祟之下”，首开股份在重组中试图拓展新的方向。前有中晟置业被并购，后有房地的被合并，业内认为，两次重组的方向都显示了首开将拓展棚改、城市更新等领域，寻找新的土地获取渠道和盈利方式。并且，未来不排除还有地产业务整合的动作。

实际上，提出“城市复兴管”口号的首开股份，继2016年那次之后，2018年再次启动转型，围绕“城市复兴官”，探索形成了城市复兴的五大举措：涉足住宅租赁市场、推进老旧小区改造更新、培育社区养老服务业态、参与旧城保护复兴、打造创客空间平台。

2018年11月，首开股份对从事棚户区改造业务的中晟置业增资40亿元。彼时，潘利群说：“首开股份积极推进在京的棚户区改造业务，希望迅速做大做强棚改业务板块，并成为首开股份商品房开发之外另一重要的、发展空间大的业务”。

城市更新被首开寄予厚望。也还是在去年的11月，首开股份出资6亿元，成为芜湖远翔的有限合伙人。而芜湖远翔是由远洋资本发起设立的城市更新基金。

重组并购、提速棚改、加码城市更新的首开股份，能够将苦恼一扫而空？业内认为，谋求转型的首开股份，通过合并和并购地产业务，能够快速扩大规模、提高其经营能力。

但与此同时，也带来了新的压力，“如何经营好和整顿好后续的项目，让销售规模尽快释放，从而上一个新台阶。尤其是管理层做好创新，这很关键”，严跃进如是说。并且，对于城市更新、棚改等领域，对于首开来说，既是机遇，也是挑战。

值得注意的是，房地集团被转入的进展及后续操作情况，首开股份相关人士告诉中国网地产，目前只是北京市国资委批准了，具体的手续还没有开始办理。至于其他进展，则是集团层面在操作，具体细节不方便透露。