房地产税真的快来了!房产税能替代土地出让金吗?

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  版权:来源作者 黄志龙来源 苏宁财富资讯(ID:SuningWealthInsights)、齐俊杰看财经 ID:qijunjie82

  

  种种迹象表明,房地产税真的快来了

  “稳步推进房地产税立法”,这是今年政府工作报告的新提法。

  一向先知先觉的资本市场,在这个新提法出来后,反应激烈——房地产板块的股价连续三日大幅下挫。市场意识到,喊了多年的房地产税是真的快来了。

  再深入一点剖析房地产税改革任务的时间节点、落地的基础条件、地方财政压力等种种迹象,我们预判,房地产税立法程序的完成,可能比大家预期的要快得多。

  房地产税出台的时间节点

  2013年十八届三中全会《全面深化改革若干重大问题的决定》中明确提出,“到2020年,在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果,完成本决定提出的改革任务”。而 “加快房地产税立法并适时推进改革”是其中的“重要领域和关键环节”之一。

  随后,从2014年以来的历年政府工作报告,都可以看出房地产税立法一直在按照上述预定目标推进,没有出现明显的拖延或滞后。

  

  2014年政府工作报告的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”;

  2015年-2017年的政府工作报告对此未见新提法,意味着这三年正是相关部门研究制定房地产税方案的阶段;

  2018年政府工作报告重提“稳妥推进房地产税立法”,这一表述与2018年4月21世纪经济报道关于“房地产税法草案曾在系统内部征求过意见”的传闻相互呼应,“稳妥”一词也说明2018年重点任务是解决各部门之间的分歧;

  2019年政府工作报告的最新表述是“稳步推进房地产税立法”。“稳步”与“稳妥”一字之差,或许意味着部门间的分歧已得到初步解决,正式进入立法程序。3月8日全国人大对今年的立法工作安排中提出“制定房地产税法”也验证了这一工作进度。

  

  因此,如果仅从2020年改革任务的时间节点看,今年或最迟明年完成房地产税立法的可能性较大。

  房地产税落地执行的基础条件

  第一,2018年6月,全国统一的不动产登记信息平台已实现联网,我国不动产登记体系进入全面运行阶段。不动产登记信息全国联网后,不同种类房产将统一汇总到国家级平台上,不同地区、不同部门之间“信息孤岛”将被彻底打破。

  另外,国务院刚刚发布的《关于压缩不动产登记办理时间的通知》,要求大幅压缩不动产登记时间,在2020年前不动产登记数据质量要达到“完善”的水平。如此,为房地产税征收提供了实际可操作的平台。

  第二,2019年个税专项抵扣政策正式落地,其中首套房贷利息纳入抵扣范围,这一方面会减轻普通家庭税收负担,另一方面也会进一步归集全国家庭住房信息,为房地产税的征收创造条件。

  综合来看,房地产税的征收已经“万事俱备”,只欠立法程序和随后的细则落地之“东风”。

  房地产税法出台的立法程序

  谈到立法程序,许多观点认为房地产税的立法将经历漫长的程序。然而,最近三年的情况与大家想象中的不一样——2018年全国人大明确提出的制定、修改和审议的17部立法任务中,进入最终审议环节或审议通过的有14部,占比高达82%,而2017年和2016年的占比分别为95%和68.2%。

  2019年3月8日,全国人大明确提出2019年“制定房地产税法”的立法安排,根据历史经验,这一表述将加速房地产税立法程序的完成,2019年房地产税立法进入最终审议环节的可能性超过60%。

  需要指出的是,房地产税法是一般法律,与《物权法》等基本法漫长立法过程有所不同,也无需提请两会的全国人代会通过,只需由不定期召开的全国人大常委会审议。

  综上可知,立法程序不会拖房地产税法出台的后腿。

  房地产税加速出台的现实因素

  最近一轮的房地产去库存,被业界称为“房地产企业最后的狂欢”。地产圈大佬冯仑判断:房地产进入后开发时代,存量房时代正在来临。

  这个观点,有大量的数据可以佐证。

  中国社会科学院城市与竞争力研究中心披露的数据显示,2018年城镇居民人均居住面积达到40.8平米,套户比达到1.13,而美国、日本、德国、英国的人均居住面积为67平米、19.6平米、39.4平米和35.4平米,套户比分别为1.15、1.16、1.02和1.03。由此可见,国人的居住条件与发达国家不相上下。

  这种居住条件,是在短短二十年内实现的,而在2000年-2018年,我国城镇居民人均居住面积从20.3平米增加到40.8平米,正好翻了一番。其中,2000年-2018年城市地区商品房累计竣工面积达135亿平米。

  可以说,中国房地产市场的跨越式发展,是用短短的二十年时间,走完了发达国家半个世纪以上的历程。

  值得注意的是,2013年-2015年商品房竣工面积达到历史高位之后,最近几年竣工面积在一路走低(参见下图),这印证了新建住房和增量市场的发展空间越来越小,存量房时代渐行渐近。

  

  存量房时代的到来,不仅反映在新房和二手房交易的此消彼长关系上,还能在土地交易市场中得到验证。

  2018年末,全国住房市场待开发土地面积4.56亿平米,再创近十年来新高。土地库存的大量增加,已经反映到最近半年的土地交易市场上——全国100大中城市土地成交面积多数月份大幅负增长(参见下图);2019年1-2月土地成交总价为3973亿元,仅为2018年全年(3.33万亿元)的12%。

  土地市场的低迷,将加大地方政府的财政压力,开拓新的地方财政收入来源迫在眉睫。

  事实上,在2018年-2019年两次政府工作报告中,“稳妥”或“稳步”推进房地产税立法的提出,都以“健全地方税体系”作为前置目标。由此可见,房地产税将成为未来地方财政收入的主要税源。

  综合来看,房地产税最终落地不会遥遥无期,相反可能会加速出台。

  最近,住建部明确表示中央“房住不炒”的调控精神没有改变。在此大趋势下,那些在全国范围持有大量房产的投资客,受房地产税的影响将较大,这些群体需要未雨绸缪,提前调整自身的资产配置结构。

  对于普通家庭而言,房地产税出台的影响比较有限,即便是全面征收,也会有一定的免征面积或纳税之后的退税政策安排。换句话说,房地产税不会明显增加普通居民的税负。

  房产税能替代土地出让金吗?

  最近一个月最热的一个话题,无疑就是房地产税了,昨天人大财经委又传来消息,说是尽快提出房地产税法等相关法案的时间安排,按时审议,完成2020年实现税收法定的任务。

  其实,房地产税我们之前已经聊过很多次了,但是很多人仍然不相信,这只灰犀牛都已经跑起来,离你一米远了,有些人仍然假装看不见,不相信他会撞倒自己。这不得不说是一种典型的阿Q心态,他们的理由似乎很充分,那就是地方政府在房地产上有巨大的利益,每年的土地出让金,是地方政府的主要收入来源,所以判定不会自废武功。那么好,今天我们就来算算账,看房地产税开始征收后能不能替代土地出让金。

  

  首先,全国2018年土地出让金收入4万亿元,而房地产的总市值超过了450万亿,如果按照1%的税率征收房产税,那么全国来看,房产税收入将超过土地出让金,即使按照扣减原值计算,比如打七折确定征收基准,那么完成3万亿的税收也是没问题的,注意这还只是房产税,也就是持有税,如果加上交易税费,再加上出租的配套税种加在一起,基本与土地出让金收入相当。而且大家不要忘了,土地出让金只是收入,他并不能全部装到兜里,拆迁清退也是有成本的。政府收到的土地收入,至少有一半都花出去了,但是房产税是没有成本的,属于纯粹的收入。

  

  其次,一线城市来计算,比如北京,人口多房子紧张,2000万人口,1000万套房子,每套房平均少说售价500万元,这就是50万亿市值,扣减30%,再按每年1%的税率,一年3500亿收入,而去年北京的土地出让金收入只有2800亿元,算上土地出让成本,也就是说北京可以免掉一半人的房产税,都不亏。这还不算惩罚税率。

  第三,二线城市,比如天津,1500万人口,少说也得有600万套房子,均价300万,这就是18万亿市值,扣减30%,每年1%税率,一年1260亿房产税收入,而去年天津土地出让金收入只有1000亿元,所以二线城市显然跟一线城市一样,一旦开征房产税,收入基本能够覆盖掉土地出让金。

  第四,三线城市,这块就没有太多的数据参考了,但基本可以肯定,在这一轮大涨之后,房价已经很高,而且家家户户都是多套房,房子本身就过剩了,如果要开征房产税,免征的不多,惩罚的不少。所以最有利的可能就是三线以下城市,从去年棚改货币化停止之后,其实大多数地方已经卖不掉土地了,开发商已经实质性的收缩,所以从地方上来看,特别是这些小地方,对于房地产税的出台更加急切。因为机会成本已经很小了,也就是说反正土地已经卖不掉了,还不如换种思路试试。

  

  另外,有人还提出,土地70年产权,我们只有使用权,凭什么征收房产税,这就是被一些人带节奏了,人家都说了是房产税,本身就是对你的房产征税,不是土地税房屋产权肯定是你的,大红本的房产证上写的明明白白,这个房子你拥有所有权,所以对他征收房产税是没有任何问题的。有人说国外是土地私有,你只看到了美国的别墅,而且还得是独栋的,房子产权和土地产权才能统一,那么多公寓其实跟咱们也是一样的,房子属于你,土地并不属于你。你只有使用的权利而已。没听说过个人可以把公寓拆了重建的。当然,土地使用权70年的问题,根本就不是一个问题,相信等房产税出台,这个自然也就会放开,至于是150年,300年或者干脆永久使用权,这个都有可能,反正也不卖地了,他这个使用权年限也就没有意义了,这个70年其实本身就是个临时政策,主要是学香港,香港当时涉及一个回归问题,所以才定了这么一个四不像的东西出来。到时候肯定会跟国际接轨的。

  但其实对于个人的意义并不大,因为房子质量是有限的,建筑质量50年不倒就算合格产品,这几年的房子尤其的差,能30-40年不倒就算不错了,所以根本挺不到70年。大家买一个房子有效的使用期也就50年,除非你是独栋别墅,能够自己翻建。否则到时候肯定会成为危房。而城市的建设期就这么几十年,并不会一直拆迁改造下去。像我们去美欧日参观,一个城市,甚至一个塔吊都看不见。当地人早就不盖房了。

  我们在一穷二白的时候,靠着土地出让金的卖地模式,获得了快速的发展,也出现了深圳奇迹,但是边际效应是会递减的,现在已经房子过剩了,土地不多了,显然这个模式已经走到了尽头,就好比你吃一个包子解饿,两个包子美味,三个包子正好,现在让你一次吃10个包子,你就容易撑死,所以必须得想办法换一种收入增长方式。得到一张长期的饭票。房地产税就是这样一场变革,趁着房价高,呼声强烈,必然会尽快推出。推动经济转型。房地产税出台,一定会转变现在囤房囤地,炒房炒地的情况,一大堆买了之后放在那等升值的房子,即使不卖也会进入租赁市场,增加房源供给,这才是房住不炒的根本模式。所以赶紧放弃所有幻想,这3年,将是一场重大的财富洗牌。先知先觉者吃肉,房子已经足够给他们一生花不完的财富,而后知后觉者,终究只是一场空,替先知先觉者买单。

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