旭辉、阳光城等房企两手准备应对2019:放缓增速、灵活调整节奏

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  房地产作为资金密集型行业,素来有“看天吃饭”一说,指的是经济环境及政策走势对其影响颇大,因此,每年全国“两会”期间,所有与房地产相关的文字,均会得到市场的广泛关注。而房企也会根据政策趋势,安排新一年的经营计划。

  3月15日,国务院总理李克强在人民大会堂会见中外记者,并回答记者提问。会上,路透社记者问道:“请问,中国经济面临的问题是否比之前预想的更为严重?如果经济放缓继续持续下去,中国是否会考虑采取更加有力的举措?包括取消房地产限制和降低基准利率等?”李克强总理对其他问题均予以了正面回应,唯独未对房地产作出指示。

  时至今日,“楼市调控政策不会比2018年更差”已成为业内基本共识,不过,各地政策会如何调整,又会引发怎样的市场反应?一切尚难以评估。基于这样的判断,房企在供货、拿地层面表现出了前所未有的谨慎,而在策略上,多家房企做好了“两手准备”。

  “一城一策”政策下,房企普遍判断2019年楼市将维稳发展

  “两会”期间,在“部长通道“上,住建部部长王蒙徽明确指出,2019年将坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”,建立住房市场体系和保障体系、落实城市主体责任,因城施策,稳定地价、房价,防止房价大起大落,重点解决市民的住房问题。一语定调2019年楼市持续保“稳”策略。

  “稳”字当头,“一城一策”齐头并进的灵活性调控格局,成为业内对2019年房地产市场较为统一的看法。事实上,自去年中央经济工作会议提出“一城一策、夯实地方主体责任之后”,这一直是楼市发展的核心关键词。

  政策走势时刻挑动着房企的神经。同花顺数据显示,截至2019年3月16日,A股共有10家房企发布了2018年业绩公告。此外,据蓝鲸房产不完全统计,港股已有9家房企发布了业绩公告。其中,多家房企明确对2019年市场走势给出自己的判断。

  对于今年房地产调控政策趋势,越秀地产股份有限公司(HK:00123,简称“越秀地产“)表示:“房地产市场调控政策总体仍将保持连续性和稳定性,着重因城施策和政策优化,加快构建房地产市场的长效机制,保障房地产行业的平稳健康发展。”

  

  当代置业对2019年政策的展望/来源:当代置业财报截图

  在对2019年的市场展望中,当代置业集团股份有限公司(HK:01107,简称“当代置业“)写道:“2019年,楼市政策导向没有重申‘房住不炒’,不再强调‘租售并举’,重点强调更好解决住房问题,落实城市主体责任,这意味着一城一策或将成为主流,改革和完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳发展。”

  对于“一城一策”的提出,业内外一致认为,这更加有利于市场的健康发展, 而对于企业来讲,如果一些地方的调控政策能够适度放松,也将是件好事。不过,上海中原地产市场分析师卢文曦却对蓝鲸房产指出:“虽然政策在口径上有所放松,但在‘房住不炒’主基调不变的情况下,预计各城市的调控幅度并不会很大。若因调控松绑而引发房价上涨,那地方可能会被高层问责。”

  由此来看,“一城一策”的调控方针下,各地调整的边界在哪里、楼市会有怎样的反应等问题市场暂时并不明朗。

  多家房企降低增速、调整推盘节奏,灵活应对市场变化

  基于上述政策判断,房企对2019年市场颇为谨慎,不少企业降低了增速。例如3月8日,首创置业股份有限公司(HK:02868,简称“首创”)发布了2018年业绩。公告披露,首创2019年的销售目标下调至800亿元,而此前,首创管理层曾提出“2018年800亿元、2019年1000亿元、2020年1400亿元的三年计划。”同一日,据财联社报道,万科集团(SZ:000002)也将今年的回款目标调低至6000亿元。

  值得注意的是,与销售目标相比,房企手握的货值并不少。如旭辉控股(集团)有限公司(HK:00884,简称“旭辉”)2019年的销售目标为1900亿元,而其今年可推货值则有3500亿元。越秀地产2019年的销售目标为650亿元,其全年可售资源为1312亿元,目标去化率(项目销售比率)仅为52%。

  “可推货值反映的是企业资源的充裕度,是未来业绩的保证,可售货值高说明企业前两年拿地比较多、比较充裕。销售目标/可售货值是预期去化率,今年一般高于50%。可售货值越充裕,完成目标的可能性越大,企业可以根据实际推盘计划调整。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣对蓝鲸房产表示。

  这其实也反映出房企对今年的业绩,做了“两手准备”:即若市场变好,企业可增加供货。近日,阳光城集团(SZ:000671,简称“阳光城”)执行董事长朱荣斌在业绩发布会上指出:“今年阳光城没有把供货看得特别重,而是强调跟随市场弹性供货,我们的优势就是可以很敏锐地捕捉窗口机会,所以在供货规模做了底线管理的同时,我们也有准备,只要有机会,我们说飞就能飞起来。”

  此外,不少房企将推货重点放在了下半年。“2019年,我们预计行业去化是前低后高,所以在年初的时候我们不会推很多货,因为到后面的市场会更乐观一点。”旭辉董事局主席林峰表示。据此,旭辉制定了2019年的推货安排——上半年销售40%,下半年销售60%。

  据克而瑞研究中心数据显示,TOP100房企2月单月的整体销售规模(推盘金额)较1月环比下降22.9%,并且,百强销售额同比下滑11%。克而瑞分析认为,除了受春节假期的影响外,这样的业绩表现与房企的推货安排有一定关系。

  房企投资策略出现分化,2019年究竟是不是拿地好时机?

  土地储备是房企的核心资产,拿地价格和时机的把握,是投资者衡量房企能力的重要因素。一般而言,企业拿地的法则是“逆周期拿地”,即避开市场高热期,选择在市场转冷时多买地。

  但随着对市场走势的不确定,企业在拿地判断上也出现了分化。如越秀地产表示,公司2019年土地款支出及拍地保证金上的金额约为159亿元,与去年持平。越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示,今年的投资强度可能略有下降,这也是根据市场的研判、规模调整而在策略性上所做的相应调整。

  在谈及今年的拿地计划时,阳光城董事长朱荣斌则表示:“市场一旦有回暖迹象,土地竞争就开始激烈,看到大家抢那么热,阳光城连报名的兴趣都没有。”

  而有一些企业则认为2019年是拿地的好时机。时代中国表示,对于拿地节奏,公司每年具体的发展节奏都会有些微调,这个节奏需要我们销售的回款比例进行调整,目前,我们预计今年回款比例会增加,因此会增加拿地的规模。旭辉也判断今年是拿地的好时机。

  对于企业的拿地判断,朱一鸣表示:“2018年年末到2019年年初,土地市场还是比较冷清的,企业拿地也不多。如果市场回暖,企业最晚下半年就会开始拿地。”

  不过,在城市的布局上,房企不约而同地都将目光投向了二线城市和部分三线城市。如当代置业在公告中表示:“2019年,公司积极关注西安、武汉在内的15个强二线城市,机会性进入符合城市投资标准和城市价值轮动的区域,尤其是全国经济百强城市。”

  

  旭辉对2019年拿地的预判/来源:旭辉业绩公告

  在业绩发布会上,旭辉执行副总裁陈东彪对媒体说道:“房地产未来的主战场应该是在二线、准二线和强三线,北上广深未来是以存量为主。”同时,阳光城也表示会收缩到一二线为主的城市投资,适当地关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市。

  除此之外,在企业看来,2019年的融资环境较去年会有所改善。如越秀地产表示:“信贷资金总体保持稳健,但因应经济下行会适度放松,融资成本趋降,企业融资环境逐步改善。”

  打铁还需自身硬。诚然,2019年,企业所面对的政策、市场都前与之前不同,但调控细化势必将是中国房地产的常态,对于企业来讲,在做出积极应对的同时,不妨仔细想想,想要顺利穿越市场周期,自己需要具备怎样的能力。(蓝鲸房产 王洁 shiqingling@lanjinger.com)

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