原约定交付产权证付款,买方办理产权证应当视为“符合付款情形”

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  案情简介

  1999年6月23日,李某文因退股从合泰公司取得位于株洲市××大街书香名门1-3栋底层两头的约2469平方米的临街商铺,并于2000年1月取得房屋产权证(房权证号:株房权证株字第××、00××82、00××83、00××84号)。

  

  2002年1月14日,李某文与陈某平、蒋某太签订《委托合同》,委托陈某平、蒋某太代为销售前述商铺。2003年8月11日,陈某平、蒋某太与陈某波签订《房产买卖合同》,该合同约定:房产成交价格为4000元/平方米,总价为995.032万元。合同签订后拾天内,乙方(陈某波)向甲方交购房定金194万元。其余801.032万元,待甲方将该房屋所有权证、国有土地使用证办妥交给乙方(陈某波)之日起90天内分三次付清(办证税费双方根据国家规定各自负责)。乙方(陈某波)按合同约定按期向甲方付清购房款,否则每逾期一日,乙方(陈某波)应向甲方支付本合同总价款千分之三的滞纳金。

  2003年8月15日,陈某平、蒋某太出具收据,收据上载明:今收到陈某波购房定金(代李某文收取购房定金即书香名门)194万元;同时,陈某平、蒋某太将前述商铺交付给陈某波。同年8月30日,陈某波与合泰公司签订房产买卖合同,将前述商铺转让给合泰公司。

  2004年11月23日,合泰公司将包含前述商铺的“书香名门A型大平台”更名为“锦绣名门”,向株洲市房产管理局另行申请房产登记手续。次日,株洲市房产管理局向合泰公司颁发了株房权证株字第××号房屋权属证书(所涉房屋涵盖了前述商铺)。

  

  一审法院另查明:陈某波曾于2004年以李某文、陈某平、蒋某太为被告提起诉讼,要求继续履行《房产买卖合同》,并交付房屋权属证书。

  湖南省高级人民法院于2011年12月21日作出256号民事判决,维持株洲市中级人民法院(2011)株中法民四再初字第1号民事判决。该一审判决第一项为:“一、李某文与陈某波继续履行房屋买卖合同,李某文将本案房屋的房屋所有权证、国有土地使用证于判决生效后三十日内交付给陈某波;陈某波于李某文将房屋所有权证、国有土地使用证交给自己后九十日内分三次向李某文支付房款801.032万元”。

  在法院强制执行该判决的过程中,陈某波分五次向法院执行账户汇入801.032万元(即2013年12月19日付100万元、2014年1月10日付100万元、2014年7月31日付50万元、2015年8月21日付300万元、2015年8月24日付251.032万元)。2015年8月31日,陈某波拿到前述商铺原房产权证。

  一审原告诉讼请求

  李某文向一审法院起诉请求:1.判令陈某波、蒋某太、陈某平、合泰公司连带支付李某文逾期付款利息损失5632740.93元(以801.032万元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2005年2月24日计算至2015年9月17日);2.判令陈某波、蒋某太、陈某平、合泰公司连带支付李某文违约金25831030.7元(以995.032万元为基数,按年利率24%的标准自2005年2月24日计算至2015年9月17日)。

  一审法院观点

  一审法院认为:本案系房屋买卖合同纠纷。根据各方当事人的起诉、答辩意见,本案的争议焦点为:李某文要求陈某波、蒋某太、陈某平、合泰公司连带支付逾期付款利息损失和违约金的诉讼请求是否有事实和法律依据。现分析如下:

  

  首先,关于陈某波是否存在违约行为的问题。

  人民法院生效裁判文书确定了案涉房屋买卖合同双方当事人的权利义务:李某文将本案房屋的房屋所有权证、国有土地使用证于判决生效后三十日内交付给陈某波;陈某波于李某文将房屋所有权证、国有土地使用证交给自己后九十日内分三次向李某文支付房款801.032万元。

  由于陈某波拿到房屋所有权证和国有土地使用证的时间为2015年8月31日,在此之前,陈某波已经支付了全部剩余房款。故陈某波不存在违约行为,不应承担支付逾期付款利息和违约金的民事责任。

  其次,合同法第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。

  陈某平、蒋某太、合泰公司并非案涉《房产买卖合同》的当事人,不应承担合同的违约责任,李某文请求陈某平、蒋某太、合泰公司承担连带责任,没有事实和法律依据,不予支持。

  综上,李某文要求陈某波、蒋某太、陈某平、合泰公司连带支付逾期付款利息及违约金的诉讼请求没有事实和法律依据,应不予支持。

  依照合同法第八条、第一百零七条,民事诉讼法第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定,经一审法院审判委员会讨论决定,判决:驳回李某文的全部诉讼请求。本案受理费199119元,由李某文负担。

  上诉人请求

  李某文上诉请求:判令撤销一审判决,依法改判支持李某文的全部诉讼请求;一、二审诉讼费全部由陈某波、蒋某太、陈某平、合泰公司共同承担。

  

  事实和理由:一、陈某波与蒋某太、陈某平串通,在没有实际支付194万元定金的情况下,蒋某太、陈某平给陈某波出具虚假收条,并在2003年8月15日将房屋交给陈某波占有使用。2004年11月24日,合泰公司为案涉房屋重新办理了房屋产权证。

  也就是说蒋某太、陈某平及合泰公司、陈某波在2004年11月24日起对案涉房屋实际占有并拿到房屋产权证,但陈某波却直到2015年才支付李某文购房款。根据《房产买卖合同》的约定,陈某波应在办理产权证后3个月内付清购房款。

  二、蒋某太、陈某平违反《委托合同》有关付款的约定,并擅自变更定金支付方式,超越代理权限,给李某文造成巨大的经济损失。

  三、蒋某太与合泰公司串通,给合泰公司出具虚假材料,协助合泰公司重新办理房屋产权证。李某文的房屋在2003年8月份被交付出卖,然而直到2015年9月份才收到801.032万元的售房款。整整延误了12年的时间,即使参照银行的贷款利息来计算,对李某文也造成了上千万元的经济损失。

  四、陈某波与蒋某太、陈某平从中获取了巨额利益。陈某波在2003年9月就将案涉房屋转卖给合泰公司,并收到房款,且2004年11月24日该房屋已重新办理了产权证,李某文原有的的产权证实质上对陈某波而言已没有任何价值。陈某波延迟支付房款,从中获取巨额的资金占有利息。陈某波、蒋某太、陈某平、合泰公司对于李某文的损失应承担赔偿责任。

  二审法院观点

  二审法院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点为:李某文要求陈某波、蒋某太、陈某平、合泰公司连带支付逾期付款利息损失和违约金的诉讼请求是否有事实和法律依据。

  

  一、关于陈某波是否存在逾期付款及违约行为的问题

  根据查明的事实:二审法院于2011年12月21日作出了256号生效民事判决,维持株洲市中级人民法院(2011)株中法民四再初字第1号民事判决。该一审判决第一项为:“一、李某文与陈某波继续履行房屋买卖合同,李某文将本案房屋的房屋所有权证、国有土地使用证于判决生效后三十日内交付给陈某波;陈某波于李某文将房屋所有权证、国有土地使用证交给自己后九十日内分三次向李某文支付房款801.032万元”。

  在株洲市中级人民法院强制执行该判决的过程中,陈某波分五次向法院执行账户汇入801.032万元。2015年8月31日,陈某波拿到前述商铺原房产权证。因陈某波拿到房屋所有权证和国有土地使用证的时间为2015年8月31日,而陈某波于2015年8月24日已经支付了全部剩余房款。故陈某波不存在逾期付款的违约行为,不应承担支付逾期付款利息和违约金的民事责任。

  二、关于陈某平、蒋某太、合泰公司是否存在逾期付款及违约行为的问题

  经审查,2002年1月14日,李某文与陈某平、蒋某太签订《委托合同》,委托陈某平、蒋某太代为销售前述商铺。2003年8月11日,陈某平、蒋某太与陈某波签订《房产买卖合同》。已生效的256号民事判决确定了《委托合同》有效,陈某波与受托人蒋某太、陈某平签订的《房产买卖合同》直接约束李某文和陈某波。合泰公司并非案涉《房产买卖合同》的当事人,不应承担合同的违约责任。故李某文请求陈某平、蒋某太、合泰公司承担逾期付款及违约金连带责任,没有事实和法律依据,应不予支持。

  综上所述,李某文的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

  根据民事诉讼法第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定,判决:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费199119元,由李某文负担。

  再审法院观点

  另查明,2003年9月27日,蒋某太、陈某平二人去深圳将10万元和《房产买卖合同》交给李某文,称10万元系定金在扣除佣金(124万元)和垫资款(60万元)后所余。李某文拒绝收取10万元定金,也不同意蒋某太、陈某平二人与陈某波签订的合同,而是另行起草了一份买卖合同交给蒋某太、陈某平二人,让其找陈某波协商。蒋某太、陈某平二人收到李某文这份合同书后未给李某文答复。

  

  本院认为,综合各当事人的诉辩意见,本案再审的争议焦点为:李某文提出的损失赔偿请求应否得到支持,损失金额如何确定。

  根据合同法第一百三十条、第一百三十五条规定,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。即买卖合同中出卖人与买受人各自的合同主给付义务分别为交付标的物并转移所有权和支付价款。

  本案《房产买卖合同》的效力经生效的256号民事判决认定有效,本院予以确认,对此不再赘述。该合同约定支付购房款的期限为:合同签订后10天内交定金194万元,其余款项待相关权属证书办妥交给买受人之日起90天内分三次付清。有关房产的交付则约定为:买受人交清定金后,即可进行相应的设施安装及商场装修,开展商业经营活动。合同签订后,陈某波依约支付了定金。

  从案涉《房产买卖合同》2003年8月11日签订到陈某波于同年8月30日又与合泰公司签订买卖合同再次转让案涉房产,直至2004年11月24日株洲市房产管理局向合泰公司颁发了包含案涉房产在内的房屋权属证书等事实来看,案涉房产确已实际交付给陈某波,并在陈某波转让后由合泰公司自行重新办理了产权证。

  

  256号民事判决基于《房产买卖合同》对陈某波与李某文履行合同先后顺序的安排,确定了陈某波的付款义务在取得李某文交付的相关权属证书之后,故李某文在本案中主张陈某波存在逾期付款的违约行为与256号民事判决认定相悖,本院不予采信。

  但如前所述,陈某波在受让案涉房产并实际占有后又将房产转让给合泰公司,合泰公司亦自行将产权证办理至其名下,可见李某文未履行交付相关权属证书的义务并未影响陈某波履行与合泰公司后续房产交易的相关义务。就此而言,在李某文已经实际交付房屋的情况下,其交付相关权属证书的义务,自2004年11月24日合泰公司取得产权证之日起对陈某波的合同权利已不具有实质影响,即陈某波作为案涉《房产买卖合同》的相对人,客观上已实际享有案涉房产的权益。

  

  有鉴于此,根据权利义务对等之公平原则,李某文作为房产的原所有权人,有权就合泰公司取得产权证后90天之日(即2005年2月24日)起至购房款实际支付完毕期间的房产占用损失,向陈某波主张权利。从利益衡量的角度,综合考虑合同约定、当事人履约及获益情况、案涉房产后续交易等因素,本院认为损失应当以欠付的801.032万元为基数分段计算,具体按中国人民银行同期同类贷款利率标准,自2005年2月24日起分段计至2015年8月24日止。

  至于蒋某太、陈某平、合泰公司应否对本案中李某文的损失承担共同赔偿责任的问题。李某文主张蒋某太、陈某平与陈某波串通,擅自改变《委托合同》约定的付款方式,造成李某文巨额损失。本院认为,《委托合同》对蒋某太、陈某平履行受托事务即代李某文出售房产签订买卖合同,并未作出有关付款及交房顺序的具体限定,反而确定了蒋某太、陈某平享有全权代理的权利。

  虽然李某文在知晓蒋某太、陈某平与陈某波签订案涉《房产买卖合同》后对该买卖合同中的相应条款提出异议,但仅凭异议并不能证明受托人在处理委托事务时存在过错,更不能证明蒋某太、陈某平与陈某波在签订合同中存在恶意串通行为。因此,李某文在本案中向蒋某太、陈某平提出赔偿损失的主张不应得到支持。

  

  就合泰公司而言,其并非案涉《房产买卖合同》的当事人,与李某文不存在合同关系。合泰公司向陈某波购买案涉房产的行为与李某文主张的损失并无直接关联,对李某文向合泰公司主张赔偿的请求本院亦不予支持。

  综上所述,李某文主张的损失赔偿部分有理,本院予以支持,二审判决认定事实基本清楚,适用法律有误,应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

  一、撤销湖南省高级人民法院(2016)湘民终634号民事判决、湖南省株洲市中级人民法院(2015)株中法知民初字第91号民事判决。

  二、陈某波向李某文赔偿房产占用损失,具体为:以801.032万元为基数,自2005年2月24日起至2013年12月19日止,按中国人民银行同期同类贷款利率标准计息;以701.032万元为基数,自2013年12月20日起至2014年1月10日止,按中国人民银行同期同类贷款利率标准计息;以601.032万元为基数,自2014年1月11日起至2014年7月31日止,按中国人民银行同期同类贷款利率标准计息;以551.032万元为基数,自2014年8月1日起至2015年8月21日止,按中国人民银行同期同类贷款利率标准计息;以251.032万元为基数,自2015年8月22日起至2015年8月24日止,按中国人民银行同期同类贷款利率标准计息。

  三、驳回李某文的其他诉讼请求。

  以上金钱给付义务,应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件受理费199119元,由李某文负担59735.7元,由陈某波负担139383.3元;二审案件受理费199119元,由李某文负担59735.7元,由陈某波负担139383.3元。

  本判决为终审判决。

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徐律师侃世界

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