楼市新动向!两会上释放的房地产政策五大信号,你看懂了吗?

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  来源:证券时报网(ID:wwwstcncom)作者:张达

  住房问题与每个老百姓密切相关,房地产的政策和市场走向也是每年两会上备受关注的焦点之一。

  券商中国记者梳理了两会期间房地产相关政策的表述,包括政府工作报告、行业主管及监管部门的官方表态,从中提炼出房地产调控政策、房地产金融政策、房地产税立法、新型城镇化、房地产市场形势等五大关键词,围绕这五大关键词,帮你分析今年房地产政策和市场信号。

  信号一:房地产调控政策

  坚持“房住不炒”,保持政策的连续性和稳定性

  当前房地产市场已经整体降温,去年底出现部分城市对房地产调控政策的微调,被部分人士解读为调控或松绑的信号,因此,今年的调控政策走向备受关注。

  对于房地产调控政策,政府工作报告的表述是:“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。”

  由于政府工作报告中对房地产的表述与往年相比字数少了,措词也较平和不少,特别是没提“调控”、“房价”等关键词,被不少人解读为今年调控政策或将宽松的信号,甚至被部分房地产中介和楼盘销售用作吸引购房人买房的宣传标语。

  不过,住建部部长王蒙徽在两会最后一场“部长通道”压轴出场时明确表示,今年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案,具体要做到五个“坚持”。

  第一,坚持“房住不炒”定位。

  第二,坚持完善住房的市场体系和住房保障体系。

  第三,坚持落实城市主体责任。因城施策、分类指导,要不断完善市场监测预警和考核评价机制,特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。

  第四,坚持调结构、转方式,特别是要大力培育和发展住房租赁市场,重点解决新市民的住房问题。

  第五,保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落。

  王蒙徽对于今年的房地产调控政策做出了更细化的表述,而其中,“房住不炒”、稳地价稳房价稳预期、培育和发展住房租赁市场、保持政策的连续性和稳定性、防止大起大落等关键词再次被提及,相当于间接否认了“行业监管有所调整”。

  业内人士认为,这个表述跟去年12月底住建部的年度工作会议和中央经济工作会议的口径一致,意味着房地产行业管理者并不希望楼市过快放松,还是要保持政策的连续性和稳定性,这个大的方针目前基本没变。未来楼市政策将依然打击投资投机,保护真实居住,即使有部分城市政策继续调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变,防止房价大起大落。

  信号二:房地产金融政策

  总方针不变,严控高杠杆房企和投资投机性住房贷款

  在今年1月央行全面降准后,业内普遍预期,流动性的宽松对渴求资金的地产行业将带来重大利好,一方面房企的资金压力有望缓解,另一方面房贷利率有望降低。与此同时,今年以来房企融资计划密集发布,部分城市有银行下调首套房贷利率,甚至下调首套房贷首付比例,再次引发市场对房地产金融信贷政策放松的预期。因此,今年的房地产金融信贷政策备受关注。

  对此,央行党委书记、银保监会主席郭树清明确表示,下一阶段房地产金融政策总的方针不会有改变。他还表示,结构性去杠杆就是要把企业的杠杆率降下来,同时稳住居民部门的杠杆率。因为最近几年居民家庭的杠杆率上升速度较快,这部分杠杆多涉及个人住房贷款,这可能与居民买房、炒房有关。政府部门则是要控制好隐性债务的增量、化解存量。

  对于房地产贷款规模是否会有所限制,中国银保监会副主席王兆星表示,在房地产贷款领域,监管同样抱着区别对待的态度,以风险为准,该支持的支持。加强房地产贷款的监测,那些资质不好的、高杠杆的房地产企业,贷款要控制;加强对投机性房地产贷款的严格控制,也要防止通过影子银行渠道的进入房地产,要保证房地产健康稳定发展;继续保障住房贷款的基本需要,也要对带有投资、投机性按揭贷款严格控制,房地产金融是防范风险的重点领域。

  3月13日,银保监会下发《关于2019年进一步提升小微企业金融服务质效的通知》,其中要求,各银行业金融机构要加强对小微企业贷款资金流向的监测,做好贷中贷后检查,确保贷款资金真正用于支持小微企业和实体经济,防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。

  上述官方表态已经说的很清楚了,今年房地产金融政策总的方针不变,会根据风险区别对待,那些资质不好、负债率高的房企融资以及投资投机性个人住房按揭贷款要严控,但是对于优质房企融资和基本住房需求贷款仍会支持和满足。不过,那些期望流向小微企业的“水”能分流到房地产领域的想法恐怕要落空了。

  信号三:房地产税立法

  稳步推进 目前正在抓紧完善法律草案

  房地产税与每个人利益相关,房地产税的每一次官方表态都能拨动人们敏感的神经,不过房地产税“喊”了多年一直没有进展,也成为悬在人们头上的“达摩克利斯之剑”。直到去年9月房地产税被正式列入全国人大五年立法规划中,才有了实质进展。因此,房地产税的最新进展情况也备受关注。

  3月5日的政府工作报告中的表述是,“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。这个表述与去年政府工作报告中的表述只一词之差,由“稳妥”改成了“稳步”,但其实并没有实质性的变化。

  而在3月8日的十三届全国人大第二次会议召开期间,传出了“今年要制定房地产税法”的消息,被不少人误解为房地产税今年就要出台,随后香港内房股闻声大跌。

  实际上,全国人大常委会委员长栗战书的原话是:“集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议民法典,制定刑法修正案(十一)、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法,修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则,生物安全法、长江保护法等立法调研、起草,都要加紧工作,确保如期完成。”

  他只是说今年是制定多个法的立法调研、起草工作,房地产税法只是其中之一,这也是政府工作报告中的“稳步推进”的工作步骤之一。

  随后的3月9日,全国人大财经委副主任委员乌日图给出了房地产税的明确进展:“按照中央要求,房地产税法由全国人大常委会的预算工作委员会和财政部共同组织起草,目前相关部门正在抓紧完善法律草案、重大问题的论证等方面工作,在条件成熟时,提请全国人大常委会初次审议。”

  同日,全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣也表示:“按照人大常委会立法规划,现在有关方面正在研究起草房地产税法草案,相关工作正在稳步推进。”

  从最新表述来看,房地产税法草案可能已经形成文本,在内部征求意见后,目前仍存在一些重要分歧和问题,需要多次论证并达成共识后再修改完善,而何时提交初审还会综合考虑各方面影响因素谨慎行事,之后还要公开征求社会意见、进行再次审议等,最终待审议通过、立法完成后,各地还要制定实施细则进一步落地执行。可见,距离真正落地实施还有距离。而即使落地后,每个城市征收标准会有差异,不过,房地产税的征收侧重抑制投机炒作,普通老百姓无需过分担心。

  全国人大财经委副主任尹中卿日前接受媒体采访时也表示,房地产税可能对房地产价格有影响,会提高房地产的使用和占有成本。但这并不是说占有房产就要交税,而是要增加占有多套房、不用于居住等着炒房者的负担。房地产税是一个地方税种,所以房地产税即使出台,何时开征、按什么税率征收,按照法律规定、充分授权的原则,地方政府应该会有很大的自主选择权。

  3月12日,十三届全国人大财经委在《关于2018年中央和地方预算执行情况与2019年中央和地方预算草案的审查结果报告》提出,有关部门要加大工作力度,扎实做好税收立法评估和可行性研究,提高税收立法质量和效率,尽快提出将增值税法、消费税法、关税法、城市维护建设税法、契税法、印花税法、房地产税法和税收征收管理法(修改)等提请全国人大常委会审议的时间安排,按时提交审议,确保完成2020年实现税收法定的任务。

  信号四:新型城镇化

  坚持以中心城市引领城市群发展,城镇化速度仍会加快

  在因城施策、分类调控的影响下,全国房地产市场整体降温,部分房企对于行业未来市场发展前景并不乐观,不过也有部分房企认为,中国的城镇化没有结束,房地产市场仍有发展空间。

  对于新型城镇化,政府工作报告也有明确表述:“深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。”

  业内人士认为,报告连续多年强调“深入推进新型城镇化”,但缺乏具体措施,这次明确提出“坚持以中心城市引领城市群发展”,印证了都市圈发展的逻辑。这意味着,未来以中心城市为核心的都市圈将吸引更多的产业和人口,而除中心城市及其都市圈以外的城镇未来发展或更加渺茫,城市城镇两极分化格局难以避免。

  而对于中国新型城镇化的发展,多个部委官员也明确表现出乐观预期。

  国家发改委主任何立峰表示:“中国新型城镇化正在加快发展。现在全国有600多座城市,400多座是大中城市,其他是小城市。去年常住人口城镇化率达到59.58%,城镇化率每提高一个百分点,就有近1400万人从农村转入城镇,不仅增加城市公共服务设施投入,也会释放巨大的衣食住行等消费需求,同时为补齐发展短板,加快棚户区改造,加快城区老旧小区改造等等,都将进一步释放巨大的潜在市场。”

  国家统计局局长宁吉喆也表示:“2018年末全国常住人口城镇化率为59.58%,户籍人口城镇化率为43.37%,分别比上一年提升了1.06、1.02个百分点,已经非常接近《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中提出的到2020年,常住人口城镇化率达到60%左右、户籍人口城镇化率达到45%左右的目标。未来两年,中国城镇化速度依然会加快。”

  信号五:房地产市场形势

  稳地价稳房价稳预期,防止大起大落

  今年2月,受春节假期及三四线城市返乡置业退潮影响,重点城市成交环比腰斩,同比也下降3成,降温明显。不过,春节后个别城市楼市成交有回温苗头,个别楼盘开盘再现千人抢房现象,还有个别楼盘释放出要涨价的信息……被部分人误认为是楼市回暖的信号。因此,除了政策走向,房地产市场走势也备受关注。

  对于当前的房地产市场形势,住建部部长王蒙徽在两会最后一场“部长通道”压轴出场时表示:“去年以来,我们坚决贯彻落实党中央、国务院的决策部署,在各个方面的共同努力下,房地产市场总体保持平稳运行态势,市场预期也发生了积极变化。主要体现在三个方面:一是住房的成交面积增速放缓;二是住房的成交价格总体平稳;三是住房预期,也就是市场预期逐渐趋于理性。”

  对于今年的市场走势,特别是房价走势,王蒙徽虽然没有直说,但是在他提出的今年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案具体要做到五个“坚持”中,他强调了:“要不断完善市场监测预警和考核评价机制,特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处”、“保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落”。

  这意味着,今年的房地产市场仍以“稳”为主,地价、房价、预期都要“稳”,房价稳则意味着不能大起大落,不能大涨大跌。有业内人士也认为,春节后个别市场回温难改总体市场下行调整的大趋势,未来一二线城市有望低位企稳,部分三四线城市将面临一定去化压力。

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  存量资产投资、融资、并购、退出与变现 存量资产:零售、办公、酒店、长租公寓、养老、旅游和厂房等

  标杆房地产EMBA总裁班4月课题

  存量资产投资、融资、并购、退出与变现

  (存量资产:零售、办公、酒店、长租公寓、养老、旅游和厂房等)

  课程时间:2019年4月27-28日

  主办单位:高景亚太房地产商学院

  学术支持:北京大学房地产研究课题组

  课程背景

  2018年我国房地产市场可以用“冰火两重天”来形容,上半年虽然调控政策层面依旧“高压”,但销售惯性维持,投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。可步入下半年情况急转直下:核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调,土地购置面积增速放缓,投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足,商办库存风险依旧,这一系列现象都预示着市场将迎来调整期,各项楼市调控政策的具体措施紧紧围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位展开。整体楼市调控政策趋严,同时房企境内外融资渠道也不断收紧,致使房企主动开始拓展业务范围,部分房企更是针对多元化发展方面进行了集团战略升级。从目前的多元化布局来看,房企大多选择与地产开发相关的延伸领域,为住宅提供增值,比如养老地产、文旅地产、产业地产等;也有解决存量资产问题的创新领域,比如联合办公、长租公寓等。

  从市场情况来看,大部分强实力开发商早期土地储备量大,靠存量项目能安全和平稳过渡,但大部分中小型开发商已开始转让项目。

  随着存量时代来临,房地产行业正面临变革,这催动着房企在资产证券化领域寻找机会。大量的潜在需求面前,ABS、CMBS和类REITs等新型融资模式正在兴起。房企在资产证券化领域试水频繁,监管层也发声支持推进,多年来业内持续研究讨论的REITs落地的预感也日趋强烈。2018年,房地产类ABS发行规模累计达到2,629.31亿元,同比大幅增长69%;其中保理融资债权(含供应链金融ABS)增幅高达171%,CMBS的发行规模也较去年增长29%;共发行类REITs产品43支,发行金额累计903.21亿元。相信接下来的1-2年,将会是我国房地产资产证券化发展非常重要的时刻。

  展望2019年与未来,我国房地产行业正在进入后开发时代,就是由单一的住宅开发、销售这样一个模式,进入到产品线越来越多、价值链越来越长、商业模式越来越复杂的另一个模式。

  对于后开发时代的新赛道而言,有的公司已经早跑了几年。但是大部分公司在同一条起跑线上。2019年,会是充满挑战、升级和创新机遇的一年!

  课程收益

  作为房地产、商业地产及相关行业领导和专业人士,本课程为您解决以下问题:

  2019年房地产投融资、收并购与资产证券化市场与机遇

  房地产企业合作开发和并购的策略、时机和项目把握、风险控制方式及实战关键点

  租购并举的住房制度下,长租公寓和酒店公寓投资、开发和运营及合作机遇

  存量时代,房地产资产管理(包括设施、物业、运营和租赁管理等)发展机遇

  养老地产、产业地产、物流地产投资、开发和运营及合作如何进行?

  商业地产、办公楼、酒店和长租公寓等各自资产证券化产品的特点和发行路径

  商业地产资产管理、价值链、运营与盈利模式设计和打造

  课程大纲

  一、商业地产的投资、资产管理和证券化

  1. 我国房地产市场发展和持有型物业发展的趋势

  2. 商业地产物业分类、投资的特点和未来发展趋势

  3. 商业地产核心价值:资产、资本与商业经营

  4. 商业地产投资和资产管理思维的转变

  5. 商业地产资产证券化

  含阿里新零售和亲橙里、万达等相关案例分析

  二、零售、办公、酒店、长租公寓、养老、旅游和厂房等物业投资策

  1. 零售物业

  2. 办公物业

  3. 酒店物业

  4. 长租公寓物业

  5. 养老和旅游物业

  6. 厂房物业等

  含万科和红星美凯龙等相关案例分析

  三、房地产项目并购

  1. 房地产并购的方式

  2. 房地产并购全流程、关键风险点和应对措施

  3. 土地和项目的投资评估方式及敏感性分析

  4. 尽职调查、估值、对价和溢价

  含万达、麦格理等案例分析

  四、商业地产各类融资方式和案例分析

  1. 银行贷款(开发贷款、委托贷款和并购贷款)

  2. 房地产信托

  3. 房地产保险资金

  4. 房地产企业债券

  5. 房地产公司上市

  6. 资产管理计划

  7. 房地产私募基金的概念和分类

  8. 房地产资产证券化等

  含相关案例分析

  五、商业地产资产管理、价值链、运营与盈利模式设计和打造

  1. 商业地产运营管理的流程(融资、投资、管理和退出)

  2. 商业地产价值链组成和分析

  3. 商业地产资产管理人的责任和资产增值

  4. 客户服务和租赁协议

  5. 租金收入和现金流

  6. 维修

  7. 估价和财务

  8. 项目的买入和卖出

  9. 物业开发阶段

  10. 管理团队

  11. 新零售对资产管理的影响

  含凯德置地、阿里新零售等相关案例分析

  六、商业地产运营期财务思维逻辑

  1. 商业地产项目的资产质量、负债、盈利稳定性及现金流

  2. 商业地产项目的资本结构

  3. 商业地产租金回报率和商业地产收益(评估)法

  4. EBITDA(息、税、折旧、摊销前的利润)和EBITDA-U (EBITDA/投资成本)

  含悦荟等相关案例分析

  七、商业地产租金提升、成本控制和价值提升

  1. 影响商业地产租金趋势的因素有哪些?

  2. 如何确认租金的增幅?

  3. 影响商业地产运营成本的因素有哪些?

  4. 怎样有效降低商业地产运营成本?

  5. 有效调整商户的结构以提高租金水平

  6. 影响商业地产价值趋势的因素有哪些?

  7. 哪些方式可以增加资产的价值?

  含相关案例分析

  八、商业地产证券化实务操作和案例分析

  1. 我国房地产资产证券化(ABS、CMBS、REITs)的发展背景、概念和分类

  2. 我国房地产资产证券化的运作方式和运作流程

  3. 我国房地产资产证券化的发展方向及风险和控制

  4. 金茂、红星美凯龙、金融街、开元大酒店、水游城等案例分析

  商业地产资产证券化和轻资产管理

  1. 商业轻资产管理的概念和背景和资产证券化

  2. 万达、吾悦广场、红星美凯龙等商业地产轻资产管理模式

  3. 商业地产的轻资产管理和商业地产基金

  4. 商业地产轻资产管理的模式设计和方法

  讲师介绍

  张老师

  资深房地产投融资和战略专家

  全国房地产投资基金联盟副会长、国家发改委最早一批备案的股权基金管理人,近年参与管理投资项目18个(包括万科、麦格理等)、资金量超过100亿(包括东方资产和信达资产及信托资金等);熟悉民企、国企和外资房地产投融资方式和各类机构运作。曾任职于全球最大的房地产开发和投资集团之一的联实集团(Lend Lease)、澳大利亚最大的投资银行麦格理银行(Macquaire Bank)和盛世神州基金,长期担任房地产和金融企业高级管理职位。在房地产投资拓展、管理、市场和研究、开发、金融和战略方面有20多年经验。

  为碧桂园、万科集团、万达集团、华润置业、保利地产、世茂房地产、华侨城、世茂集团、华夏幸福、金地集团、招商蛇口、中南置地、金融街、蓝光发展、远洋地产、雅居乐、陆家嘴集团、苏宁置业、中冶置业、电建地产、中梁地产、中国建筑、中国铁建、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、中信银行、天津银行、阳光保险、麦格里银行、上海市委组织部、北京大学、清华大学、浙江大学、同济大学、上海交通大学等培训和授课。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学,专著有《房地产投资》《房地产投资策略分析》和《房地产企业融资》等七部,合著《领导干部学金融》。

  经典案例

  一线城市深圳:皇庭广场

  曾经为华南著名商业烂尾项目,10.8万平米,烂尾长达10年,2013年12月试营业,截止2014年12月,开业率不到60%,商业公司年度总收入不足8000万。2015年,张老师率队实现95%的开业率与90%的租金收缴率;2016年张老师率队实现100%的租金收缴率,商业公司总收入突破两亿元,单日客流突破10万人。成为深圳标杆商业综合体。2017年张老师率队实现该广场的社交型购物中心转型。2.5年总体招商调整比例50%。

  二线城市成都:麓湖

  占地8000亩的郊区大型开发项目,位于成都南部天府新区。

  陈老师提供服务:整个项目持有型商业部分的投资测算,资产证券化规划及本项目基金小镇、旅游小镇的整体策划、规划设计及资产运营管理。

  二线城市济南:丁豪广场

  8万平米,2014年4月开业,80%的开业率,2014年12月租金物业费收缴率不足50%,开业率下滑至75%。2015年张老师率队实现招商签约率100%、租金收缴率100%,单日最高客流突破7万人;2016年5月实现开业率100%。成为济南标杆商业综合体。

  四线城市雄安周边县级市的大型批发市场整体升级换代改造项目

  陈老师服务内容包括:

  1、市场的重新地位、规划到整个业态升级换代的前期策划

  2、项目整体分期开发规划及测算

  3、产业开发及产业投入的运营模式

  4、投资测算及类REITS等资产证券化操作

  5、项目分期落地实施的操作与项目管理

  四线城市宜兴:现代生活广场

  (张老师于2009年2月至2011年2月任常务副总)

  5万平米,2007年12月开业,85%开业率。2008年12月,项目掉铺品牌比例80%,开业率下滑至60%。2009年,张老师率队实现复杂的商户遗留问题处理,并引进江苏第一家县级城市现代化院线;2010年,张老师率队将主力店乐购超市替换为大润发,实现开业率95%,租金收缴率100%。2年总体招商调整比例95%。

  教务信息

  上课时间:2019年4月27-28日 (周六日)

  上课地点:深圳-香港中文大学

  适合对象:房地产、商业地产企业董事长、总经理或高管团队

  

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

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