房企做休闲农业地产陷入误区 休闲农业地产该如何开发？（图）

中商情报网讯：今年两会人大代表热议乡村振兴，在决胜全面建成小康社会的关键之年，乡村振兴战略意义更重要。乡村发展迎来了历史新机遇，不少房企将战略眼光投向农村，布局休闲农业地产。由于缺乏经验，不少房企陷入发展误区。休闲农业地产该如何开发？

休闲农业地产五大模式

休闲农业和乡村旅游是乡村产业重要组成部分，它是横跨一二三产业、兼容生产生活生态、融通工农城乡的新产业新业态。乡村振兴的大幕已拉开，农村创业创新风生水起，休闲农业和乡村旅游蓬勃发展。

休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农业、文化、旅游业和地产业。休闲农业地产分为五种：以农家乐为基础的地产开发、以农业观光园为依托的地产开发、以古村落为依托的地产开发、以景区为依托的地产开发、以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发。

资料来源：中商产业研究院整理

房地产和休闲农业地产有什么区别？

休闲农业地产是农业产业升级的一个必然阶段和必须配套。真正嵌入到农村中，以农业产业为依托，以新型城镇化为导向，融合文化产业和旅游产业，结合养生养老、旅游度假、科普教育、农业体验、观光休闲、商务会议等功能，用一产联动二产、三产，是一种新型经济业态，房地产企业恰好可以依托自身优势顺势而为。

但由于在国内的发展时间不长，模式也尚不成熟，不少企业用做房地产的思维打造休闲农业地产项目。其实在投入、营销模式、模式可复制性方面，房地产开发同休闲农业地产存在很大差异。

资料来源：中商产业研究院

休闲农业地产开发思路

1、农民当成合作伙伴，注重长期投资经营

中央对农业和旅游业扶持力度的加大，休闲农业地产成为投资热点，但是主要注意的是，对投资者而言，产权结构清晰，就会大大降低政策和法律风险，也就有了与农民集体长期深入合作的可能。企业要把农民当成合作伙伴，注重中长期的投资经营计划，真正做到短期、中期、长期效益一体，政府、开发商、集体和农民利益一体。

2、先“做产业”，后“造房子”

休闲农业地产需要先做产业，把农民就业解决了，休闲农业投资才有保障。这就意味着休闲农业地产要融入到区域统筹发展之中，做“产业”，做“未来”。

3、不要盲目拿地

不少企业喜欢圈地，先购置大量土地囤积，其实，土地拿在手里，要是没有可以盈利的农业项目进行增值和变现，每年还要花一大笔资金养地。所以休闲农业地产拿地前一定要做好运营规划和产业规划。

房企做休闲农业地产陷入误区

房企在休闲农业地产实际开发和运营过程中暴露不少问题。首先房企对农村建设、农民居住就业、农业现代化与农业地产开发相融合的发展模式重视程度不足，脱离农业、农村。其次，开发顺序错误，休闲农业项目在配套设施和农业产业还没有一定基础的条件下就先盲目发展地产，很难吸引消费者。此外，缺乏核心竞争力。国内多数休闲农业项目在这方面与传统旅游地产的差异化并不明显，没有形成准确的核心竞争力和主题定位，因此较难聚集人气，容易造成地产空置。最普遍的还是圈地现象严重，不少休闲农业地产以“旅游”当成借口实为卖房。

成功案例

乡村振兴是国家大战略，农村发展潜力大。当前，中国房地产行业迎来拐点，传统的房企谋求多元化发展。房企看好休闲农业地产的发展潜力，不少地产大佬创新“农业+地产”新模式。其中，绿城、融创、万科以特色小镇为载体，大力发展休闲农业地产。

以绿城为例，绿城的农业小镇，在一线城市和核心二线城市周边，30-50公里包围圈内的地区，盘活农业用地，并将周边农民转化为现代农业工人。

整合农业、健康、教育、康养、园区服务资源，打造X+4模式，所有项目都有4个小镇基因：农业、教育、康养和文旅，X代表小镇的独有特色。这个X可以是龙井茶、红酒，也可以是越剧、花海。一般都是4大基因的个性化衍生。但在大城市近郊，X也可能代表着居住。

绿城模式最大的特点在于聚焦存量土地，轻资产操盘模式。通过和拥有存量土地的中小房企、农林企业和地方政府进行合作，甲方出钱出地，绿城代建或者入股的模式进行开发。绿城小镇重点在于配套服务体系，绿城选择构建开放平台，自己强化关键服务，其他服务选择和外部力量合作，包括和万科合作。运营费用则从住宅产品的销售额中，抽取2%左右金额，用于园区配套团队建设和后续运营服务。

绿城小镇的发展模式

休闲农业地产是以休闲农业为依托，在经营休闲农业项目时，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作，从而更好地发挥项目优势，更加深入地挖掘产品的市场潜力。中商产业研究院是一家“大数据+研究+规划+落地”的一体化产业咨询服务机构！在休闲农业地产方面，中商产业研究院可提供立项拿地、产品设计、开发与建设、招商规划、运营规划、资本运作等服务。