年报风云 | 阳光城:先做大再做强

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  亮相业绩发布会的阳光城高管团队

  编者按:2018年房地产市场政策密集出台,市场成交下滑,给房企带来多大影响?同时,行业融资环境持续收紧,房企财务状况是否还能保持健康?随着2018年度报告进入披露期,我们或许可以从这一份份“体检表”中,一窥企业运行生态。乐居财经“年报风云”系列解读,本期推出《年报风云 | 阳光城:先做大再做强 》。

  乐居财经 沙文蓉 房慧 发自上海

  3月14日晚间,阳光城集团(SZ.000671,下简称“阳光城”)发布了一份长达340页的年报,这是这家房企跨入千亿阵营后交出的首份成绩单:合约销售金额1628.56亿元,克而瑞销售排名跃升至第14位。当期实现结算营业收入564.70亿元,同比增长70.28%。合并报表净利润39.06亿元,同比增长高达75.30%;经营性净现金流入为218.31亿元,同比增长147.55%,达到历史高点。

  在上海举行的业绩发布会现场,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌、执行副总裁吴建斌带领管理层出席会议,并答记者问。

  值得一提的是,被称作“学霸天团”的阳光城高管团队再添新人,发布会上,朱荣斌隆重介绍了近期新入职的清华学弟胡雨波。胡雨波此前任世茂集团助理总裁、中南区域总裁。

  自带“网红”特质的阳光城,受到业界极大,媒体不断抛出五花八门的问题,好在出席发布会的高管众多,朱荣斌谈运营策略、吴建斌接招财务问题、阚乃桂应对成本疑问、徐爱国、陈友锦补充谈市场。在长达一个半小时的问答环节中,这支地产老男孩队伍配合默契度极高,时不时互相确认一下眼神,再拿起话筒接招。

  销售金额:

  1628.56亿元,远超年初千亿预期

  2018年9月,阳光城提前达成千亿目标,全年最终实现全口径销售金额1628.56亿元,权益销售金额1183.25亿元,大大超过年初千亿元的市场预期,克而瑞销售排名也跃升至第14位。其中福建区域销售金额326亿元,长三角区域销售金额462亿元,珠三角区域销售金额186亿元。

  根据华创证券的研报显示,公司销售收入从 2011 年 23 亿元跃升至 2018年 1628 亿元,实现 7 年 70 倍高增长。

  规模上台阶,跨越千亿门槛,这是2018年阳光城业绩的最大亮点。谈到这个问题时,朱荣斌多说了几句,特别表扬了2018年对销售贡献比较大的区域,比如浙江、福建、陕西、广东等,各地销售业绩亦亮点频出,其中阳光城福州区域公司连续第七年问鼎福州楼市;西安阳光城壹号销售面积全国第一;广州阳光城丽景湾项目也凭借超80亿的销售额,独揽2018广州金额、面积、套数三冠。

  融资成本:

  年内控制在7.5%之内

  财务指标方面,伴随业绩高增速,阳光城同步实现了财务指标、特别是偿债指标的大幅优化,全面超过年初目标,使公司完成融资驱动向经营驱动的成功转变:一方面,有效降低扣除预收账款的资产负债率至60.84%,同比减少6个百分点,有息资产负债率降至42.75%,同比减少10个百分点,净负债率降至182.22%,同比减少70个百分点。

  另一方面,进一步加强了现金流管控,平均回款率达到80.05%,达到历史最高水平。

  值得一提的是,阳光城2018年进一步加强了现金流管控,以财务共享为支撑,坚持 “三收三支”精细化管理,即以收定支、先收先支、收大于支。同时房地产销售回款显著提升,平均回款率达到80.05%,达到历史最高水平,自2017年第一季度净现金流开始首次转正,2018年,经营性净现金流入高达为218.31亿元,同比增长147.55%,达到历史高点,本期账面货币资金378.48亿元,占比总资产14.36%,余粮充足。同时,公司预收账款621.21亿元,同比增长54.72%,结算资源储备充足。

  对于投资者关心的问题,分管财务的执行副总裁吴建斌做了正面回应。

  他透露,融资成本方面,2018年阳光城全年的平均融资成本近8%。“这在特殊的环境下是一种应急措施。长远发展来说,是要调整的。怎么调整?一是提高评级,评级高了,融资成本就会降低。二是市场上的资金充裕了,融资成本会明显下降。所以今年最终的综合融资成本有望下降到7.5%之内。”

  在发布会上,吴建斌还给自己下了一个狠目标:到2020年,争取将阳光城的净负债率降到100%以内,回到行业平均水平。具体操作上,一方面加快在手项目的开发、结转、结算,预计到2020年,年度的结算额会上千亿,这样利润额和净资产都会有大幅度提升。另一方面是通过股权融资,今年如果市场这方面有一定的机会,阳光城就会继续申请。

  当天,中民投转让股权的话题也是热点之一。吴建斌表示,中民投通过上海嘉闻对阳光城18%的投资实际上就是财务投资,转让9%后,剩下的权益正在寻找合作伙伴,到时候董事会可能会有变动,但现在还不确定。

  土地总货值:

  5494亿元,今年收并购方面可能会有大动作

  作为房企重要指标之一的土地储备方面,阳光城灵活贯彻“全地域发展、全方式拿地、全业态发展”的三全投资战略,始终坚定一二线城市布局,适度向辐射区周边城市延伸。

  报告期内,阳光城以306亿元权益投入合计补充土地储备约1333万平方米(预计货值1700亿元),其中渝能项目的资产包收购,使公司获得近300亿货值的优质土储,当期即贡献销售约30亿元。

  截至2018年末,公司拥有土地储备总计4418万平方米(预计货值5494亿元),其中一二线城市土地储备面积占比76.87%(预计未来可售货值占比85.80%),整体成本地价4339元/平方米。根据公司2019年2月公告的销售均价12925元/平方米,地售比良好。

  对于今年的拿地计划,阳光城集团副总裁徐爱国回应:2019年采取“以收定增”的策略,原则上会按照销售回款55%比例去拿地。大概在800亿左右,但是会有灵活和适时调整。

  现场有记者提问,报告期内阳光城账面货币资金还有378亿元,2018年拿地是否保守了?对此,朱荣斌坦言,土地投资是门大学问,时间、节奏都要踩对。拿错了是包袱,要跟公司的规模、去化能力相匹配。2018年阳光城确实格外谨慎,在楼市形势不明朗的情况下,安全运营是最重要的,活得久才可以活得好。比如,去年年底市场不被看好的时候,阳光城却频频出手。2019年1月份还接近底价拿了北京的地,这在今天是不敢想象的。

  此外,在土储的扩张上,阳光城的强项是收并购,朱荣斌暗藏玄机地说,这方面公司已经做了很多准备,不出意外的话,最近就会有一些比较大的动作,一旦资金安排妥当,市场明朗,就会有惊喜透露。

  报告显示,阳光城主要房地产项目分布在大福建、长三角、珠三角、京津冀以及战略城市等区域。至于接下来拿地的方向,阳光城多位高层均表示重点还是会以一二线为主,适当的一些经济比较发达的、规模比较大的、人口吸附力强的城市,特别是大城市周边的城市群和二线城市,对三四线城市会保持适度。比如说区位、地段、质量、素质比较好的地。

  绿色智慧家:

  已落地31个项目

  2018年,阳光城跨过千亿门槛之际,内部并没有举行庆功宴,而是高调进行了“绿色智慧家”的产品发布会,业内特别关心这个产品目前执行的情况。报告期内,阳光城积极迅速地推进绿色智慧家的战略落地,目前已实现落地31个项目,累计建筑面积约374万平方米(38,004户),并开放“上海檀悦101”、“深圳天悦101”绿色智慧家样板间。

  此次业绩发布会上,朱荣斌一再强调“品质是王道”,他表示:“公司到了一定规模之后,业绩高一点低一点不是最重要的,相对规模而言,我们的品质落后了。品质不像规模,规模我们要看市场形势,顺势而为,品质只要我们重视和努力,就一定能做到。”

  有媒体戏言:“明天就是315了,阳光城紧张吗?”朱荣斌底气十足的表示,质量方面,不是315认真,是一直认真。平时认真,315就不用紧张了。

  人才战略:

  推出“光合工程” 未来不会空降太多高层领导

  此次发布会上一个重磅消息就是,此前世茂集团助理总裁兼南京区域、中南区域总裁胡雨波加入阳光城,出任助理总裁一职,分管新区域管理中心。而胡雨波当天也“潜伏”在业绩发布会现场,朱荣斌借此机会,特意向大家介绍了这位新加入高管团队的助理总裁,并给予了高度评价。

  他透露:“胡雨波一直是我们的行业精英,和我也是清华的校友,所以我们过去是有一定的交往基础的,而且他跟我们的阚乃桂总在世茂有很长时间的共事,大家都彼此认可。他也非常认可阳光城的理念,并加盟到我们的团队当中来的,我非常开心。雨波总非常优秀,而且今年他也是我们唯一空降的高管,未来空降的高管不多了。”

  据悉,胡雨波分管新区域管理中心,是2018年底设立的新中心,目的是为了加大对新区域的帮扶与管控。用朱荣斌的话说:新区域管理中心就是要当好辅导员、教练员的角色,带领他们成长。

  未来在人才战略方面,阳光城也有了自己的思路和打法。朱荣斌认为,过去阳光城是以引外援为主,现在,慢慢的会以公司内部培养为主。为构建匹配规模的人才梯队,阳光城适时推出“光合工程”人才战略发展体系:每年要培养1000位有潜质,有发展前途的员工。“这些员工是从‘光之子’和新加入阳光城集团的人当中挑选出来的。每个层级都有一批高潜人士作为后备来培养。

  同时,阳光城进一步健全完善激励体系,推出2018年股权激励计划,股票期权数量高达34,500万份,占公司股本总额的8.52%,激励对象达422名,覆盖了大量核心业务骨干,强度广度为历史最高水平,有效激活了公司组织活力。同时,在正常经营评价之外,2018年公司对“双赢机制”持续进行优化完善,截至报告期末,公司“双赢”机制覆盖项目数量达到172个,极大地激发了员工主人翁意识,在提升公司运营效率的同时有效控制了其他风险。

  2019年销售目标:1800亿元,留一手

  2018年销售额大幅度增长,行业排名进一步提升,让大家对这家房企2019年的新目标充满了期待。然而,朱荣斌明显留了一手,只给出了1800亿的小目标,这和同一天举办业绩发布会的旭辉相比,还少了一些(旭辉2019年销售目标为1900亿)。

  为何如此保守?朱荣斌笑称,这是他们一贯的作风,目标制定低调,但最终完成结果,一定不会让大家失望。“我们是弹性供货,一切要围绕市场,跟着市场顺势而为,对供货和规模的安排,其实我们是做了底线管理,但我们有充分准备,只要有机会,说飞就能飞起来。”

  朱荣斌在现场还指出,2019年阳光城在营销上实行底线管理、积极进取、有效供货、保证回款。

  底线管理即集团各区域的销售指标都有一个最低的指标,这个指标是按照目前已经具备的土储,已经可以形成的供货能力定一个底线,这就比2018年把红灯、绿灯、有风险的项目都计划在供货范围内要好。

  对此,阳光城助理总裁兼营销管理中心总经理陈友锦补充道:“面对小阳春或窗口期,阳光城营销奉行的是抢收策略。不管任何时候,我们销售一定是冲在前面,营销顺风跑永远比逆风跑要更容易,更有效。我们也希望无论市场如何变化,我们阳光城营销都可以提前,不管刮什么风,阳光城营销要不断的向前冲锋。”

  至于提到的“底线”,陈友锦解释,首先是区域公司的底线管理,业绩完成越高全年奖金越高,但是反过来,业绩没有完成或者是业绩有重大的纰漏,区域公司将会承受降薪降职、没有奖金甚至是更加严重的后果。其次,底线管理当中,不会以全年业绩来定英雄成败。半年的时候抢先设定节点,这样可以更好的确保阳光城全年业绩的实现。

  有效供货方面,即运营供货不再作为强制性的标志,要强调以销定产、弹性供货、控制库存。

  保证回款方面,要从销售规模转到销售回款上来,调整经营奖励措施,回款率要力求超过过去的平均水平,只有回款才是公司真正的销售业绩的实现。

  新的一年,阳光城已经有一个不错的开头,截至2019年2月末,阳光城新增土地投资81亿元,新增土储面积100万方,均集中于北京、南京、苏州、福州等优质城市。销售方面,在市场其他企业销售增速放缓或不达预期的背景下,累计实现200亿的销售,同比增速达50%。

  2018年,是阳光城当前管理团队组建以来第一个完整的财务年度,公司在取得规模增长的同时,同步实现了效益提升、库存优化、团队提升、管理加强和品质提升。朱荣斌表示,2019年是公司的管理提升与品质提升年,在“规模上台阶、品质树标杆”的战略目标指引下,希望带领团队将公司做到有一点“强”,再过两到三年,力争做到“又大又强”。

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