年报风云 ｜ 阳光城：先做大再做强

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亮相业绩发布会的阳光城高管团队

编者按：2018年房地产市场政策密集出台，市场成交下滑，给房企带来多大影响？同时，行业融资环境持续收紧，房企财务状况是否还能保持健康？随着2018年度报告进入披露期，我们或许可以从这一份份“体检表”中，一窥企业运行生态。乐居财经“年报风云”系列解读，本期推出《年报风云 | 阳光城：先做大再做强 》。

乐居财经 沙文蓉 房慧 发自上海

3月14日晚间，阳光城集团(SZ.000671,下简称“阳光城”)发布了一份长达340页的年报，这是这家房企跨入千亿阵营后交出的首份成绩单：合约销售金额1628.56亿元，克而瑞销售排名跃升至第14位。当期实现结算营业收入564.70亿元，同比增长70.28%。合并报表净利润39.06亿元，同比增长高达75.30%；经营性净现金流入为218.31亿元，同比增长147.55%，达到历史高点。

在上海举行的业绩发布会现场，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌、执行副总裁吴建斌带领管理层出席会议，并答记者问。

值得一提的是，被称作“学霸天团”的阳光城高管团队再添新人，发布会上，朱荣斌隆重介绍了近期新入职的清华学弟胡雨波。胡雨波此前任世茂集团助理总裁、中南区域总裁。

自带“网红”特质的阳光城，受到业界极大，媒体不断抛出五花八门的问题，好在出席发布会的高管众多，朱荣斌谈运营策略、吴建斌接招财务问题、阚乃桂应对成本疑问、徐爱国、陈友锦补充谈市场。在长达一个半小时的问答环节中，这支地产老男孩队伍配合默契度极高，时不时互相确认一下眼神，再拿起话筒接招。

销售金额：

1628.56亿元，远超年初千亿预期

2018年9月，阳光城提前达成千亿目标，全年最终实现全口径销售金额1628.56亿元，权益销售金额1183.25亿元，大大超过年初千亿元的市场预期，克而瑞销售排名也跃升至第14位。其中福建区域销售金额326亿元，长三角区域销售金额462亿元，珠三角区域销售金额186亿元。

根据华创证券的研报显示，公司销售收入从 2011 年 23 亿元跃升至 2018年 1628 亿元，实现 7 年 70 倍高增长。

规模上台阶，跨越千亿门槛，这是2018年阳光城业绩的最大亮点。谈到这个问题时，朱荣斌多说了几句，特别表扬了2018年对销售贡献比较大的区域，比如浙江、福建、陕西、广东等，各地销售业绩亦亮点频出，其中阳光城福州区域公司连续第七年问鼎福州楼市；西安阳光城壹号销售面积全国第一；广州阳光城丽景湾项目也凭借超80亿的销售额，独揽2018广州金额、面积、套数三冠。

融资成本：

年内控制在7.5%之内

财务指标方面，伴随业绩高增速，阳光城同步实现了财务指标、特别是偿债指标的大幅优化，全面超过年初目标，使公司完成融资驱动向经营驱动的成功转变：一方面，有效降低扣除预收账款的资产负债率至60.84%，同比减少6个百分点，有息资产负债率降至42.75%，同比减少10个百分点，净负债率降至182.22%，同比减少70个百分点。

另一方面，进一步加强了现金流管控，平均回款率达到80.05%，达到历史最高水平。

值得一提的是，阳光城2018年进一步加强了现金流管控，以财务共享为支撑，坚持 “三收三支”精细化管理，即以收定支、先收先支、收大于支。同时房地产销售回款显著提升，平均回款率达到80.05%，达到历史最高水平，自2017年第一季度净现金流开始首次转正，2018年，经营性净现金流入高达为218.31亿元，同比增长147.55%，达到历史高点，本期账面货币资金378.48亿元，占比总资产14.36%，余粮充足。同时，公司预收账款621.21亿元，同比增长54.72%，结算资源储备充足。

对于投资者关心的问题，分管财务的执行副总裁吴建斌做了正面回应。

他透露，融资成本方面，2018年阳光城全年的平均融资成本近8%。“这在特殊的环境下是一种应急措施。长远发展来说，是要调整的。怎么调整？一是提高评级，评级高了，融资成本就会降低。二是市场上的资金充裕了，融资成本会明显下降。所以今年最终的综合融资成本有望下降到7.5%之内。”

在发布会上，吴建斌还给自己下了一个狠目标：到2020年，争取将阳光城的净负债率降到100%以内，回到行业平均水平。具体操作上，一方面加快在手项目的开发、结转、结算，预计到2020年，年度的结算额会上千亿，这样利润额和净资产都会有大幅度提升。另一方面是通过股权融资，今年如果市场这方面有一定的机会，阳光城就会继续申请。

当天，中民投转让股权的话题也是热点之一。吴建斌表示，中民投通过上海嘉闻对阳光城18%的投资实际上就是财务投资，转让9%后，剩下的权益正在寻找合作伙伴，到时候董事会可能会有变动，但现在还不确定。

土地总货值：

5494亿元，今年收并购方面可能会有大动作

作为房企重要指标之一的土地储备方面，阳光城灵活贯彻“全地域发展、全方式拿地、全业态发展”的三全投资战略，始终坚定一二线城市布局，适度向辐射区周边城市延伸。

报告期内，阳光城以306亿元权益投入合计补充土地储备约1333万平方米(预计货值1700亿元)，其中渝能项目的资产包收购，使公司获得近300亿货值的优质土储，当期即贡献销售约30亿元。

截至2018年末，公司拥有土地储备总计4418万平方米（预计货值5494亿元），其中一二线城市土地储备面积占比76.87%（预计未来可售货值占比85.80%），整体成本地价4339元/平方米。根据公司2019年2月公告的销售均价12925元/平方米，地售比良好。

对于今年的拿地计划，阳光城集团副总裁徐爱国回应：2019年采取“以收定增”的策略，原则上会按照销售回款55%比例去拿地。大概在800亿左右，但是会有灵活和适时调整。

现场有记者提问，报告期内阳光城账面货币资金还有378亿元，2018年拿地是否保守了？对此，朱荣斌坦言，土地投资是门大学问，时间、节奏都要踩对。拿错了是包袱，要跟公司的规模、去化能力相匹配。2018年阳光城确实格外谨慎，在楼市形势不明朗的情况下，安全运营是最重要的，活得久才可以活得好。比如，去年年底市场不被看好的时候，阳光城却频频出手。2019年1月份还接近底价拿了北京的地，这在今天是不敢想象的。

此外，在土储的扩张上，阳光城的强项是收并购，朱荣斌暗藏玄机地说，这方面公司已经做了很多准备，不出意外的话，最近就会有一些比较大的动作，一旦资金安排妥当，市场明朗，就会有惊喜透露。

报告显示，阳光城主要房地产项目分布在大福建、长三角、珠三角、京津冀以及战略城市等区域。至于接下来拿地的方向，阳光城多位高层均表示重点还是会以一二线为主，适当的一些经济比较发达的、规模比较大的、人口吸附力强的城市，特别是大城市周边的城市群和二线城市，对三四线城市会保持适度。比如说区位、地段、质量、素质比较好的地。

绿色智慧家：

已落地31个项目

2018年，阳光城跨过千亿门槛之际，内部并没有举行庆功宴，而是高调进行了“绿色智慧家”的产品发布会，业内特别关心这个产品目前执行的情况。报告期内，阳光城积极迅速地推进绿色智慧家的战略落地，目前已实现落地31个项目，累计建筑面积约374万平方米（38,004户），并开放“上海檀悦101”、“深圳天悦101”绿色智慧家样板间。

此次业绩发布会上，朱荣斌一再强调“品质是王道”，他表示：“公司到了一定规模之后，业绩高一点低一点不是最重要的，相对规模而言，我们的品质落后了。品质不像规模，规模我们要看市场形势，顺势而为，品质只要我们重视和努力，就一定能做到。”

有媒体戏言：“明天就是315了，阳光城紧张吗？”朱荣斌底气十足的表示，质量方面，不是315认真，是一直认真。平时认真，315就不用紧张了。

人才战略：

推出“光合工程” 未来不会空降太多高层领导

此次发布会上一个重磅消息就是，此前世茂集团助理总裁兼南京区域、中南区域总裁胡雨波加入阳光城，出任助理总裁一职，分管新区域管理中心。而胡雨波当天也“潜伏”在业绩发布会现场，朱荣斌借此机会，特意向大家介绍了这位新加入高管团队的助理总裁，并给予了高度评价。

他透露：“胡雨波一直是我们的行业精英，和我也是清华的校友，所以我们过去是有一定的交往基础的，而且他跟我们的阚乃桂总在世茂有很长时间的共事，大家都彼此认可。他也非常认可阳光城的理念，并加盟到我们的团队当中来的，我非常开心。雨波总非常优秀，而且今年他也是我们唯一空降的高管，未来空降的高管不多了。”

据悉，胡雨波分管新区域管理中心，是2018年底设立的新中心，目的是为了加大对新区域的帮扶与管控。用朱荣斌的话说：新区域管理中心就是要当好辅导员、教练员的角色，带领他们成长。

未来在人才战略方面，阳光城也有了自己的思路和打法。朱荣斌认为，过去阳光城是以引外援为主，现在，慢慢的会以公司内部培养为主。为构建匹配规模的人才梯队，阳光城适时推出“光合工程”人才战略发展体系：每年要培养1000位有潜质，有发展前途的员工。“这些员工是从‘光之子’和新加入阳光城集团的人当中挑选出来的。每个层级都有一批高潜人士作为后备来培养。

同时，阳光城进一步健全完善激励体系，推出2018年股权激励计划，股票期权数量高达34,500万份，占公司股本总额的8.52%，激励对象达422名，覆盖了大量核心业务骨干，强度广度为历史最高水平，有效激活了公司组织活力。同时，在正常经营评价之外，2018年公司对“双赢机制”持续进行优化完善，截至报告期末，公司“双赢”机制覆盖项目数量达到172个，极大地激发了员工主人翁意识，在提升公司运营效率的同时有效控制了其他风险。

2019年销售目标：1800亿元，留一手

2018年销售额大幅度增长，行业排名进一步提升，让大家对这家房企2019年的新目标充满了期待。然而，朱荣斌明显留了一手，只给出了1800亿的小目标，这和同一天举办业绩发布会的旭辉相比，还少了一些（旭辉2019年销售目标为1900亿）。

为何如此保守？朱荣斌笑称，这是他们一贯的作风，目标制定低调，但最终完成结果，一定不会让大家失望。“我们是弹性供货，一切要围绕市场，跟着市场顺势而为，对供货和规模的安排，其实我们是做了底线管理，但我们有充分准备，只要有机会，说飞就能飞起来。”

朱荣斌在现场还指出，2019年阳光城在营销上实行底线管理、积极进取、有效供货、保证回款。

底线管理即集团各区域的销售指标都有一个最低的指标，这个指标是按照目前已经具备的土储，已经可以形成的供货能力定一个底线，这就比2018年把红灯、绿灯、有风险的项目都计划在供货范围内要好。

对此，阳光城助理总裁兼营销管理中心总经理陈友锦补充道：“面对小阳春或窗口期，阳光城营销奉行的是抢收策略。不管任何时候，我们销售一定是冲在前面，营销顺风跑永远比逆风跑要更容易，更有效。我们也希望无论市场如何变化，我们阳光城营销都可以提前，不管刮什么风，阳光城营销要不断的向前冲锋。”

至于提到的“底线”，陈友锦解释，首先是区域公司的底线管理，业绩完成越高全年奖金越高，但是反过来，业绩没有完成或者是业绩有重大的纰漏，区域公司将会承受降薪降职、没有奖金甚至是更加严重的后果。其次，底线管理当中，不会以全年业绩来定英雄成败。半年的时候抢先设定节点，这样可以更好的确保阳光城全年业绩的实现。

有效供货方面，即运营供货不再作为强制性的标志，要强调以销定产、弹性供货、控制库存。

保证回款方面，要从销售规模转到销售回款上来，调整经营奖励措施，回款率要力求超过过去的平均水平，只有回款才是公司真正的销售业绩的实现。

新的一年，阳光城已经有一个不错的开头，截至2019年2月末，阳光城新增土地投资81亿元，新增土储面积100万方，均集中于北京、南京、苏州、福州等优质城市。销售方面，在市场其他企业销售增速放缓或不达预期的背景下，累计实现200亿的销售，同比增速达50%。

2018年，是阳光城当前管理团队组建以来第一个完整的财务年度，公司在取得规模增长的同时，同步实现了效益提升、库存优化、团队提升、管理加强和品质提升。朱荣斌表示，2019年是公司的管理提升与品质提升年，在“规模上台阶、品质树标杆”的战略目标指引下，希望带领团队将公司做到有一点“强”，再过两到三年，力争做到“又大又强”。

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